13:0814 апреля 201713:08
1092просмотров
13:0814 апреля 2017
Петербургская СРО «Сообщество профессионалов оценки» (СПО), которая объединяет более половины оценщиков города, разработала новый стандарт оценки имущества, выставляемого на открытые торги. Его появление вызвало большой резонанс на рынке. Одни оценщики считают, что он сделает процедуру торгов более рыночной. Другие опасаются, что из-за него вырастет число уголовных дел против самих оценщиков.
Как рассказал «ДП» председатель совета СРО «СПО» Петр Козин, разработка нового стандарта оценки имущества (в том числе государственного) для открытых торгов велась около года. Он был утвержден в феврале 2017 года и сейчас является обязательным для всех членов СПО. Это СРО существует с 2009 года и объединяет 450 оценщиков — более половины специалистов города. Причем СПО — единственное СРО оценщиков Петербурга с местной пропиской. Остальные работающие в городе СРО оценщиков — это петербургские филиалы столичных саморегулируемых организаций.
По словам Петра Козина, до сих пор стартовая цена недвижимости к торгам определялась как конкретная сумма, которую условно считали рыночной. Торг шел от нее на повышение или понижение в зависимости от формы аукциона.
«Мы предложили оценивать объект к торгам через диапазон рыночной цены, в пределах которого конкретная сумма должна находиться. И торговаться от нижней границы диапазона, если это торги на повышение, и от верхней в случае торгов на понижение. Это, во-первых, позволит большему числу интересантов принять участие в аукционе. А значит, меньше будет вероятность сговора между ними и итоговая цена поднимется выше. Во–вторых, будет меньше претензий к самим оценщикам, если дело по аукциону попадет в суд (конкуренция в погоне за объектом часто доводит претендентов до суда). Риски ответственности оценщика за нанесение ущерба снизятся, ведь диапазон предполагает вариативность, а конкретную цену всегда можно поставить под сомнение. В-третьих, изменение методики нанесет удар по так называемой заказной оценке, когда оценщик подгоняет отчет под заданную заказчиком сумму. Это нерыночный подход. Но на долю заказной оценки приходится основная часть рынка», — говорит Петр Козин.
Большинство опрошенных «ДП» оценщиков считают, что новый стандарт пойдет на пользу рынку.
«Это логичный подход. Потому что рыночную цену актива устанавливает именно аукцион, с учетом множества факторов, не только объективных, как то конъюнктура рынка и качество актива, но и эмоциональных, связанных с желанием во что бы то ни стало стать обладателем того или иного имущества. То есть оценщик дает некую рекомендацию о стоимости объекта в преддверии торгов. А дальше — профессионализм и искусство организатора аукциона. Если же говорить о нынешней ситуации, когда в качестве начальной цены называется окончательная рыночная стоимость актива, то она обессмысливает саму идею аукционной продажи — потому что называет фактическую цену сделки. А если цена уже есть, тогда зачем торговаться? Конкретная цена хороша в переговорах при целевой продаже имущества. А если цель — разгон цены на торгах, то важнее сама процедура торгов, а не цена, которую обозначил оценщик», — говорят в Российском аукционном доме.
«Я сам давно предлагал эту схему. И суть здесь простая: если аукционист имеет право начать торги с нижней границы диапазона — это толково и продуктивно. Во всем мире так принято — это привлекает участников торгов, которые в процессе торга чаще всего перекрывают «рыночную» цену», — добавил заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский.
«Указание диапазона стоимости объекта выглядит справедливо, поскольку определить рыночную стоимость актива с точностью до копейки довольно сложно. Кроме того, в ходе проведения торгов диапазон стоимости лота может увеличить шансы того, что они будут признаны действительными», — согласен генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев.
«Ничего криминального в данном документе нет. Он создан именно для торгов и призван помогать оценщикам для определения цены и возможного диапазона с учетом множества ценообразующих факторов», — добавляет директор по оценке NAI Becar в Санкт-Петербурге Виктория Константинова.
Но среди оценщиков оказались и недовольные реформой. «После принятия данного стандарта следственным органам не придется искать повод для привлечения к ответственности оценщиков. Ведь разницу между верхней и нижней границей диапазона цены при продаже государственного имущества можно назвать прямым ущербом государству!» — говорит один из членов СРО «СПО».
А другой выразил опасение, что новый стандарт может привести к переделу рынка оценки госимущества, который только в Петербурге оценивается в 0,7-1 млрд рублей в год. «Если крупные компании имеют возможность обойти стандарт, используя, например, «дочки» в других регионах, то небольшим оценочным фирмам этот путь не по карману. Кроме того, у «карающих» органов появится легальная возможность «закрыть» любого оценщика, работающего на оценке госимущества», — переживает он.
Коллеге возражает зампредседателя Петербургского научно-методического совета по оценке Дмитрий Кузнецов: «Уголовной ответственности оценщики не несут. Они могут ответить лишь своим имуществом. И то вряд ли. Ведь у каждого оценщика есть страховка. И если он невольно своими выводами нанес ущерб заказчику и проиграл суд, страховка ущерб компенсирует. Кроме того, в СРО оценщиков есть компенсационный фонд, куда все члены при вступлении вносят по 30 тыс. рублей. Эти деньги — тоже «подушка безопасности» таких рисков. Так что запугивание оценщиков тюрьмой — это просто шантаж», — заявил он.
«Если правоохранительным органам захочется, они и так могут придраться к чему угодно. Были же случаи, когда после вполне рыночных торгов приходили следственные органы и говорили: «А вот по нашим оценкам, рыночная цена должна была быть выше в 2 раза». И не объяснить, что рыночная цена — это цена конкретной сделки, а не чьей-то оценки», — резюмировал член экспертного совета НП СРО «Деловой союз оценщиков» Александр Сморгонский.
