При грамотном подходе жилая недвижимость может приносить доход больший, чем банковские депозиты. При этом она является более стабильным и понятным объектом для инвестиций, чем, например, акции.
Жилая недвижимость была и остается привлекательной для инвестиций по целому ряду причин. "Во–первых, базовая обеспеченность жильем людей в России по–прежнему остается низкой, — рассказывает директор по продажам ГК "Ленстройтрест" Артем Босов, — а это значит, что существует огромный неудовлетворенный спрос". И хотя материальное положение многих людей сейчас таково, что спрос этот удовлетворить сложно, но создаются семьи, появляются и растут дети, а значит, люди будут при любой возможности улучшать жилищные условия. "Это не первый и не последний кризис, они случались и раньше, но, как только заканчивались, спрос, а за ним и цены на недвижимость всегда увеличивались", — отмечает Артем Босов.
Твердая валюта
Особенность жилой недвижимости как способа вложения денег заключается в его осязаемости. "В отличие от других инвестиционных инструментов, таких как банковские вклады, покупка ценных бумаг, недвижимость — это конкретный объект, сделки с ним более безопасны для рядового покупателя", — отмечает генеральный директор ЦРП "Петербургская недвижимость" Олег Пашин. Также, по его словам, у покупателя всегда есть право выбирать, как управлять своей квартирой: продать, сдать в аренду или использовать для постоянного проживания.
Квартира — это очень консервативный и, главное, конкретный материальный актив, который к тому же в стране с холодным климатом решает одну из базовых потребностей человека — потребность в безопасности, соглашается Артем Босов. Именно поэтому многие люди инвестируют именно в жилую недвижимость: в долгосрочной перспективе она всегда будет в цене.
Согласно проведенному компанией "Главстрой–СПб" анализу мотивов приобретения инвестиционного жилья, для большей части рантье покупка квартиры остается лучшим вариантом инвестирования в сегодняшних реалиях. "В данном случае превалирует ощущение реальной вещи, которой ты владеешь, — поясняет директор по маркетингу компании "Главстрой–СПб" Ян Свояволя. Помимо приобретения недвижимости наиболее часто инвесторами рассматриваются банковские вклады, однако они проигрывают жилью более низким уровнем доходности, количеством рисков, среди которых закрытие банка, деноминация вклада и др. "Кроме того, в отличие от квартиры, которая всегда растет в цене, размер банковского вклада не меняется. К примеру, имея вклад 1 млн рублей, заемщик ежегодно получает 8% годовых, но сама сумма вклада дешевеет с каждым годом за счет инфляции на 6–8%", — добавляет Ян Свояволя. К депозитам и акциям люди относятся скорее как к некому виртуальному активу, который в нашей стране может в один момент исчезнуть.
Сохранить на будущее
Особенности продукта определяют и надежность инвестиций — в конце концов в квартире всегда можно жить. "Такие вложения никогда не обеспечат столь же высокой доходности, как, скажем, живой бизнес, например торговля, оказание различного рода услуг и прочее, но и риск потерять вложения здесь минимален", — считает генеральный директор сети апарт–отелей YE’S Александр Погодин. О том, что жилье не имеет рисков потери стоимости, говорит и Артем Босов: "Это не акции, которые за пару дней могут существенно потерять в цене, это не деньги, которые могут украсть, если хранить их под подушкой, или которые можно потерять из–за проблем банка, где они лежат".
"Недвижимость как минимум сохраняет вложенные средства", — соглашается руководитель службы маркетинга компании "Норманн" Марина Мартыненко, отмечая, что объемы спроса по сравнению с 2014 годом, конечно, сокращаются, но происходит перераспределение внутри рынка, так что многое зависит от искусства инвестора.
При этом девелоперы полагают, что для приобретения недвижимости сейчас благоприятный момент — цены уже несколько лет не растут, компании предлагают интересные акции и скидки.
"Наибольшей популярностью у инвесторов традиционно пользуются жилые комплексы класса масс–маркет, — отмечает директор департамента недвижимости ГК "ЦДС" Сергей Терентьев. — Порог входа на рынок здесь минимален, а круг предложений широк. Например, у нас в компании сейчас порядка 15% таких сделок".
Существует несколько стратегий получения дохода от квартиры: кто–то нацелен на продолжительный срок окупаемости и предпочитает сдавать ее в аренду, а кто–то планирует значительно быстрее реализовать актив. Оба этих варианта заслуживают подробного рассмотрения.
От котлована до прибыли
Рост цены жилой недвижимости — от забора на площадке до ввода в эксплуатацию — закладывается на старте проекта и составляет не менее 15–20%, отмечают в "Ленстройтресте". "В среднем приобретение квартиры на нулевом цикле и его продажа после получения ключей приносит порядка 15–20% годовых, но иногда этот показатель может достигать 25%", — соглашается Ян Свояволя.
Встречаются проекты, в которых на самом старте продаж цены еще ниже. "Это объясняется потребностью застройщика привлечь деньги для запуска проекта, — объясняет Артем Босов, — в этом случае увеличение цены на этапе строительства может превысить и 30%". Так что, даже если рыночные цены на жилье приостановились в росте, определенный доход у инвестора все равно будет.
Кстати, поиск подходящего времени для выгодной реализации активов также является немаловажным при инвестировании в недвижимость. "Чтобы получить максимальную прибыль, совсем не обязательно ждать 2–3 года, когда застройщик получит разрешение на ввод объекта в эксплуатацию", — отмечает Олег Пашин.
Многие схемы, которые совсем недавно считались проверенными, сейчас дохода не приносят. "Раньше, например, покупали квартиры перед сдачей дома, а продавали уже в готовом, — отмечает Марина Мартыненко, — но сейчас у компаний остается товарный запас, и это становится невыгодным".
Инвестиционный потенциал жилья также используется компаниями для того, чтобы привлечь покупателей. Например, в компании "Норманн" в 2016 году запустили продукт "Инвестиции в жилую недвижимость с гарантированной доходностью 15% годовых". Согласно этой программе, покупатель может вернуть квартиру компании по программе обратного выкупа, получив доход не менее 15% годовых, либо оставить ее себе.
Под присмотром
Второй путь получения прибыли — сдача в аренду. Александр Погодин считает, что стратегия инвесторов меняется — если раньше основной целью была перепродажа объекта, то теперь все больше внимания концентрируется на извлечении операционного дохода от сдачи в аренду. При этом эффективность инвестиций, так же как и в случае с перепродажей, зависит от конкретного объекта и его параметров, поэтому, выбирая, куда вкладывать средства, необходимо внимательно изучить проект. Одним из главных параметров является локация, а важнейшей характеристикой, безусловно, — удобная транспортная доступность, близость к метро и инфраструктурным объектам. "Эти параметры формируют стоимость объекта и определяют его популярность среди арендаторов", — резюмирует Александр Погодин.
Доходность от сдачи квартиры ниже, чем от перепродажи, и составляет около 8% (в экономклассе). "Стоить отметить, что целью граждан, которые ориентируются на арендный доход, в большинстве случаев является не заработок, а сбережение денежных средств", — отмечает Ян Свояволя.
По оценкам Марины Мартыненко, окупаемость жилой недвижимости можно оценить в 10–15 лет. Поэтому сейчас многие покупатели стали смотреть в сторону коммерческой недвижимости, которая немного дороже, чем жилая, но окупается быстрее. Например, по словам Марины Мартыненко, можно купить коммерческое помещение от 4,23 млн рублей с ипотекой 11%, что вполне сопоставимо с инвестициями в жилую недвижимость.
Но в целом, по словам Олега Пашина, инвестиции в жилье более доступны, так как оно имеет более низкий порог входа, чем коммерческая недвижимость.
Что касается сдачи в аренду, то одним из трендов на рынке является смещение интересов инвесторов от традиционного жилья в сторону апартаментов, которые изначально создаются как инвестиционное предложение. "Доходность апартаментов от сдачи в аренду в 1,5–2 раза выше, чем при вложении в традиционные квартиры, и в среднем составляет около 10% без учета капитализации самого объекта", — отмечает Александр Погодин.
Кризис подстегнул инвесторов
Особенность продукта приводит к тому, что значительная часть сделок в апарт–отелях являются инвестиционными. Например, в объектах сети YE'S до 90% апартаментов приобретается именно для получения дохода. На рынке жилых новостроек доля инвестиционных сделок сегодня значительно меньше.
Одна из причин в том, что с наступлением кризиса количество инвестиционных покупок в сегменте жилой недвижимости возросло в несколько раз, рассказывает Ян Свояволя. Шок в виде обвала курса национальной валюты, отзывов лицензий у банков и общей политической нестабильности вызвал резкий рост инвестиционного интереса. В этот период к опытным рантье, которые постоянно присутствуют на рынке, присоединились люди, желающие защитить свои накопления от инфляции. "Ажиотажная волна "вычерпала" весь спрос, поэтому активность инвесторов была минимальной — 5%, — рассказывает Ян Свояволя, — в 2016 году был зафиксирован небольшой рост покупок с инвестиционными целями — до 10%".
Сейчас, по оценкам "Главстроя–СПб", количество инвестиционных сделок на рынке Петербурга и Ленобласти сохраняется на уровне 10–15%, и в краткосрочной перспективе, как ожидается, этот показатель будет стабильным.
"На квартиры "Ленстройтреста" у инвесторов сложился относительно устойчивый спрос, — отмечает Артем Босов, — по нашим оценкам, для перепродажи или сдачи в аренду приобретается 6–10% квартир". При этом, по его словам, многие покупатели вкладывали и вкладывают средства неоднократно.
В компании "Норманн" отмечают тенденцию, что с IV квартала 2016 года начался небольшой рост покупок с инвестиционными целями. "В 2017 году таких покупок у нас стало 11%", — говорит Марина Мартыненко.
Правильный выбор
Среди инвесторов недвижимость сегодня воспринимается как вполне обычный товар, поэтому доходность операций на нем определяется его маркетинговой привлекательностью. "Еще 2–3 года назад, когда активно росли цены на жилье, практически любой проект давал хорошую доходность, значительно отличающуюся от банковских процентов", — вспоминает Олег Пашин. Сейчас прибыль инвестора во многом определяется правильным выбором объекта и зависит от застройщика, его ценообразования, условий покупки, местоположения жилого комплекса и т. д.
"Какой–то проект может совсем не принести доход или он будет меньше, чем банковский процент, а на другом можно заработать значительно больше", — поясняет Олег Пашин, отмечая, что для получения максимальной прибыли может потребоваться помощь профессионалов, которые помогут выбрать надежного застройщика, привлекательный для вложений комплекс и даже конкретную квартиру.
Для максимального успеха инвестиций имеет смысл выбирать жилье на нулевой–первой стадии готовности у надежного застройщика. И, разумеется, выбирать квартиры с высокой ликвидностью и высокими потребительскими характеристиками.
"В последнее время требовательность покупателей квартир растет, — отмечает Артем Босов, — люди не хотят мириться с неудобными и нерациональными планировками, огромными счетами на отопление, грязными лестницами, плохо работающими лифтами, дворами, которые заставлены машинами так, что ни пройти, ни проехать". Людей беспокоит, насколько быстро и удобно будет добираться с работы домой.
Выбирая квартиру для инвестиций, нужно смотреть не только на качество самой квартиры, но и на то, что будет за ее пределами. Имеют значение плотность и этажность застройки, благоустройство дворов, функциональность мест общего пользования, наличие и организация общественных пространств в рамках жилого комплекса, инфраструктура. Эксперты не рекомендуют вкладывать деньги в жилье типовых серий советской постройки — оно теряет в цене из–за устаревания конструкций и низкого качества обслуживания зданий.
