Для строителей 2017 год никак не может начаться в полной мере. Новые нормы закона о дольщиках так и не начали фактически действовать из–за отсутствия процедур, поэтому новые объекты в продажу выводиться пока не могут. А с точки зрения спроса на рынке образовался некий вакуум из–за отмены господдержки ипотеки.
В отношении 2017 года девелоперы настроены сдержанно. Прогнозы колеблются от пессимистичных, что по ряду показателей он уступит предыдущему, до оптимистичных, ожидающих подъема экономики и рынка недвижимости. На круглом столе, организованном "Деловым Петербургом" и Объединением строителей СПб, ключевыми темами стали 214–ФЗ, ипотека и цены на жилье.
Замерли в ожидании
Алексей Белоусов, генеральный директор Объединения строителей СПб:
Закон принят уже полгода назад, но, для того чтобы он начал работать, необходимы соответствующие подзаконные акты, а они за это время так и не появились. В результате петербургские застройщики оказались за двумя барьерами. А именно: на региональном уровне нет процедуры, которая разрешала бы строителям привлекать деньги дольщиков, а на федеральном — отсутствуют подзаконные акты, определяющие порядок функционирования компенсационного фонда, куда нужно перечислять средства.
И если городской документ все–таки должны опубликовать в ближайшее время, то фонд, по мнению некоторых скептиков, может заработать только с 1 июля. Значит, все продажи по новым объектам будут до этого времени заморожены. Для многих, особенно небольших строительных компаний, у которых в стадии строительства находится один–два объекта одновременно, это станет серьезным ударом.
В итоге все это приведет к дальнейшему укрупнению рынка.
Виктор Сеппенен, председатель совета директоров ГК Normann:
Изменения в законе, конечно, напрягают застройщиков. Мы находимся в ситуации, когда закон есть, а процедуры его реализации нет, и неизвестно, когда она появится. Мы видим, что законодатели озабочены защитой прав дольщиков. Застройщиков, конечно, надо контролировать, но получается, что контроль будет происходить за счет самих же дольщиков.
Татьяна Копыстыринская, коммерческий директор ГК "Пионер", Санкт–Петербург:
Безусловно, новые требования 214–ФЗ коснулись всех. Начиная от требований к новым формам договора долевого участия и заканчивая продвижением проектов. Но на объемы продаж в проектах, первый договор долевого участия в которых был зарегистрирован до 1 января 2017 года, это совершенно не влияет.
Для новых проектов решение процедурных вопросов, по нашим оценкам, будет закончено к концу I квартала 2017 года.
Валерия Малышева, генеральный директор ЗАО "Ленстройтрест":
Существенных внешних проявлений на рынке пока не наблюдается. Большинство застройщиков, понимая потенциальную проблему, постарались заключить первые ДДУ по своим стартапам в конце 2016 года, выведя таким образом их из–под юрисдикции новой редакции закона.
Единственное, что все застройщики были обязаны составить проектные декларации по новой, существенно расширенной форме и внести дополнения в ДДУ, касающиеся целевого использования средств дольщиков.
Замечу, что проектная декларация из внятного конкретного документа превратилась в большой объем сложно читаемой информации.
Кроме того, на сегодняшний день существует полная неопределенность относительно работы компенсационного фонда. Идет только активная подготовка к вступившим в силу изменениям закона, в первую очередь приводится в соответствие с новым форматом ДДУ учетная политика.
Думаю, что все законодательные нововведения усложнят процесс проведения сделок. И их следствием явится рост себестоимости конечного объекта недвижимости.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС":
Мы были готовы ко всем изменениям, вступившим в силу с 1 января. Безусловно, объем работы внутри компании вырос, но я бы не сказал, что это серьезно усложнило нашу работу. На объемы продаж законодательные нововведения также никак не повлияли.
Ипотека без господдержки
Петр Буслов, руководитель аналитического центра "Главстрой–СПб":
Спрос на жилье останется в лучшем случае на уровне 2016 года, когда было продано 3,85 млн м2, но может и вернуться к объемам 2015–го — 3,65 млн м2 жилья. Объем продаж может снизиться в том числе из–за отмены господдержки ипотеки. Поскольку все знали, что ее отменят, старались успеть взять кредит до конца 2016 года. И все, кто хотел, ипотеку уже взял, поэтому сейчас на рынке, конечно, будет провал.
Он был бы неизбежен при отмене господдержки даже при благоприятных условиях в экономике и высоком спросе на жилье, что уж говорить о сегодняшней ситуации. Я думаю, провал будет вплоть до апреля. Люди должны снова накопить денег, сформируется отложенный спрос. Одновременно банки будут создавать с девелоперами совместные программы, снижать ставки.
Мы ждем, что с мая–июня Центробанк начнет снижение ключевой ставки, а значит, будут снижаться и ставки по ипотеке, что приведет к росту спроса на кредиты. Но пока мы видим только снижение спроса на ипотеку — в январе он упал на 20% по сравнению с декабрем.
Виктор Сеппенен:
Ничего радикального в связи с отменой господдержки происходить не будет. Банки, со своей стороны, будут делать встречные шаги, и мы ожидаем, что существенным образом проценты по ипотечным кредитам не изменятся.
Свою основную задачу господдержка решила — сейчас с помощью ипотеки приобретается половина квартир, тогда как еще лет десять назад количество ипотечных кредитов можно было пересчитать по пальцам. И обратно на прежние позиции этот метод покупки жилья не вернется даже после отмены господдержки.
Олег Пашин, генеральный директор ООО "ЦРП "Петербургская недвижимость":
Поскольку банки заинтересованы в дальнейшем развитии ипотеки, ставки остались практически на том же уровне, что и в период действия программы господдержки. Нам известно, что в 2017 году на рынок должен выйти ряд интересных проектов, которые, в свою очередь, ожидаемо вызовут интерес у населения. Петербург по–прежнему остается одним из самых популярных городов в России. Мы отмечаем, что за последние годы выросло число покупателей из регионов. И если раньше спрос со стороны таких клиентов носил скорее сезонный характер, то сейчас интерес к петербургскому рынку недвижимости постоянный. В 2017 году доля таких сделок, вероятно, будет расти.
Таким образом, объем продаж на первичном рынке Петербурга и пригородной зоны области в 2017 году как минимум повторит успех предыдущего. То есть будет продано не менее 4 млн м2 строящегося жилья. А при условии дальнейшего роста в экономике объем продаж может превысить показатели 2016 года.
Сергей Терентьев:
Даже без программы господдержки ипотеки ставки держатся на уровне 12–13% годовых. Психологически эти цифры привычны для покупателей и не приводят к снижению числа сделок на первичном рынке недвижимости.
Ожидаю, что в текущем году спрос на новостройки будет сопоставим с показателями 2016–го. Можно надеяться на рост числа сделок в пределах 10–15%. Этому могут способствовать стабильная экономическая ситуация, снижающиеся ставки по депозитам.
На этом фоне недвижимость снова становится одним из самых интересных инструментов инвестирования средств. Особенно в сегменте масс–маркет, где цены стабильны уже на протяжении года.
Валерия Малышева:
Отмена господдержки ипотеки в среднесрочной перспективе вряд ли окажет существенное влияние на количество выдаваемых кредитов. Ставки по кредитам у основных игроков рынка на текущий момент не сильно отличаются от ставок, действовавших в рамках программы господдержки. А в случае умеренных темпов инфляции в течение 2017 года возможно дальнейшее снижение ключевой ставки ЦБ, что может привести и к снижению ставок по кредитам. Некоторое влияние может ощущаться только в период непосредственно после завершения госпрограммы, так как и банки, и застройщики пытаются максимально "затянуть" клиентов в сделки по старым условиям.
Татьяна Копыстыринская:
Ожидаем сохранения спроса, и это во многом обусловлено возможностями ипотечного кредитования и гибкостью застройщиков. Отмена господдержки никак не повлияет на спрос на кредитование, будут введены новые инструменты стимулирования ипотеки. Например, застройщики совместно с банками уже давно субсидируют процентную ставку по ипотечному займу клиента.
Роста не избежать
Алексей Белоусов:
На протяжении последних 3 лет цены росли медленнее, чем инфляция, и даже снижались. Но в этом году они начнут расти. Это объективный процесс, связанный с постоянным ростом цен на строительные материалы, с сокращением у строителей возможности приобретения новых участков, административными барьерами, затрудняющими сдачу объектов в срок.
Застройщики больше не могут сокращать маржу, они дошли до предела — рентабельность некоторых проектов становится отрицательной. Если продавать жилье по старой цене — значит, продавать себе в убыток, что многократно увеличивает шанс вообще потерять бизнес. Поэтому выбор у застройщиков небольшой — либо вообще не продавать, либо продавать медленнее, замораживать планируемые к продажам объекты, реализовывать только то, что уже есть, чтобы оставались деньги на завершение текущих строек и содержание компании. В связи с этим в 2017 году на рынке ожидается сокращение предложения и рост стоимости квадратного метра.
Петр Буслов:
В прошлом году все радостно говорили, что наступил конец эры студий, и люди предпочитают покупать более комфортные квартиры.
Но мы видим, что в районах традиционной застройки в Петербурге стоимость жилья растет — за счет удорожания стройматериалов, необходимости строить за свой счет социальные объекты, да и просто дорогой земли. Так что квадратный метр дешеветь не может, он будет дорожать.
Но при этом стоимость покупки тоже не может увеличиваться, так как платежеспособный спрос не растет. Так что, видимо, тренд к более мелкой нарезке жилья вернется, и при высокой стоимости квадратного метра будет более низкая общая стоимость покупки.
Виктор Сеппенен:
Жилье относится к тому классу товаров, которое всегда нужно — и во время кризиса, и в благоприятных условиях. Но люди могут подождать с покупкой, если видят, что цены на жилье снижаются. В прошлом году до 70% населения полагало, что цены на недвижимость будут продолжать падать. Сейчас эта убежденность уменьшилась, очевидно, в сознание потенциальных клиентов проникает информация, что снижения цены на недвижимость не предполагается.
Все застройщики говорят, что дальше падать некуда, потому что себестоимость не уменьшается, затраты растут. Когда резко вырос курс валют — все подорожало, но сейчас курс падает, а цены–то не снижаются. За последние 2–3 года рентабельность строительства упала процентов на десять, и, чтобы остаться на рынке, строители будут вынуждены поднимать цены.
Сергей Терентьев:
Текущий год — это год стабильности. Полагаю, что цены на строящееся жилье в 2017 году не будут значительно меняться. По крайней мере пока мы не наблюдаем факторов, которые могли бы привести к их резкому росту. Если повышение стоимости квадратного метра и произойдет, то плавное. Для большинства проектов — не выше уровня инфляции. Более значительный рост цен может быть только в каких–то уникальных, особенно востребованных проектах.
Олег Пашин:
Экономика страны постепенно выходит из кризиса, что, безусловно, положительно скажется и на первичном рынке. В следующем году мы не ожидаем существенного роста цен — они будут плавно увеличиваться в пределах инфляции, что является плюсом для покупателей.
Татьяна Копыстыринская:
Существенного повышения цен не будет. Платежеспособный спрос по–прежнему небольшой, выводятся в продажу новые проекты, конкуренция высокая. Прирост цен будет обусловлен качественными изменениями проектов и высокой стадией готовности.
