На проекты комплексного освоения территорий приходится 60% новостроек Петербурга

По оценкам участников рынка, сейчас на проекты комплексного освоения территорий приходится примерно 60% от общего объема новостроек, возводимых в Петербурге и пригородных районах Ленобласти. По данным аналитиков "Главстроя–СПб", в Петербурге реализуется сейчас около 20 значимых жилых проектов КОТ общей площадью более 10 млн м2.

При этом, строго говоря, до сих пор не существует четких критериев отнесения проектов к этой категории. Так, по словам руководителя аналитического центра "Главстрой–СПб" Петра Буслова, к КОТ относятся проекты площадью от 500 тыс. м2, которые реализуются одним девелопером и имеют единую концепцию развития территории. Обязательными составляющими формата являются объекты социальной, дорожной и инженерной инфраструктуры.

Директор департамента недвижимости ГК "ЦДС" Сергей Терентьев описывает КОТ как проект, рассчитанный на 300 тыс. — 2–3 млн м2 жилья, при этом одна очередь может вмещать 100–200 тыс. м2, в то время как в рамках точечной застройки площадь дома редко превышает 50 тыс. м2.

От окраин к центру

Площадь застраиваемой территории неразрывно связана с локацией, где работают девелоперы. Логично, что комплексные проекты, как правило, строятся в более удаленных от центра районах и пригородных территориях.

"Проекты КОТ реализуются преимущественно на границах Петербурга и Ленобласти, так как для них требуются большие земельные участки — от 100 га, — отмечает Сергей Терентьев, — ближе к центру города таких наделов, пригодных для жилищного строительства, просто нет".

При этом резерв земель в локациях Девяткино, Кудрово, Янино будет исчерпан в течение 5–10 лет, считает Петр Буслов. После этого жилищное строительство двинется дальше. В качестве новой зоны роста можно выделить южное направление, а именно территории вокруг Уткиной Заводи, Пушкина, Петергофа, Колпино, Красного Села. Перспективы появления КОТ в городской черте во многом зависят от активности процесса редевелопмента промышленных площадок, окруживших кольцом исторический центр города. По словам Петра Буслова, сегодня первые шаги в этом направлении уже предприняты, но говорить о масштабных переменах в сравнении с Московским регионом пока не приходится.

"На месте фабрик и заводов начинается строительство жилья, что является логичным, правильным шагом как с точки зрения развития Петербурга, так и с точки зрения работы девелопером, — отмечает генеральный директор ООО "ЦРП "Петербургская недвижимость" Олег Пашин, — часто места, где располагаются бывшие промышленные территории, привлекательны по локации, окружению, по тем видам, что будут открываться из окон будущих жильцов". При этом они позволяют реализовать интересные с точки зрения архитектуры проекты, которые только украшают город, особенно в противовес тому, как зачастую неэстетично выглядят заброшенные заводские корпуса.

В отличие от проектов КОТ, точечные объекты в основном появляются в зоне со сложившейся застройкой. В частности, такие объекты характерны для центральных районов города, отмечает Петр Буслов. Преимуществом таких проектов является наличие поблизости всей необходимой инфраструктуры. Сергей Терентьев приводит в пример один из проектов компании — ЖК "Парковый", который был сдан в 2013 году: помимо близости школ, детских садов, магазинов, станции метро, рядом разбиты три больших парка, что является дополнительным преимуществом для семей с детьми и домашними животными. С точки зрения выбора места для точечной застройки недостатком является то, что для точечных объектов в городе остается все меньше участков, а уплотнительную застройку городские власти не поощряют, отмечает Сергей Терентьев.

Экономика и финансы

Ключевым отличием в подходах при реализации проектов КОТ и проектов точечной застройки является разница в экономике проектов.

"Чем масштабнее проект застройки, тем выше предварительные затраты, в том числе на приобретение земельного участка, инженерную подготовку территории, инфраструктурные работы", — поясняет аналитик СРО А "Объединение строителей СПб" Евгений Ортин.

"Проекты комплексного освоения территорий требуют большего объема инвестиций на начальном этапе, ведь девелоперу потребуется проложить всю инженерную инфраструктуру перед началом строительства первой очереди", — говорит Сергей Терентьев.

Он отмечает, что в периоды экономической нестабильности девелоперы откладывают вывод на рынок таких масштабных проектов, отдавая предпочтение более компактным объектам на небольшое число квартир.

В связи с этим Олег Пашин считает, что с финансовой точки зрения менее крупная квартальная застройка более реалистична и за такими проектами будущее.

Кроме того, по словам Евгения Ортина, любой проект КОТ предполагает привлечение длинных денег, когда возврат инвестиций начинается по истечении нескольких лет, после того как проект выходит на стадию практической реализации.

"Именно поэтому, несмотря на десятки заявленных к реализации проектов КОТ, реально представлены на рынке чуть больше десятка, — рассказывает Евгений Ортин, — практически все они сконцентрированы в руках крупнейших застройщиков, обладающих серьезной финансовой устойчивостью и способностью привлекать значительные кредитные средства".

По мнению Петра Буслова , хотя комплексная застройка — это, безусловно, более длительный и капиталоемкий вид освоения земельных участков, масштабность не означает законсервированность.

"Реализация КОТ, как правило, растянута во времени, это позволяет постоянно обновлять проект с учетом меняющихся требований покупателей", — подчеркивает он.

С ним соглашается и Евгений Ортин, отмечая, что иногда даже крупная девелоперская компания в ходе реализации проекта КОТ может вносить в проект изменения, касающиеся как технических параметров будущих очередей, так и сроков их реализации. Не является исключением и сокращение объемов застройки — в случае перепродажи части территории другому застройщику.

"Безусловно, сложную и разнообразную жилую среду можно реализовать только в проекте КОТ", — говорит член совета директоров ГК "Ленстройтрест" Дмитрий Карпушин. Отсюда и требования к площади осваиваемой территории: на одном из круглых столов ранее застройщики сошлись в том, что для действительно комплексного освоения территории требуется 100–150 га и более. Так что проект КОТ — это путь для тех, кто имеет амбиции сделать то, что до него еще никто не делал, считает он.

Что же касается точечной, уплотнительной застройки, которая ведется, как правило, в уже обжитых районах, если земля под застройку приобретена по цене, обеспечивающей экономику, — в таком случае все понятно, прогнозируемо, но перспективы развития для застройщика в этом нет. "Можно сказать, что проекты КОТ и точечная застройка предполагают разные стратегии бизнеса", — подытоживает эксперт.

Своя инфраструктура

Одним из важнейших факторов выбора квартиры в новостройке для покупателя сегодня является наличие инфраструктуры. При этом если в рамках комплексного освоения территории девелопер создает ее сам, то в случае с точечными объектами, как правило, новоселы будут пользоваться уже действующей. У обоих подходов есть свои плюсы и минусы. Так, в случае с проектами КОТ речь идет о создании современного автономного микрорайона с новыми дорогами, инженерными сетями, необходимым количеством социальных и коммерческих объектов. "При этом масштаб проекта и объемы застройки позволяют девелоперам снижать себестоимость строительства и повышать доступность жилья", — говорит Петр Буслов. "За счет эффекта масштаба цены на квартиры в таких проектах сохраняются на невысоком уровне, но при этом застройщик не теряет в маржинальности", — поясняет Сергей Терентьев.

С другой стороны, хотя в рамках точечной застройки возводится меньше жилья, в этом случае у него ниже дополнительная нагрузка, ведь, как правило, застройщику не требуется создавать с нуля социальную и инженерную инфраструктуру.

Новые проекты

Поскольку в Петербурге достаточно много строительных компаний, находящихся в разном финансовом положении, имеющих разный земельный банк и собственные маркетинговые стратегии, новые проекты возникают как в формате КОТ, так и в форме точечной застройки.

Так, недавно начались продажи жилья в малоэтажном проекте "Планетоград" от Setl City в Московском районе, вывели на рынок свои объекты компания "Арсенал-Недвижимость" (ЖК "Энфилд") и ЛенСпецСМУ (ЖК "Галактика").

При этом, по словам Олега Пашина, на фоне открытия продаж в новых проектах менее заметна информация об открытии продаж в очередных корпусах крупных проектов, которые уже находятся в стадии реализации.