Правительство разработало методику, которая разрешает компаниям с госучастием дарить ненужное имущество государству. В итоге только в Петербурге и Ленобласти оно может получить активы на сумму свыше 5 млрд рублей.
Многие госкомпании и компании с госучастием (более 50% акций которых принадлежит государству) публикуют реестры имущества, выставленного на продажу. Но методика, регламентирующая процесс отчуждения непрофильных активов, появилась только в середине мая. В ней правительство РФ указало, что именно можно считать непрофильным активом госкомпании, как его отличить от полезного имущества. А главное — инструкция предполагает не только продажу ненужной недвижимости, ценных бумаг, но и позволяет подарить все это РФ, ее субъекту или муниципалитету. Последний способ позволяет, например, петербургским верфям, входящим в государственное АО "Объединенная судостроительная корпорация" (ОСК), избавиться от неликвидов, которые годами висят на балансах и обременяют владельцев налоговыми платежами, затратами на содержание и обслуживание.
В Петербурге и Ленобласти речь идет о нескольких десятках объектов недвижимости на сумму свыше 3 млрд рублей — от недействующих пансионатов и пустующих цехов до участков железнодорожных путей и ветхих зданий в исторической части Петербурга (см. "Непрофильная недвижимость госкомпаний"). Еще примерно 2 млрд рублей — сумма финансовых вложений — акции и доли госкомпаний в различных организациях.
Набираем баллы
Согласно утвержденным правительством РФ методическим рекомендациям по выявлению и реализации непрофильных активов, их пригодность или непригодность в основной производственной деятельности оценивается по шести критериям. Каждый критерий обладает определенной ценой. Например, если недвижимое имущество, расположенное на территории завода, используется для основного вида деятельности, то активу начисляется 20 баллов. Еще 15 баллов он получит, если генерирует более 5% выручки по итогам предыдущего года. Для признания профильными социальных объектов (медицинских центров, баз отдыха и т. п.) необходимо, чтобы выручка таких объектов формировалась на 50% за счет обслуживания сотрудников госкомпании. Чтобы признать актив профильным, необходимо набрать по шести критериям не менее 50 баллов. В противном случае имущество определят как непрофильное — а такие объекты госкомпаниям придется внести в реестр и учитывать отдельно. Они подлежат продаже на публичных торгах. Причем, возможно, по цене ниже балансовой стоимости. Если же актив даже в этом случае не вызовет интереса у инвесторов, то госкомпания может подарить его государству.
Неликвидный узел
Госкомпании охотно избавляются от ненужного имущества. Реестр непрофильных активов сформирован у "Россетей", ПАО "Российские железные дороги" (РЖД), "Ростеха". В начале 2017–го список ненужного составила ОСК. Больше всего лишней недвижимости (21 из 47 объектов непрофильной недвижимости) продает входящее в ОСК АО "Кронштадтский морской завод". В списке — здание водомерного узла, склад в доке и другие объекты, которыми сложно заинтересовать непрофильного инвестора.
Многие из намеченных к продаже активов годами ждут покупателей. Например, РЖД с 2000–х годов ищут покупателей для бывшего детского лагеря "Экспресс" в Выборгском районе Ленобласти, областных баз отдыха "Родник" и "Кротово", нескольких отрезков железнодорожного пути, станционных зданий и водонапорных башен. Их выставляли на аукционы, но тщетно. Объекты находятся далеко от города, они в плохом состоянии, требуют больших инвестиций, а перспективы их доходности сомнительны, поясняют в компании JLL. "Наиболее интересны здания площадью от 3 тыс. м2 в центре города. Маленькие объекты в промзоне, около железной дороги могут привлечь лишь очень специфических покупателей", — говорит Владислав Фадеев из JLL.
Простаивают и куда более интересные активы — например, "Ростелеком" третий год пытается сбыть два комплекса недвижимости в центре Петербурга. Впервые компания выставила их на продажу в 2015 году: это историческая Главная телеграфная станция на Почтамтской ул., а также здание на углу Гороховой ул. и Большой Морской ул. Но до сих пор эти объекты не сняты с продажи. Хотя цена невысока — 78–85 тыс. рублей за 1 м2.
"Возможно, причина того, что многие объекты госкомпаний не продаются, в том, что помимо публично объявленной невысокой цены от покупателя ожидают денег "в конверте". Да и рынок сейчас из–за кризиса замер. К тому же, если речь идет об исторических зданиях, новому владельцу придется согласовывать любое изменение объекта с КГИОП, что усложняет и удорожает их содержание", — говорит глава одной из девелоперских компаний.
Аукцион на понижение
Спрос на недвижимость сегодня невысокий, и владельцы не могут выгодно продать объекты. Собственники по–разному реагируют на предложение брокеров снизить цену. "Активы "Красной Звезды" в большинстве случаев выставляются на повторные торги с понижением цены, а "Оборонстрой" всегда готов ждать, пока появится покупатель по заявленной цене, и никогда ее не снижает", — рассказывают в Российском аукционном доме.
Некоторые заводы, у которых после модернизации освободились площади, не спешат их продавать. Так, предприятия концерна "Алмаз–Антей" перебрались во вновь построенные здания на территории Обуховского завода ("дочка" концерна). "Сейчас правильнее сдавать в аренду освободившиеся площади", — говорит Ирина Волокитина, первый заместитель гендиректора Обуховского завода. Не торопится избавляться от ненужной недвижимости и АО "Климов", переехавшее на новую площадку. "Решение по старой площадке на Кантемировской ул. будем принимать в 2018 году", — сообщили на предприятии.
Избавление от непрофильных активов позволит компаниям снизить издержки на их содержание, ведение отчетности, не платить налоги и в итоге улучшить финансовые показатели, считает Александр Ракша из компании "НЭО Центр". Освободившимся от балласта компаниям будет проще получить кредиты, ведь банки оценивают состояние портфеля активов заемщика, их баланс и прибыльность, добавляет Алексей Панин из Urus Advisory. А вот государство вряд ли получит какой–то весомый профит от такого подарка. "Можно только надеяться, что, когда экономическая ситуация выправится, актив удастся выгодно продать или найти для него инвестора", — резюмирует Алексей Панин.
Авторы: Александр Сологуб, Ольга Мягченко, Надежда Фёдорова
“
Имущество госкомпаний и госкорпораций разбросано по всей стране. Основной массив этого имущества — бывшие промышленные объекты, а также складская, административная и торговая недвижимость. Это не самые ликвидные активы. Успех или неуспех их продажи зависит в первую очередь от местоположения и адекватной начальной цены. В Москве и Петербурге хорошо продаются и старые промышленные территории (их покупают под общественно–деловую и жилую застройку), и практически любая недвижимость в черте города. В регионах найти покупателей сложнее.
Елена Тарасова
руководитель департамента по продаже корпоративного имущества Российского аукционного дома
“
Для государства избавление госкомпаний от непрофильных активов важно уже потому, что эти компании получают многомиллиардные субсидии, часть которых расходуется в том числе на содержание этих активов. К тому же за счет продажи таких объектов можно пополнить казну. Но это в теории. На практике же найти покупателей как госкомпаниям, так и самому государству будет непросто. Особенно в регионах, где деньги в основном сосредоточены в руках госпредприятий, так что купить актив может только другая госкомпания.
Роман Паршин
генеральный директор ИК "Форум"
“
Дарение непрофильного актива в собственность РФ, субъекта РФ или муниципалитета — это лишь один из возможных способов реализации актива. Причем передача осуществляется только с письменного согласия органов власти. Так что, прежде чем принять такой актив, власти смогут оценить, насколько интересно им это имущество. Государство планирует принять нормативные акты, позволяющие ограничить предоставление мер господдержки тем предприятиям, которые не выполняют программы отчуждения непрофильных активов.
Вера Рябова
старший юрист Rightmark Group
“
Есть вероятность, что государство сможет распорядиться непрофильным имуществом госкомпаний эффективнее, если в госкомпании нет подразделений, которые занимаются реализацией непрофильных активов. Объекты могут быть переданы в госорган, у которого есть опыт и ресурсы для такой деятельности. Возможно, что все будет организовано более эффективно. Большой вопрос, какой именно субъект имеется в виду: Росимущество или КИО. От этого во многом зависит то, насколько успешно удастся государству реализовать объекты.
Николай Пашков
Генеральный Директор Knight Frank St. Petersburg
