Один из пионеров петербургского рынка ипотечного кредитования, первый заместитель председателя правления Банка жилищного финансирования Игорь Жигунов рассказал "ДП" о том, какими будут ипотечные продукты в 2017 году, как банки станут приспосабливаться к отмене выручавшей их в предыдущие годы программы господдержки и каким образом спровоцированная кризисом залоговая революция изменит ипотеку.
Одна из основных интриг для рынка ипотеки сейчас — что будет после окончания программы субсидирования ставок по ипотеке. Как вы думаете, станет ли отсутствие госпрограммы сильным ударом для рынка?
— За время действия программы господдержки около 35% кредитов на жилье выдано по ней. Причем если по России это каждый третий кредит, то по Петербургу — почти половина. Программа создавалась для поддержки застройщиков, для того чтобы стимулировать спрос, и, в принципе, хорошо справилась с этими задачами. Все, кто хотел и мог, за 2 года этой программой в основной своей массе воспользовались.
В то же время мы готовы к тому, что, если никаких дополнительных мер после истечения госпрограммы введено не будет, рынок ждет некоторое снижение спроса, особенно учитывая, что ценник на ряд сегментов недвижимости уже упал на 15–20% за последние годы. Произойдет цепная реакция. Покупая новостройку, заемщик продает старое жилье и формирует предложение на вторичном рынке. Когда у него нет возможности или желания купить новостройку, он живет в старом жилье и не выставляет его на продажу. Так рынок оказывается ограниченным. По оценкам специалистов рынка недвижимости, сейчас до 70% сделок приобретения жилья проходят в формате улучшения жилищных условий, что формирует цепочки сделок.
По нашим прогнозам, рынок ипотеки в 2017 году при отсутствии программ господдержки по объемам кредитования будет на уровне 2016 года. Экономически обоснованных факторов (если исключить госпрограммы) для роста объемов рыночной ипотеки в 2017 году нет: стоимость длинных денег в экономике пока не позволяет снизить ставки ниже 11–12% годовых, ставки на уроне 8–9% возможны лишь в рамках госпрограмм, и при этом за последние годы реальные доходы населения снизились. Даже дальнейшее снижение среднерыночных ставок до уровня ниже 11–12% (по итогам 2016 года показатель составил 12,52%) психологически позволит потребителям принять решение об использовании кредитного ресурса для покупки жилья, но не сделает жилье сильно дешевле и доступнее.
Ипотека стала драйвером роста розничного кредитования в прошлом году. Почему люди, реальные доходы которых падают, охотно брали такие большие и длинные кредиты, насколько влияет на выдачи психологический фактор?
— В 2015 году часто бывали случаи, когда люди подавали заявки на потребительский кредит, получали положительный ответ от банка, который поверил в их платежеспособность, но затем сами отказывались его оформлять либо брали время подумать, так как не были уверены в завтрашнем дне. Если сравнивать 2016 год с 2015–м, то количество людей, которые после одобрения потребительского кредита его оформляют, удвоилось. От психологии в банковском деле действительно никуда не деться, особенно если это касается таких длинных и крупных кредитов, как ипотека.
Как кризис повлиял на сотрудничество между банками и застройщиками?
— В 2015 году можно было взять ипотечный кредит и в первый год платить по ставке, допустим, 8–9%, притом что ставка по госпрограмме, которую предлагал банк, была, к примеру, 11%. 2015 год был самым сложным для застройщиков, и они понимали, что лучше сделать скидку сейчас, чем вообще не продать квартиру. К тому же застройщику, как правило, еще нужно отдавать кредит в рамках корпоративной программы финансирования. В 2016 году картинка поменялась. Во–первых, в рамках госпрограммы сократился размер субсидии, ставка стала уже не 10–11%, а 11,5–12%. Меньше чем 11,5% практически ставок не было, разве что в рамках федеральной программы АИЖК, минимальная ставка по которой сейчас 10,75%. И программы субсидирования застройщиками применялись уже меньше.
Кроме того, в первом полугодии еще сохранялись скидки по ставке на первый год кредитования, когда можно было взять ипотеку со ставкой 8%, но при этом быть готовым к тому, что, когда проходит год, ставка становится приближенной к рыночной. Также, если внимательно читать договоры, ставка может меняться в зависимости от того, есть или нет, например, страхование рисков, суммы первоначального взноса и т. п. Во второй половине 2016 года, особенно в Петербурге, застройщики и банки стали активнее применять предоставление рассрочки платежей и кредитную поддержку. У клиента появилось больше возможностей комбинировать — часть стоимости квартиры взять в рассрочку, а на часть взять банковский кредит. Второй вариант — если клиент платит по кредиту без просрочек в течение нескольких лет, 2 или 3 года, в зависимости от программы, то ему как бы возвращается часть выплаченных процентов.
Всем ли выгодны такие программы, есть ли в них подвох?
— Если потенциальный заемщик понимает, что ему выгоднее взять кредит на покупку новостройки, а вторую квартиру он через год хочет продать, то рассчитывать на компенсацию ставки через 3 года для него смысла нет. Если клиент покупает квартиру для своей молодой семьи и не собирается продавать старую, то ему интересно рассмотреть возврат по ставке. В то же время нужно помнить, что при определенном уровне ставки (ниже 2 / 3 ключевой) заемщик получает материальную выгоду и должен выплатить подоходный налог с разницы. При получении компенсации по ставке, также в зависимости от вида такой компенсации, может возникнуть основание для включения сумм в доход, подлежащий налогообложению.
Диджитализация и переход на онлайн–ресурсы как–то позволяют поддерживать спрос или пока остаются только инструментом сокращения издержек?
— В течение 2016 года стали особенно распространены акции, связанные с онлайн–каналами: если подать заявку через Интернет на сайте застройщика или банка, можно получить скидку по ставке или какую–то другую преференцию. Когда клиент подает заявку через интернет–ресурс, он не отвлекает время сотрудника–операциониста, не посещает офис, то есть сокращает издержки банка. Также в 2017 году одним из трендов будет маркетирование и продажи через онлайн–ресурсы. Это не только тематические ресурсы по новостройке, поисковые ресурсы по финансовым программам и т. п., но и прямые финансовые сервисы, работа через кабинет партнера, кабинет клиента. Также набирают популярность агрегаторы заявок в Сети, которые позволяют сделать заявку на кредит сразу в несколько кредитных организаций: клиент получает три–четыре решения и может выбрать наиболее подходящий вариант. За рубежом кредитный магазин — очень популярная опция.
Для сравнения: до 2015 года большая часть клиентов подавала заявку на ипотеку через офлайн–формат, работая с риелторами, кредитными брокерами в рамках прямой рекламы, а в 2016 году количество заявок через онлайн–каналы выросло в разы. В нашем банке до 2015 года почти 80% заявок поступало по офлайн–каналам, а в 2016 году почти 40% входящего потока — это интернет–заявки.
Прошлый год прошел под флагом ужесточения требований к заемщикам. А что будет в 2017 году? Банки смогут ослабить требования?
— Работа над улучшением и поддержанием высокого уровня кредитных активов будет, несомненно, вестись активно и в 2017 году. Это будет происходить в том числе за счет роста базы для кредитной аналитики: в бюро кредитных историй теперь попадают не только банковские кредиты, но и история займов в микрофинансовых организациях. За последние годы эта база очень сильно выросла. Клиенты, которые еще 3–4 года назад могли бы теоретически получить одобрение кредита в банке, потому что информации о них не было в БКИ, теперь получают решение с учетом большего объема информации о них. С другой стороны, если банк видит, что у клиента есть кредитная история и она не содержит просрочек, это большой плюс.
В целом банки будут продолжать более тщательно анализировать поведенческие факторы. Также сейчас можно заказать выписку из реестра и посмотреть, какая недвижимость есть у заемщика. Все большее внимание, конечно, уделяется наличию у него активов. С одной стороны, это может уменьшать количество потенциальных заемщиков, с другой — они за счет их качества будут получать более дешевый кредит.
Если говорить в целом о рынке кредитования, в 2016 году банки начали отходить от шоковой терапии 2015–го. Как думаете, в 2017 году банковский рынок вернется к докризисному состоянию?
— Ситуацию во всех видах кредитования можно в какой–то мере разделить на "до" и "после" декабря 2014 года. И рынок уже никогда не будет таким, каким был "до": кардинально поменялась и продолжает меняться структура спроса. До этого все жили по привычной схеме: если нужно сделать хороший ремонт в квартире — идешь за потребительским кредитом в банк, надо купить дом — берешь ипотечный кредит, нужно купить машину — автокредит, необходим кредит на развитие бизнеса — формируешь полный пакет документов и также обращаешься в банк. Для бизнеса существовало огромное количество целевых программ — тендерное кредитование, кредит на франшизу, на развитие малого бизнеса и так далее.
Все эти привычки рухнули в одночасье в декабре 2014 года, когда, с одной стороны, сами банки были вынуждены ограничить или даже временно закрыть программы из–за высоких рисков (заемщики были просто не в состоянии обслуживать кредиты по таким ставкам, смысла выдавать не было). С другой стороны, и спроса на такие дорогие кредиты не стало, опять же из–за высоких ставок (депозиты были в начале 2015 года под 20–22% годовых, а кредиты вообще под 40%). Даже если потребители хотели бы взять такой кредит, получалось не у всех: в течение всего 2015 года мы наблюдали ужесточение требований к заемщикам на фоне сокращения уровня занятости и реальных доходов населения. Бизнесу стало еще тяжелее — I квартал 2015 года был тяжелым, первое полугодие — сложным, и отчетность 2015 года у многих предпринимателей была такая, что идти с ней в банк было просто бесполезно. Кроме того, почти все предпринимательские программы в 2015 году сократились или закрылись: целевых тендерных кредитов стало мало, кредиты на франшизу просто исчезли как класс. Кредиты на развитие проектов для малого и среднего бизнеса также значительно сократились, что на самом деле печально, ведь новые проекты интересно начинать в период спада, когда можно занять нишу, но в такие времена очень сложно получить финансирование в банке — получается палка о двух концах.
Знаете, когда что–то хочется сделать, иногда нужно получить хороший толчок. И вот 2015 год как раз стал таким толчком для участников рынка, банки были вынуждены искать альтернативные способы кредитования, а клиенты — искать более доступные программы.
Какие из найденных альтернатив вы считаете жизнеспособными?
— Думаю, одна из главных тенденций, развитие которой мы увидим в 2017 году, — развитие залогового кредитования (в основном под залог недвижимости). Этого кредитного продукта раньше как предложения на рынке почти не было, то есть практически мы наблюдали рождение нового рынка. Рынок залогового кредитования под недвижимость в России в 2012 году — это буквально около 7 млрд рублей, в 2014–м — уже 20 млрд, а в 2015–м — уже более 31 млрд. То есть за 2 года рынок вырос чуть ли не в 5 раз и продолжает развиваться.
Залоговое кредитование хорошо развито в Европе, и российские банки начали к нему присматриваться именно после кризиса, понимая, что наличие качественного обеспечения может быть одним из инструментов работы по снижению кредитного риска. Особенно быстро стало развиваться кредитование банками под залог на крупные потребительские нужды (покупка иного жилья, ремонт и благоустройство, строительство) и на развитие бизнеса как альтернатива ранее распространенному кредитованию МСБ.
Залоги стали в каком–то смысле лекарством: они позволяют не только поддержать объемы кредитного бизнеса, но и улучшить качество заемщиков.
Одно дело, если к тебе приходит клиент за кредитом 1 млн рублей и у него за душой ничего нет, кроме кредитной карточки, другое дело — когда он приходит брать 1–1,5 млн рублей, но у него есть недвижимость, которая ликвидна и возможна к принятию в качестве залога. Но и здесь есть риски: если ты выдаешь кредит больше чем под 70–80% от рыночной текущей цены объекта, то есть риски в случае снижения цен на недвижимость получить кредит и с 90%–ным, и со 100%–ным показателем кредит / залог. Клиент, которому эта недвижимость не нужна, взяв кредит, может потом сказать банку: ну и забирай. Это то, с чем частично столкнулся рынок в 2014–2016 годах, когда цены на недвижимость стали снижаться, и особенно затронуло валютную задолженность по кредитам. Поэтому кредитование под залог больше чем на 70–80% его стоимости — это отдельный риск на нестабильном рынке.
При этом рынок залогового кредитования, несомненно, будет развиваться. В России более 80% жилой недвижимости находится в собственности населения. Наверное, ни в одной стране нет такого высокого показателя. Это целый пласт рынка нового кредитования.
О банке
АО" "Банк жилищного финансирования"
Учрежден в 1994 году в Москве. Контролируется совладельцами группы компаний "ПИК" Кириллом Писаревым и Юрием Жуковым. Активы банка на 1 декабря 2016 года составляли 10,5 млрд рублей, капитал — 2,2 млрд рублей. Портфель рефинансированных ипотечных кредитов по различным программам, включая АИЖК, достигал на эту дату 34,8 млрд рублей.
О персоне
Игорь" Жигунов
Окончил СПбГУ (1999 год — "финансы и кредит", "юриспруденция", 2002 год — аспирантура). Работает в банковской сфере и ипотечном кредитовании более 18 лет. Карьеру начинал в Промышленно–строительном банке, далее возглавлял Северо–Западный филиал АИЖК, представительство банка "ДельтаКредит" в Петербурге. С 2004 по 2010 год работал в Городском ипотечном банке, затем — в правлении банка "Мой банк". С 2011 по 2012 год — вице–президент ОАО "Газпромбанк–Ипотека". С 2012 года — первый заместитель председателя правления Банка жилищного финансирования.
