Башенный спрос. Вслед за подразделениями "Газпрома" в Петербург потянулись их контрагенты

Компания "Главстрой–СПб", входящая в структуру бизнеса миллиардера Олега Дерипаски, планирует построить на территории нового района Юнтолово офисный комплекс, где соберет под одной крышей свои разрозненные офисы. Часть помещений в этом объекте девелопер собирается сдать в аренду, сделав ставку на близость Юнтолово к будущей штаб–квартире "Газпрома". С оглядкой на "Газпром" "Главстрой–СПб" строит свои планы и на жилищном рынке. Аналогично поступают и другие девелоперы. Эксперты уверены, что фактор "Газпрома" будет актуален для офисного рынка Петербурга еще лет пять. Не говоря уже о рынке жилья, который только начинает испытывать его влияние.

С прицелом на "Газпром"

О планах "Главстроя–СПб" построить собственный офисный комплекс в новом жилом районе Юнтолово "ДП" рассказал гендиректор компании Александр Лелин. По его словам, концепция этого проекта пока разрабатывается. "Но есть понимание, что здание нам необходимо. Сейчас у нас шесть удаленных офисов на арендованных площадях в разных районах города. Это не очень удобно в плане управления. Поэтому мы рассматриваем возможность размещения практически всех подразделений компании, за исключением отдела продаж (он останется на нынешнем месте) в собственном бизнес–центре", — говорит Александр Лелин.

Построить бизнес–центр "Главстрой–СПб" сможет за 2,5 года, при условии что все документы будут согласованы. По предварительным расчетам, для комфортного размещения сотрудников "Главстрою–СПб" нужно 8–10 тыс. м2. "Но бизнес–центр будет больше. Часть помещений можно будет предложить на рынок. Спрос наверняка будет, поскольку с появлением "Лахта центра", который виден из Юнтолово, деловая активность в районе вырастет", — говорит Александр Лелин.

Он также добавил, что фактор "Газпрома" актуален для компании и в жилищной сфере. "Вернее, он станет актуальным для Юнтолово в ближайшее время. В этом районе из 2 млн м2 жилья около 600 тыс. м2 будет относиться к классам комфорт и бизнес. Мы рассчитываем, что его будут покупать в том числе сотрудники "Газпрома". И тут наша задача — правильно все рассчитать", — заключил Александр Лелин.

Экспертов не удивила ставка на "Газпром" одного из лидеров девелоперского рынка. "Все сейчас планируют бизнес с оглядкой на монополию. Ее переезд в Петербург многих сделает богаче. Но взять свой кусок пирога смогут только грамотные игроки", — считает Виталий Коробов из "Аквилон–инвест". "Почему бы и нет? Юнтолово, конечно, не Крестовский остров, но ведь и в "Газпроме" не все топ–менеджеры. И в самой монополии, и около нее много бизнеса и людей, которым нужны офисы и жилье среднего ценового диапазона", — добавил Сергей Терентьев из ГК "ЦДС".

Драйвер рынка

"Газпром", который в настоящее время перебирается из Москвы в Петербург вместе со своими "дочками" и подрядчиками, остается одним из главных драйверов развития рынка недвижимости в Петербурге на протяжении последних 5 лет. Пока влияние газовой монополии особенно заметно на рынке офисов и дорогого жилья.

За 5 лет связанные с монополией структуры арендовали и купили в Петербурге 430 тыс. м2 офисов. По данным Knight Frank SPb, доля газпромовских сделок в общей структуре аренды офисов города по итогам 2016 года составила 61% — монополия и ее "дочки" заняли за год 124 тыс. м2 офисов в Петербурге. В этом году структуры "Газпрома" уже пополнили портфель офисной недвижимости на 3 тыс. м2. "Львиная доля газпромовских сделок приходится на Московский пр., где структуры монополии заняли 76% от общей арендной площади бизнес–центров высокого класса", — сообщили в Knight Frank.

Но и район Лахты, который традиционно не имел делового статуса, постепенно набирает популярность у бизнеса и обрастает офисными проектами. Один из последних примеров — проект офисного комплекса от группы "БестЪ" на месте бывшего торгового центра "Аура". К лету его обещают открыть после реконцепции.

"Основная часть клиентов офисного рынка города — это прогазпромовские структуры: сам "Газпром", его "дочки", подрядчики, "дочки" подрядчиков, субподрядчики — все это одна большая семья. Они диктуют правила игры. А при всей их прогрессивности и красивых пиджаках это обычные монополисты с соответствующими замашками и привычками. Они перекраивают сложившийся рынок. Любопытно будет посмотреть, что получится", — философствует гендиректор компании "Универс Холдинг" Андрей Пушкарский.

Похожая ситуация и на рынке дорогого жилья. По данным гендиректора компании "Элитные квартиры" Леонида Рысева, доля связанных с "Газпромом" покупателей за год удвоилась и сейчас оценивается в 30–40% от общего числа. "Для рынка жилья все только начинается. В полной мере влияние фактора "Газпрома" он ощутит через 2–3 года", — уверен Леонид Рысев.

Кризиса не будет

В последнее время влияние корпорации "Газпром" на рынок Петербурга несколько снизилось. По данным Colliers International, число газпромовских офисных сделок за 1,5 года упало с 25–30 до 7–8%. Пошли разговоры о том, что после 2018 года, когда структуры "Газпрома" переедут в "Лахта центр", на рынке офисов наступит кризис.

Но брокеры уверены, что этого не произойдет. "Во–первых, всем структурам газового гиганта места в штаб–квартире не хватит. Поэтому многие из них останутся на арендованных площадях на долгие годы. Во–вторых, на наш рынок уже идут подрядчики "Газпрома" третьего и четвертого эшелонов. Им тоже нужна недвижимость", — говорит Андрей Тетыш из АРИН.

Кроме того, рынок офисов стал сужаться. В этом году, по данным Colliers International, ввод сократится на 60%, до 104 тыс. м2, а на открытый рынок попадет лишь 86 тыс. м2. Это поддержит уровень арендных ставок и создаст проблемы для активных арендаторов при поиске новых помещений. Кстати, среди них не только структуры "Газпрома". В последнее время активны IT–фирмы, девелоперские и инжиниринговые компании (см. "Распределение структуры сделок..."). "На их долю за последние несколько лет пришлось 40% сделок на офисном рынке города", — подсчитали в Colliers International.

"Суммарная площадь офисов, арендованных IT–компаниями, растет в 1,2 раза в год, а общая площадь в аренде у профессиональных фирм (юридических, консалтинговых, логистических и др.) — в 1,5 раза. Именно они в случае дальнейшего снижения активности "Газпрома" займут его место на рынке недвижимости и не дадут ему упасть", — уверены эксперты.