Генеральный директор и совладелица ГК "Еврострой" Оксана Кравцова рассказала "ДП" о том, кто сегодня покупает элитное жилье, какие нетипичные форматы недвижимости скоро появятся в портфеле компании и почему цены на недвижимость падать не будут. Также она объяснила, почему опыт работы с госзаказом часто разочаровывает застройщиков и почему бизнес хочет, чтобы законодатели и чиновники оставили его в покое. А еще поведала, как чувствует себя молодая многодетная мама в строительном бизнесе, который считается мужским делом.
Оксана, многие застройщики говорят, что прошлый год для них оказался настоящим испытанием на прочность. Для вас он тоже был тяжелым?
— Он был очень напряженный. Все бизнес-вопросы решались тяжело и вязко. Покупательский спрос отличался своей непредсказуемостью. Обычная сезонная цикличность сбилась с привычного ритма, и было сложно что-то прогнозировать. Летом, когда на рынке традиционное затишье, квартиры у нас продавались хорошо. А осень была необъяснимо трудная — все остановилось без логичных рыночных предпосылок. Причем у всех в городе. Может, виновата солнечная активность. Но тем не менее для нашей компании год оказался самым результативным за время ее существования. Главный результат — мы сдали городу наш флагманский ЖК "Привилегия", получили разрешение на ввод в эксплуатацию и в начале марта начнем передачу ключей дольщикам.
Кроме того, вы купили два участка под новые элитные проекты: на Вознесенской набережной и на улице Эсперова. Оба участка из наследства обанкротившегося "Строймонтажа". Видимо, не случайно…
— Мы в свое время были знакомы с учредителями "Строймонтажа". Команда меня восхищала своей активностью и вкусом: они брали лучшие в городе участки под проекты. И мы очень рады, что годы спустя смогли купить пятна из их портфеля. Причем поступательно: сначала один — под ЖК "Привилегия", потом еще два. Одновременно мы бы эти проекты не стали реализовывать: они требуют максимальной отдачи.
Расскажите о последних покупках.
— Пятно на Воскресенской набережной было куплено у структур БТК. Оно долго гуляло по городу — ко мне приходило раза три за последние 2 года. Цена была неприемлемая, поэтому мы отказывались его брать. Но неожиданно в прошлом году продавец снизил цену в 2,5 раза от начальной и дал нам рассрочку платежа на 3 месяца. Мы сразу вышли на сделку.
А почему цена так снизилась?
— Для продавца это непрофильный актив — его в любом случае надо продавать. Видимо, понял, что цена нерыночная, и пошел на компромисс. Но минимальный бизнес там все-таки был.
Вы уже получили разрешение на строительство?
— Да, в конце прошлого года. В марте планируем открыть продажи. Там будет около 10 тыс. м2 общей площади. Все квартиры видовые и двусторонние — по две на лестничной клетке. Строить будем 2 года. Причем очень аккуратно, как сапер на минном поле.
Почему?
— Сейчас изучаем фундаменты. Они еще петровских времен. Надеюсь, что не обнаружим подводных камней, о которые можно споткнуться. Кроме того, два объекта на соседних участках представляют историческую ценность.
А где же разместите необходимую для элиты инфраструктуру?
— Отдадим под нее первые два этажа здания. Там будет все что нужно: от ресторана с гастрономической лавкой до прачечной. Концепция проекта — клубный дом для джентльменов. И инфраструктура будет заточена под эту публику. Состоятельных людей у нас много, поэтому в спросе мы уверены.
Инвестиции уже оценивали?
— Около 1 млрд рублей. Надеемся обойтись своими средствами, поскольку кредиты дороги и бонусов даже многолетние банки-партнеры не дают. Увы! Мы много лет сотрудничаем с банком "Открытие", но когда летом у нас случился спад продаж и пришлось перекредитоваться, нам выкатили ставку в 18% годовых. Правда, в последнее время многие банки предлагают сотрудничество. Недавно мы встречались с главой банка "Санкт-Петербург" Александром Савельевым, провели переговоры о будущем взаимодействии. Решать многие вопросы гораздо проще, если сложился контакт с первым лицом.
А что будет на участке на улице Эсперова?
— Только элитное жилье. Название проекта клубного дома — Esper Club. Великий князь Эспер был одним из основателей династии Белосельских-Белозерских, которой принадлежал Крестовский остров. В его честь названа улица, где появится наш проект. Квартиры будут небольшие — таких на Крестовском острове никто не предлагает. А спрос есть. Продажи мы откроем в марте. С этим проектом нам пришлось сильно понервничать — градплан подписали только 31 декабря прошлого года. Физически и эмоционально это была титаническая работа. Если бы не успели, объект пришлось бы полностью переделывать, поскольку с нового года изменилось законодательство. К счастью, успели.
Соседство со стадионом для "Зенита" вас не пугает?
— Часть острова около стадиона давно страдает и от самой стройки, и от наплыва людей. Но нас это никогда не касалось и не коснется, поскольку наши проекты на другой стороне Крестовского. Здесь тихо. И можно без боязни отпускать детей во двор.
А вас просили скидываться на стадион деньгами и рабочими руками?
— На наш взгляд, достаточно того, что мы участвовали в строительстве и реконструкции школ и детских садов на территории Крестовского острова.
А может, деловое партнерство с семьей спикера Законодательного собрания Вячеслава Макарова сыграло свою роль?
— Анна Селегень, дочь господина Макарова, является моим паритетным партнером в компании "Еврострой-М" только с ноября 2016 года. Хотя знакомы мы с 2015 года. Дело в том, что компания, которой руководит ее супруг Сергей Селегень, выиграла тендер на выполнение работ в ЖК "Привилегия". Работы были произведены качественно, в срок. Мы остались довольны сотрудничеством и решили его развить. Сейчас ищем подходящий проект в элитном сегменте для первого совместного проекта.
У вас были идеи строить в Петербурге не только элитку, но и жилье массового спроса. Они в силе?
— Нет, это не наш сегмент. Пятно на улице Герасимовской мы продали вместе с проектом. Он выйдет на рынок весной в том виде, как мы его придумали, но без нас. А на Среднем проспекте Васильевского острова, где мы тоже планировали строить жилье, в итоге появится апарт-отель. Когда мы купили этот участок, там можно было строить жилые дома. Но внезапно в генплане эту зону сделали рекреационной. И мы потратили несколько лет, чтобы добиться разрешения на ее застройку хотя бы коммерческой недвижимостью. Проект апарт-отеля реализуем с компанией "МТЛ", которая разработала его концепцию. Она же будет им управлять. Продажи откроем в конце марта. Но новых проектов апарт-отелей от нас не ждите. Каждый должен заниматься своим делом.
Значит, на идее строить неэлитное жилье ставите крест?
— Не совсем. Мы сейчас покупаем два участка под жилье бизнес-класса. Один — у "Ростелекома" на Московском проспекте под дом площадью 7,5 тыс. м2. Второй — у Ледового дворца. Но о деталях пока говорить рано.
Идея строить у Ледового дворца как-то связана с вашей любовью к хоккею?
— Все мужчины нашей семьи болельщики. Но дело не в этом. Просто в нашем ЖК "Привилегия" купил квартиру бывший хоккеист СКА Артемий Панарин. И в частном разговоре он посетовал, что около Ледового, где тренируется команда, нет дома высокого класса, где можно было бы купить жилье. И мы подумали, что хорошо бы такой дом построить. Посоветовались с нашим другом Владиславом Третьяком, он идею поддержал. В будущем доме мы готовы продать часть квартир команде СКА.
А что с вашим загородным проектом?
— У нас коттеджный поселок на 32 дома в Токсово. Уже построено 20 и 10 — под фундаментами. Проект возник случайно. Муж многие годы помогал местному храму, и церковь отблагодарила нас землей. В тот момент у нас был партнер, который производил деревянные дома. Поэтому решили построить поселок. Но в кризис партнер из проекта вышел. Мы выкупили его долю за 160 млн рублей и остались один на один с проектом в момент, когда загородный рынок вообще замер. Но сейчас поселок переживает второе рождение. Продажи пошли. К лету хотим довести его до ума. Но больше этой темой заниматься не будем.
Каков портрет вашего покупателя?
— Это бизнесмены и чиновники. Обычные культурные люди: не подчеркивают свое благосостояние, даже не ездят на дорогих машинах. Внешне не определишь, что это богатый человек. Однако он может спокойно купить большую квартиру или пентхаус. Немало среди покупателей и сотрудников "Газпрома". Но они нам кассу не сделали — их всего 7-8% от общего числа. Правда, переезд "Газпрома" в Петербург только начинается, так что этот покупатель к нам еще придет. Им, как правило, нужны готовые квартиры с отделкой и меблировкой, чтобы въехать и сразу жить. Также среди покупателей много русских казахов. Они заработали деньги и сейчас возвращаются — переводят сюда бизнес.
А сами в другие регионы идти не планируете?
— Есть интересные предложения по сотрудничеству в Москве. Но мы привыкли работать на расстоянии вытянутой руки. Ведь как только ослабляешь внимание, все процессы выходят из-под контроля. Так что пока все мысли на эту тему — лишь фантазии.
А другие виды бизнеса?
— Мысли возникают постоянно. Особенно у мужа — он фонтанирует идеями. Сейчас мы задумываемся о выводе на рынок ресторанной группы. Первый проект — ресторан с авторской кухней, видовой террасой и выходом к марине — осенью откроется в ЖК "Привилегия". Там же откроем лобби-пространство с завтраками и баром, где хотим возродить традицию литературных чтений на Крестовском острове, которая в советское время была утрачена. А второй ресторан появится в жилом комплексе на Воскресенской набережной. Сейчас работаем над его концепцией. И в будущем хотели бы во всех новых проектах открывать места общепита под собственным брендом.
Многие в кризис делают акцент на генподряде. А вы?
— Сложно работать на сторонних заказах. Особенно государственных. Сейчас мы достраиваем гостиницу "Таврическая" по заказу города. Согласования идут трудно. Для сравнения: мы за 3 года построили "Привилегию", где почти 90 тыс. м2, и за то же время привели в порядок гостиницу, которая в несколько раз меньше. Все тормозится. Чиновники боятся брать на себя ответственность.
Вы по этой причине не заявились на конкурс по элитному судебному кварталу?
— Да. Неприятный опыт последних контрактов сделал свое дело. Правда, генподрядом у нас в группе теперь занимается средний сын Александр. Возможно, он с новыми силами и амбициями войдет в эту воду. Но, согласитесь, когда не можешь развернуться в полный рост и показать весь свой профессионализм из-за каких-то необъективных вещей, это демотивирует.
Так же, как постоянные изменения в законе…
— Мы привыкли к этим изменениям — они нас закаляют. Но мы очень от них устали. Когда ты приобретаешь участок — просчитываешь бизнес. А через полгода все меняется. Плывут сроки реализации проектов (а это репутация компании), плывет экономика. Кроме того, ты оказываешься в вакууме: все комитеты города перестают согласовывать проекты. Когда прошлой осенью готовились к выборам в ЗС, 2 месяца вообще никто ничего не подписывал. Очень хочется, чтобы нас оставили в покое и дали просто делать свое дело.
Росреестр города несколько месяцев не регистрирует сделки с жильем. Эта ситуация вас затронула?
— Конечно. Договоры не выходят. Мы не можем воспользоваться средствами, которые лежат у нас на аккредитивах мертвым грузом. Откладываются проплаты субподрядчикам. Возникают конфликты. Это патовая, бесполезная, никому не нужная ситуация. Всем приходится выкручиваться и выживать.
Как изменился инвестиционный климат в городе за последние годы?
— Ситуация ровная. Наступила небольшая, но позитивная стабильность. Может, это связано с тем, что Дональд Трамп выиграл выборы в США. Я, кстати, очень надеюсь, что они с Владимиром Путиным договорятся, и в мире будет больше тишины. Хотелось бы, чтобы России стало полегче на внешнем уровне. Да и внутри тоже.
В строительной отрасли мало женщин-руководителей. Комфортно вам в этой среде?
— Я получаю от работы колоссальное удовольствие. В режиме многозадачности успеваешь и с клиентами общаться, и продажи контролировать, и сделки заключать, и проекты согласовывать. Часто встречаюсь с чиновниками. Никакой дискриминации нет, только уважение и равноправие. У меня такой мужчина за плечами, что никто даже косо не посмотрит. Мы с мужем очень дополняем друг друга. Работа над проектом — дело общее. Но его слово решающее.
Я знаю, что вы дружите с сотрудниками Исаакиевского собора. Что думаете о его передаче церкви?
— Мы много церквей построили сами, поддерживаем приходы, дружим со священниками. Но история с Исаакиевским собором для меня не понятна. Решение неожиданное. Я не представляю, как он будет существовать просто как храм. Не понимаю, во благо это или во зло. Народ в массе своей недоволен и взбудоражен. Мы планируем забрать под свое крыло благотворительный фонд Исаакиевского собора, который помогает одаренным детям из детских домов. В ближайшее время я войду в этот фонд, и дальше будем работать вместе. А как сложится судьба самого собора — покажет время.
Какие еще городские события вас тревожат?
— Да, например строительство вокруг обсерватории. Ну не понимаю я, зачем там строить! Так много земли в городе и окрестностях. Почему именно там — поперек науки и истории? Хочется сказать — ребята, пожалуйста, думайте не только о своих прибылях, но и о будущем города. Не должно быть все равно! Лично для меня Петербург — живой организм. Я хочу, чтобы здесь росли и жили мои дети. И такие вещи я воспринимаю очень болезненно. Нам, например, предлагали поработать на месте оранжереи около Таврического сада. Я сказала: даже не приходите ко мне с такими предложениями! И если бы кто-то из коллег начал там строить, я бы первая вышла на демонстрацию. Но угроза вроде миновала. Участок отошел в городскую казну, и там теперь будет общественное пространство.
Дайте прогноз дальнейшего развития рынка элитной недвижимости?
— В течение года мы планируем повысить цены в "Привилегии" на 20%. А новые объекты будут дороже. И ждать, что цены упадут, — бессмысленно. Новые законы снижают маржу застройщика. А строить себе в убыток никто не станет.
Остается ли у вас время на что-то кроме работы?
— Конечно, ведь у нас многодетная семья. Мы все любим спорт и путешествия. Недавно приобрели новую лодку, и с мая будем выбираться всей семьей на морские прогулки.
Биография
— Родилась в Петербурге. Окончила Педагогический университет им. Герцена в 2001 году. С 2002 по 2004 год — руководитель отдела продаж элитного жилья в агентстве "ТАЙМС недвижимость".
— С 2004 года — директор по продажам ООО "Еврострой".
— С 2012 года по сей день — гендиректор ООО "Еврострой". Владеет 50% ГК "Еврострой".
— Замужем, четверо детей.
Справка
— Создана в 1996 году на базе АОЗТ "ПМК-11" при тресте №104 "ГлавЛенинградСтроя". В группу входит девять компаний. Супруги Кравцовы контролируют 100% бизнеса.
— Группа реализовала более 40 проектов строительства и реконструкции. Сейчас на стадии строительства и проектирования семь проектов площадью более 160 тыс. м2.
— Оборот группы за 2016 год составил 3,7 млрд рублей.
