Миллиардер и "король госзаказа" Иван Шабалов может пополнить ряды крупнейших лендлордов Ленинградской области. Он вошел в состав акционеров неработающей птицефабрики "Лаголово", основной актив которой — 240 га на границе с городом. Землю уже начали переводить под жилье.
Владелец компании "Трубные инновационные технологии" московский миллиардер Иван Шабалов, занимающий 11–е место в рейтинге "Короли госзаказа" Forbes, выкупил долю в бывшей птицефабрике "Лаголово". Фабрика владеет 240 га в Ломоносовском районе Ленобласти на границе с Петербургом.
Сейчас идет рассмотрение поправок в генплан Лаголовского поселения. Когда эта процедура завершится, в агломерации Петербурга появится территория под жилье, которая уступит по масштабу только городу–спутнику Южный (476 га), проектам "Юнтолово" (432 га) и "Северная долина" (270 га). А Иван Шабалов войдет в пятерку крупнейших лендлордов региона. Эксперты считают, что предприниматель заключил выгодную сделку. Цены на землю последние 3 года не росли.
Куриное наследство
Согласно раскрытию информации на начало 2017 года, Иван Шабалов через ООО "Агроинвест" владеет 33% в АО "Птицефабрика Лаголово". Остальное — у прежнего владельца компании Владимира Лихачева. Стороны сделку подтвердили.
Птицефабрика производила около 100 млн яиц и более 700 т мяса птицы в год, по данным отчетности. Но в 2013 году из–за резкого скачка цен на комбикорма производство остановили. С этого момента основным активом предприятия стала земля. Владимир Лихачев утверждает, что у него лично и у компании всего лишь около 100 га земли.
Собеседник "ДП" в администрации Лаголово утверждает, что у АО "Птицефабрика Лаголово" и Владимира Лихачева лично в собственности не менее 240 га земли. В администрации Ломоносовского района говорят о том, что Владимир Лихачев, дружественные ему компании и АО владеют около 300 га земли.
Согласно годовой отчетности, у птицефабрики "Лаголово" только под посевы в 2013 году было отведено 185 га земли (плюс под самим предприятием находится более 40 га земли). Представители Ивана Шабалова цифры подтвердить не смогли. В администрации Ломоносовского района "ДП" рассказали, что недавно получили заявку на перевод части земель под жилую застройку (для начала — 24,5 га). Этот вопрос будет рассматриваться на ближайшей комиссии района.
"О конкретике говорить пока рано. Сейчас мы исследуем рынок. Затем примем решение о конфигурации проекта", — сообщил "ДП" представитель Ивана Шабалова. А Владимир Лихачев добавил, что около 42 га территории оставят под промзону, где будут пищевые производства.
"В Лаголовском поселении генпланом предусмотрены большие объемы жилья и промзоны, на которые идет поиск инвесторов, чтобы создать производства и рабочие места. В перспективе через 10 лет там будет проживать дополнительно не менее 20 тыс. человек", — говорит глава администрации Ломоносовского района Алексей Кондрашов.
И трубы, и жилье
Миллиардер Иван Шабалов занимает 11–е место в рейтинге "Короли госзаказа" Forbes. В 2016 году сумма господрядов его компаний составила 57,5 млрд рублей (см. "Активы Ивана Шабалова"). Его основной актив — инжиниринговая компания "Трубные инновационные технологии" (ТИТ), которая специализируется на поставках трубной продукции для нефтегазовой отрасли. В частности, компания поставляет трубы для газопровода "Сила Сибири" холдинга "Газпром". Интересно, что участники петербургского рынка считают Ивана Шабалова конечным собственником компании "Кивеннапа". Формально она принадлежит его бизнес–партнеру Елене Русской. В портфеле "Кивеннапы" пять проектов загородного жилья. Компания уже проявляет интерес к территории Лаголово, сообщил "ДП" глава местной администрации Андрей Нарумов.
Главного лендлорда Ломоносовского района — компанию "СВП Групп" (у нее 360 га земли под строительство 2 млн м2 жилья) — этот факт не беспокоит.
Совладелец "СВП Групп" Денис Жуков говорит, что состоятельному соседу будет даже рад.
"Если рядом появится серьезный девелопер, который начнет что–то строить, это большой плюс. Но я бы хотел дождаться обсуждения нового генплана поселения на градсовете", — говорит Денис Жуков, добавляя, что пока дорожно–транспортная инфраструктура не позволяет разместить крупный жилой массив в этом месте.
Разные стратегии
Стоимость 200 га земли в Лаголово при условии их полного перевода под жилье эксперты Docklands development оценили в 9–10 млрд рублей.
"Там можно построить до 1,4–2 млн м2 жилья. Инвестиции в проект такого масштаба составят 50–60 млрд рублей", — говорит Павел Бережной из ГК "С. Э. Р.". По данным КЦ "Петербургская недвижимость", в Ломоносовском районе строится 254,8 тыс. м2 жилья, а в продаже находится 140,8 тыс. м2. Крупнейшие местные проекты: "Новоселье" (980 тыс. м2) от УК "Новоселье", "NewПитер" (500 тыс. м2) от "Строительного треста" и "Новое Горелово" (300 тыс. м2) от "ЛенРусСтроя".
"Средняя цена жилья здесь — 64,9 тыс. рублей за "квадрат" (на 7% ниже среднего рыночного показателя для пригородной зоны)", — сообщили в КЦ. "Спрос на жилье на юге Петербурга составляет около 35% от общего спроса на пригороды и увеличивается ежегодно", — добавила Елизавета Яковлева из "Лаборатории метров".
Эксперты считают, что оптимальная стратегия освоения Лаголово — нарезать землю на лоты и продать застройщикам. Именно так развивал свои территории "Евроинвест" в Мурино (200 га) и "СВП Групп" в Кудрово (150 га).
По такой же схеме "Старт Девелопмент" строит город–спутник Южный (476 га). Иначе развивает свои участки — "Северную долину" (270 га) и "Юнтолово" (432 га) — только "Главстрой–СПб".
"Но это исключение. Большинству лендлордов удобнее привлекать партнеров, поскольку в одиночку не потянуть инженерную подготовку больших участков к застройке", — говорит Павел Бережной.
Популярная земля
За 2016 год девелоперы приобрели в Петербурге и ближайших районах области 118 га земли под новые проекты общей площадью 1,3 млн м2, подсчитали в Knight Frank St Petersburg. Общая стоимость сделок оценивается в 18–22 млрд рублей. По сравнению с прошлым годом строители купили в 2 раза больше земли в гектарах.
"Стабильность спроса на рынке жилья заставляет девелоперов пополнять земельные банки. Кроме того, с собственниками земли стало легче договариваться — они охотнее соглашаются на бартер (его уже 80%). Но поскольку денег у строителей все меньше, не думаю, что в этом году ситуация повторится", — заключил Виталий Коробов из ГК "Аквилон инвест".
“
Сделок с землей становится больше, но растет доля бартера, поскольку у строителей ухудшилась ситуация с оборотными средствами. Надеяться на активных покупателей–москвичей лендлордам не приходится. Иллюзия, что придут столичные девелоперы с деньгами и все купят, быстро рассеивается в процессе переговоров. Цен на землю как таковых нет. А если они звучат, им никто не верит. Нижний порог цены участков — 12 тыс. рублей в расчете на 1 м2 новой застройки. А верхнего предела нет. Но цена на землю, как правило, не превышает 30% от общей стоимости проекта.
Сергей Федоров
генеральный директор компании "Терра Инкогнита"
“
В прошлом году рынок земли заметно оживился. По нашим оценкам, инвестиции в приобретение земли увеличились на треть. Но разрыв между ценой предложения и конечной ценой сделки может превышать 40%. Увеличилась доля бартерных сделок. К сожалению, самый распространенный способ освоения крупных участков — это их межевание и перепродажа. Это маломаржинально, но обеспечивает быстрый оборот вложений. Мы для Южного выбрали более сложный путь — поиск концепции, согласование документов и привлечение резидентов.
Сергей Хромов
генеральный директор ООО "УК "Старт Девелопмент"
“
Можно только приветствовать, что это направление развивается. Оно весьма перспективное, в том числе и потому, что решаются вопросы транспортной инфраструктуры, в отличие от Всеволожского района, где девелоперы зашли в тупик и испытывают серьезные трудности. Сейчас Красное Село и южные земли с их уже сложившейся социальной, транспортной инфраструктурой, местами приложения труда пользуются спросом у застройщиков. Новый серьезный инвестор, готовый вкладывать в развитие жилых и промышленных территорий, только добавит им ценности.
Арсений Васильев
Генеральный Директор Гк "Унисто Петросталь"
