В последние 2 года на рынок Петербурга вышел целый ряд девелоперских компаний, созданных бывшими топ–менеджерами крупных строительных холдингов. Снижение спроса на жилье опытных управленцев не смущает.
Акционеры и топ–менеджеры крупных строительных холдингов активно пускаются в свободное плавание, создавая собственные девелоперские компании. За последние пару лет так поступили минимум шесть бывших управленцев крупных строительных холдингов. Кризис, по их мнению, хорошее время для девелоперских стартапов, поскольку на строительном рынке меньше спекулянтов.
Больше девелопер, чем риелтор
Крупный девелоперский бизнес создал бывший глава комитета по строительству Смольного Вячеслав Семененко, который до 2014 года владел 18% акций холдинга Setl Group (стоимость этого пакета эксперты оценивали в 4 млрд рублей, и позже его перераспределили между собой акционеры Setl Group Максим Шубарев и Ян Изак).
Согласно СПАРК, в августе 2016 года Вячеслав Семененко вместе с Ольгой Павлюченко и Сергеем Ястребовым зарегистрировал две компании — ООО "Мастер Девелопмент" и "Мастер Заневка". Каждое юрлицо создано под отдельный девелоперский проект. В них Семененко контролирует по 29% долей.
"До конца года мы запустим строительство жилых комплексов общей площадью 200 тыс. м2 в разных районах города и в разных ценовых сегментах", — сообщил "ДП" Вячеслав Семененко, но детали проектов не раскрыл. По оценке Виталия Коробова из "Аквилон инвест", инвестиции в строительство такого объема жилья превысят 11 млрд рублей.
Параллельно Вячеслав Семененко возглавляет компанию "Лидер", входящую в группу активов КБ ВиПС (у бизнесмена в опосредованном владении 25% долей КБ). В прошлом году "Лидер" начал строительство ЖК "Мастер" площадью 6 тыс. м2 на Серебристом бульваре в Петербурге. "Новые проекты с бизнесом КБ не связаны", — утверждает Вячеслав Семененко.
Кризис, по его словам, девелоперским планам не помеха. "Для бизнеса время всегда хорошее. Спрос на жилье растет и размер рынка тоже, поскольку ипотечные программы делают свое дело. Отрасль становится взрослее: меньше разного рода спекуляций и больше конкретных дел", — говорит бизнесмен. Он подчеркнул, что теперь чувствует себя больше девелопером, чем риелтором.
Согласно данным СПАРК, у Вячеслава Семененко есть также доли в АН "Мой город" (51%), "Навиус" (70%) и "Дом Плюс офис" (80%).
Капитан своего корабля
Еще один пример успешного начала бизнеса — ГК "Академия", созданная год назад Русланом Юсуповым, бывшим топ–менеджером "Лидер Групп" депутата Госдумы РФ Александра Некрасова (Юсупов 6 лет возглавлял в "Лидер Групп" службу заказчика). Сейчас "Академия" строит первый жилой комплекс "Дом с фонтаном" площадью 15 тыс. м2 в Щеглово и летом планирует запустить вторую очередь проекта. Кроме того, за 2016 год девелопер приобрел еще четыре участка в Петербурге и Ленобласти под небольшие проекты по 20–25 тыс. м2 жилья.
"Общая инвестиционная емкость этих проектов — 16 млрд рублей. Но проекты в Ленобласти я пока притормозил. Не время сейчас для застройки полей. Нужно выждать", — сообщил "ДП" Руслан Юсупов. Он также считает, что кризис — удачное время для запуска нового бизнеса, поскольку собственники земельных участков стали сговорчивее.
"За год самостоятельного плавания в решении заняться своим бизнесом я не разочаровался. В принципе голова болит о тех же проблемах, что и раньше. Но они свои, а не чьи–то. Так что лучше быть капитаном своего корабля", — пояснил Руслан Юсупов.
Без гигантомании
Бывший заместитель гендиректора ГК "Эталон" Кирилл Вязовский также создал свою компанию Sun Development в самый разгар кризиса — в конце 2014 года. Сейчас в ее портфеле два проекта: апарт–отель в Москве и жилой дом на Малом пр. В.О., 63, в Петербурге. Общая площадь проектов — 26 тыс. м2, инвестиции — по 0,6 млрд рублей в каждый.
"Решение заняться своим бизнесом созрело за 1 год. Конечно, ответственность давит — нет корпоративного зонтика, под который можно спрятаться. Но я не жалею. Ищем землю под новые стройки в двух столицах. Кризис нам не мешает, поскольку выбираем небольшие проекты и строим на свои. А проблемы возникают у тех, кто страдает гигантоманией и сильно закредитован", — сообщил "ДП" Кирилл Вязовский.
Также пока не гонятся за объемами собственники созданного в 2014 году ООО "Бау Сити" Кирилл Сиволобов и Евгений Удальцов. Они 8 лет вместе работали в корпорации "Строймонтаж" и 10 лет — в компании "Трест–36". А сейчас строят свой первый жилой комплекс площадью 37 тыс. м2 на пр. Космонавтов. Инвестиции оцениваются в 1,8 млрд рублей. "Сложно было решиться. Но хотелось строить дома бизнес–класса, а "Трест–36" строит лишь эконом. Пока все складывается. Мы ищем участки для новых проектов", — говорит Кирилл Сиволобов. В том же 2014 году ушел из "О2 Девелопмент" член совета директоров Андрей Кошкин. Он создал собственную группу "Ярд", которая получила в собственность проект апарт–отеля на Херсонской ул. Также в работе девелопера апарт–отель на пр. Добролюбова, 18А (см. комментарий).
А в 2016 году соучредителем новой компании Veren Group стал бывший гендиректор Glorax Development Алексей Балыкин. "Переход в статус собственника отвечал моим амбициям. А решающим фактором стала уверенность в партнерах. В 2017 году мы в дополнение к выведенному в прошлом году комплексу "Veren Place Советская" намерены приобрести в Петербурге не менее двух проектов", — сообщил он и подчеркнул, что собственный бизнес — это вызов и дополнительная мотивация.
Кто не рискует…
Ситуации, когда топ–менеджеры крупной компании начинают свое дело, не редкость для строительного рынка Петербурга. Можно вспомнить успешный пример собственника ГК Legenda Василия Селиванова, который до 2010 года был гендиректором Setl City, а за последние 6 лет реализовал в городе собственные проекты на 150 тыс. м2 жилья и строит еще 260 тыс. м2. "В этом году мы купим еще минимум два участка под новые дома", — говорит девелопер. Александр Завьялов, ушедший в 2009 году из "ЮИТ Санкт–Петербург", чтобы руководить собственной девелоперской компанией AAG, тоже говорит, что рынок оправдал его надежды.
Нельзя сбрасывать со счетов и то, что топам крупных компаний проще найти партнеров для реализации проектов из числа непрофильных инвесторов, которые имеют средства на реализацию девелоперских проектов, но не обладают опытом. Курс на деофшоризацию и ограничения на вывод капиталов из России лишь увеличили число таких бизнесменов.
"Новичкам обычно сложно. Но, когда есть опыт, связи и деньги, можно и рискнуть", — заключает Екатерина Запорожченко из Docklands Development.
“
Когда в 2015 году я выводил на рынок свою компанию, кризис уже отразился на всех сегментах экономики, в том числе и на девелопменте — спрос просел. Это скорректировало наши планы. Я сознательно отказался от проектов на окраинах города, сосредоточившись в центре, интерес к которому выше. Этим же было продиктовано решение строить апарт–отели, а не жилье. Оба проекта имеют хорошую транспортную доступность и интересны в первую очередь инвесторам. Надеемся, выбор был оправдан. Рынок выправляется, и спрос начинает возвращаться на докризисные показатели.
Андрей Кошкин
“
Для нового бизнеса время сейчас хорошее. Можно отряхнуть пыль прежних ошибок и стереотипов и двигаться вперед, опираясь на собственный опыт. Но нужны существенные средства. В отличие от прошлых кризисов, запустить бизнес на одном нахальстве не получится. Банки новичков не жалуют — проектное финансирование не дают. Так что для стартапа нужен надежный инпартнер. Между тем место на рынке для новых игроков появляется естественным образом. Многие компании не выдерживают конкуренции и уходят в банкротство.
Олег Барков
“
Самое сложное — это само решение идти дальше своим путем. Люди могут быть готовы гипотетически к этому шагу. Но все равно будут оставаться под крылом альма–матер — в зоне комфорта, легко рассуждая, что и как надо делать. Девелоперский рынок — это рынок с рисками, которые совершенно невозможно просчитать. Только единицы могут принять их на свои плечи. И делать это все сложнее: усиливается конкуренция, а цена ошибки возрастает. Но лично я в принятом в 2010 году решении идти дальше самостоятельно не разочаровался. Все было правильно.
Василий Селиванов
гендиректор ГК Legenda
“
Кризис у нас всегда. И если кому–то кажется, что его нет, значит, он просто не владеет информацией. Лучших времен для начала бизнеса ждать не стоит. Тем более что кризисы цикличны, а проект в девелопменте длится 5–7 лет от идеи до завершения. Просто надо все делать профессионально и с любовью к людям. Если менеджеры чувствуют в себе силы — административные, финансовые и психологические — для самостоятельного шага, пусть действуют. Но помнят, что девелопмент — это история про большое терпение.
Марк Лернер
гендиректор компании "Петрополь"
