Методика оценки залоговой недвижимости разработана ГУИОН совместно со Сбербанком. Бизнес хочет, чтобы единая понятная методика появилась и при выкупе объектов.
В Петербурге меняется система оценки помещений, которые бизнес использует как залог по кредитам. Раньше общее состояние здания, наличие окон и витрин в нем и прочие ценообразующие факторы оценивались в каждом отдельном случае по–своему, теперь у них появилось единое стоимостное выражение.
Новую методику разработали ГУП "ГУИОН" и Северо–Западный филиал Сбербанка, чтобы ускорить процесс вынесения решений по выдаче кредитов. "Преимущество оценки объекта залога по общим критериям, которую предполагает новая методика, — скорость расчета, что позволяет сократить расходы на ее проведение", — отмечает заместитель председателя Северо–Западного Сбербанка Владимир Слипенькин.
В ГУИОН уверяют, что готовы разработать такие же методики и для других банков.
Справедливость банков
Пока новая методика будет работать только для нежилых помещений на первом этаже и с отдельным входом, которые бизнес предоставляет в качестве залога при получении кредита.
Алексей Банников, генеральный директор ГК "Фотосклад.ру", отмечает, что сегодня получить кредит без залога на недвижимость почти невозможно. "Каждый предприниматель использует это в работе. И банки оценивают недвижимость существенно ниже рыночной цены, — рассказывает он. — То есть, если рыночная стоимость помещения около 20 млн рублей, банк его оценит в 12 млн, а выдаст 9 млн рублей".
"Что, как не недвижимость, может быть залогом, — рассуждает Иван Пелло, акционер "Рекламной группы РФ". — Это полезный инструмент финансирования при профессиональном расчете, не только на крайний случай, но даже для пополнения оборотных средств. Что касается справедливости оценки банков, специалисты (брокеры) в зависимости от ситуации могут существенно влиять на оценку".
За год российские малые и средние фирмы берут кредитов примерно на 5 трлн рублей.
Недовольство оценкой
То, что появилась понятная методика оценки залоговых помещений, хорошо, говорят предприниматели. Однако многие из них уверяют, что им нужнее методика для оценки объектов, которые можно выкупить у государства по ФЗ № 159.
Речь идет о законе, согласно которому у добросовестного арендатора есть возможность приобрести помещения без конкурса с рассрочкой на 5 лет. Если при получении кредита бизнес чаще всего жалуется на низкую оценку недвижимости, то в случае выкупа — на завышенную.
Руководитель Лиги арендаторов госимущества Александр Мишин рассказывает, что в существующих методиках оценки коммерческих площадей под выкуп часто не учитываются особенности объекта (к примеру, плохое месторасположение), многое отдано на усмотрение оценщика. "При оценке он может поставить коэффициент, который меняет цену в разы, — это законно, но в этом нет ничего хорошего", — говорит Александр Мишин.
С ним согласен и Владислав Жижкун, владелец компании "Парамед". Предприниматель в октябре 2017 года вносит последний платеж за помещение, которое выкупает у города. "Оценки, которые делают по закону № 159, безусловно, очень высокие, мы буквально скребли по всем сусекам, чтобы расплатиться, — сетует он. — И главное, нет возможности выбирать — увеличить рассрочку или же увеличить платеж".
В ГУИОН отмечают, что пока о единой методике оценки в случае с выкупом помещений речи нет: чтобы менять что–то в этой системе, нужно вносить поправки в закон.
В прошлом году Фонд имущества Петербурга по закону № 159 продал госсобственности на 8,8 млрд рублей, это 89,4% годового плана. Недовыполнение чиновники связали со снижением числа заявок на выкуп помещений от малого бизнеса.
