Оценка по новым правилам

Ксения Александровна, как ведется подготовка к реформе в кадастровой сфере?

— На самом деле у субъектов был выбор: или провести реформу, создав госучреждение по кадастровой оценке, и дальше работать по новым правилам, или работать по–старому. Петербург выбрал первый путь. Почему? В 2018 году у нас истекает срок действия кадастровой оценки земельных участков, и ждать 2020 года для следующей оценки мы уже не могли. В городе создано государственное бюджетное учреждение (ГБУ), набран штат специалистов. В 2018 году они проведут кадастровую оценку всех объектов недвижимости: и земли, и объектов капстроительства, и помещений в них — на основании данных Росреестра. КИО это работу будет курировать.

Оценка начнется в 2018 году. А ГБУ создано в феврале этого года. Чем оно сейчас занимается?

— Готовится к новой оценке — собирает и проверяет информацию об объектах недвижимости. Надеемся в этой работе активно задействовать такой механизм, как подача деклараций об объектах. Каждый собственник недвижимости может подать такую декларацию в ГБУ, и там обязательно сверят сведения из нее с данными Росреестра. Если найдут расхождения, собственник сможет исправить ошибки в данных ЕГРН до проведения оценки.

А вероятность ошибок есть. Напомню, что сведения об объектах капстроительства были внесены в Росреестр в 2013 году по данным технической инвентаризации. Там были неточности. Кроме того, с тех пор со многими объектами проводились какие–то действия: они делились, объединялись, перестраивались и др. Эти сведения вообще нигде не учтены. Их надо актуализировать.

Призываете работать на упреждение?

— Это возможно, и этим надо пользоваться. Кстати, когда оценка будет проведена и все данные будут опубликованы, собственникам дадут длительный период для ознакомления с информацией и ее корректировки. Логика законодателя в том, чтобы простимулировать людей актуализировать сведения о недвижимости в ЕГРН — о характеристиках, о правах и др. Экономические последствия для тех, кто не исправит ошибки, могут быть ощутимыми.

Какова статистика оспаривания нынешней кадастровой оценки в Петербурге?

— Город проводит кадастровую оценку с 2012 года. До 2015 года, когда такие дела передали на рассмотрение в городской суд, у нас из 117 тыс. земельных участков, которые прошли оценку, до суда дошло только 144 участка. Это очень низкий процент, что говорит о высоком качестве работы. А с 2015 года по сей день было только 100 дел, половина по земле, половина — по объектам капитального строительства. Статистика комиссии по оспариванию кадастровой оценки при Росреестре, где конфликты разбирают до суда, тоже приличная. За 2016 год было 52 дела. Из них по 46 объектам было принято решение по изменению кадастровой оценки до суда. Так что мы можем быть уверены в объективности и качестве оценки. И мы надеемся, что кадастровая оценка по новым правилам будет даже лучше.

Сергей Викторович, почему изменились правила оценки недвижимости?

— В результате корректировок федерального законодательства изменилась база налогообложения. Если раньше такой базой была инвентаризационная стоимость недвижимости, то с 2020 года это будет кадастровая стоимость. Изменился и исполнитель оценки. Раньше его выбирали на конкурсе из частных оценочных организаций. А теперь исполнитель будет один — региональное ГБУ.

Чем плоха была инвентаризационная стоимость?

— Она была продуктом затратной экономики советского периода. По сути, это стоимость строительства за вычетом износа и без учета локации. Причем износ рассчитывается, исходя из экономической жизни объекта недвижимости. А теперь представьте Петербург, где много старых домов. Если взять методику для расчета инвентаризационной стоимости, то стоимость старых зданий приближается к нулю. И наоборот: дома, которые недавно построены на окраинах, имеют очень высокую стоимость. Это несправедливо с точки зрения рыночного ценообразования. Поэтому государство перешло к кадастровой оценке имущества, которая лучше отражает рыночную ситуацию.

Кстати, во многих экономически развитых странах (а Россия перешла на рыночные рельсы) это так. И с социальной точки зрения это более правильно. Человек, который живет в более дорогом доме и в более хорошем месте в городе, должен платить более высокий налог.

А в чем преимущества ГБУ?

— Во–первых, это местный оценщик. В чем была проблема кадастровой оценки до последнего времени? В том, что ее могли выполнять компании, находящиеся вообще в другом регионе. Например, компания из Москвы могла оценивать кадастровую стоимость имущества во Владивостоке. А ведь для качественной оценки очень важно знание местного рынка. Теперь это проблема решена.

Во–вторых, ГБУ финансируется из бюджета. Раньше оценщики должны были по конкурсу выигрывать право на оценку. А участие в конкурсе — это борьба за стоимость контракта и (часто) демпинг. Кроме того, пока шли конкурсные процедуры, времени на оценку уже не оставалось. Теперь ситуация изменится. Времени на оценку у ГБУ будет гораздо больше, а значит, и качество оценки может быть выше.

Как будет проводиться оценка?

— Кадастровая оценка как айсберг: сама оценка — его верхушка, а огромная подводная часть — это сбор и обработка информации, как технической (сведения об объектах оценки), так и рыночной. Оценщики знают, что это титанический труд. В государственном кадастре, к сожалению, очень мало сведений для построения моделей оценки. Есть всего три–четыре фактора (и то порой ошибочных). А надо восемь–десять таких факторов. Недостающие мы планируем получить, используя информацию о городской среде из разных источников. Закон дает нам такие полномочия.

Мы подготовили 22 соглашения об обмене информацией с разными структурами в нашем городе — и государственными, и частными.

Будем их использовать для извлечения ценообразующих факторов и создания адекватных рынку моделей кадастровой оценки.

На сбор и обработку информации и построение моделей оценки планируем потратить полгода. Думаю, что этого времени будет достаточно для построения качественных моделей кадастровой оценки.

Как формируется штат ГБУ?

— Новый закон (237 ФЗ — Закон о государственной кадастровой оценке) разделил оценщиков на обычных (рыночных) и кадастровых (государственных). Теперь это как два разных вида спорта.

Рыночные оценщики продолжат заниматься оценкой на рынке для совершения сделок, а кадастровые — оценкой только для целей налогообложения. По закону заниматься оценкой для рыночных целей кадастровые оценщики не смогут.

Помимо оценочного подразделения, в котором, кстати, у нас работают бывшие рыночные оценщики, мы в нашем учреждении создали подразделение по работе с заявителями. По штату в нем 16 человек. Основная задача данного подразделения — выполнение бесплатных консультаций по всем вопросам кадастровой оценки.

Вопросы, касающиеся кадастровой оценки, мы планируем также освещать на сайте учреждения, где помимо справочной информации будет создана электронная приемная.

Иными словами, помимо выполнения самой кадастровой оценки для целей налогообложения мы планируем организовать в каком–то смысле просветительскую работу по вопросам кадастровой оценки.

Где можно узнать, какие данные лягут в основу оценки имущества?

— Узнать, какие сведения об объектах недвижимости придут к нам на кадастровую оценку, можно на сайте Росреестра. Именно там размещена информация, которая ляжет в основу при выполнении кадастровой оценки. Если что–то там не так, скорее исправляйте. Время есть до конца текущего года. Но, убедительная просьба, делайте это через Росреестр. К сожалению, ГБУ внести поправки в государственный кадастр по собственной воле не может. Таков закон.

Вопрос из зала:

Мы собственники исторического здания. В 2014 году мы оспорили его кадастровую стоимость, то есть сделали оценку рыночной стоимости. Правильно ли я понимаю, что надо волноваться по поводу ее актуальности и готовиться к спорам и судам?

Татьяна Скуратова,

начальник управления по работе с заявителями Городского управления кадастровой оценки

Кадастровая оценка всех объектов недвижимости будет проводиться в 2018 году. А ее результаты будут утверждать на 1 января 2019 года. Так что до этих пор вам можно не волноваться. Новый закон предусматривает широкие возможности­ для досудебного оспаривания кадастровой оценки. Предусмотрен такой шаг, как обращение за разъяснениями о том, как проведена оценка. Если в ходе такого обращения будут обнаружены ошибки в сведениях об объекте, ГБУ будет обязано их устранить за свой счет. Если же ошибки не будут выявлены, следующим (но не обязательным) этапом может быть обращение в комиссию по оспариванию, которую планируют создать в Петербурге. И уже в случае несогласия с ее решением можно будет идти в суд.

Сергей Грибовский:

Я бы все–таки рекомендовал в первую очередь идти в комиссию по оспариванию­ и не торопиться в суд. Поскольку суд — это всяко дополнительные издержки. В комиссию вы можете пойти, имея на руках только отчет об оценке, выполненный рыночным оценщиком (оценка квартиры, например, стоит 3–4 тыс. рублей). А участие в суде, помимо затрат на оценку, потребует от вас оплаты еще и судебных издержек, которые, кстати, значительно выше затрат на оценку. Преимущества досудебного оспаривания очень легко посчитать. Да и решения, которые принимаются в комиссии, на мой взгляд, более профессиональны и, следовательно, более справедливы.

Екатерина Смирнова,

начальник сектора кадастровой оценки КИО

Сейчас по закону физлица могут сразу идти и оспаривать кадастровую оценку­ в суде, а юрлица идут предварительно в комиссию по рассмотрению споров при Росреестре. И только в случае отрицательного решения комиссии юрлицо может обратиться в суд. А в новом законе любой собственник может по своему усмотрению обратиться или в комиссию, или сразу в суд.

Николай Баринов,

директор по научно–методической работе ООО «Центр оценки «Аверс», член комиссии по оспариванию кадастровой оценки при Росреестре

Новая комиссия по оспариванию кадастровой оценки будет организована уже не при Росреестре, а при субъекте Федерации. И она не будет рассматривать заявления о недостоверности данных для оценки (для этого есть управление по работе с заявителями ГБУ). Хотя пока мы в комиссии при Росреестре рассматриваем все заявления. И эти тоже. Причем в комиссию можно обращаться сколько угодно раз — нет ограничений на рассмотрение одного и того же заявления. У нас есть рекорды. Был случай, когда люди получили положительное решение с шестого раза: они так доработали отчет, что комиссия сочла возможным его принять. Кстати, все отчеты, по которым комиссия приняла положительное решение, публикуются на сайте Росреестра в открытом доступе. И очень странно порой видеть в комиссии новичков, которые даже не дали себе труда посмотреть на образцы.

Ксения Кононевская:

Нас спрашивают, когда будет создана новая комиссия по оспариванию кадастровой оценки. По закону ее можно и не создавать. Но в Петербурге она будет создана при нашем комитете до утверждения результатов первой оценки по новому закону. Состав ее участников пока не определен. Мы с этим не спешим — ждем типовое положение по составу. Можно, конечно, выдумать разные количественные­ и качественные истории. Но нас потом поправят.

Дилявер Меметов,

представитель ХК «Адамант»

Сейчас инспекция по недвижимости формирует перечень новых объектов, которые попадают под действие кадастровой оценки. Некоторые ранее внесенные в этот список объекты из него исчезают. Непонятно, по какому принципу их исключают. И какова практика исправления ошибок такого характера?

Ксения Кононевская:

Порядок не менялся. Как только инспекция заканчивает процесс полевых обследований фактического использования здания, проект решения публикуется­ на сайте, и с ним можно ознакомиться. Если вы с чем–то не согласны, можете подать замечания. Инспекция обязана по­вторно обследовать здание и составить акт, подтвердив обследование фото– и видеоматериалами (они при необходимости пойдут в суд как доказательная база). Но вносить изменения в приказ вне судебного порядка невозможно. Если приказ издан, менять что–то можно только через суд.

Дилявер Меметов:

К сожалению, не все данные по объектам есть в Росреестре. Как будете собирать недостающие сведения?

Ольга Пахомова,

заместитель начальника Управления кадастровой оценки Городского управления кадастровой оценки

Сейчас анализируем все, что есть. Основная возникающая проблема — определение вида использования объекта. В документах о земле в описании вида использования земельного участка может быть написано «для иных видов разрешенного использования в населенных пунктах» или «для объектов предпринимательской деятельности». Это может быть все что угодно, любое использование: жилье, торговля, офисы, производство и т. п. Так что, если собственник не позаботится о том, чтобы более конкретно прописать функционал, мы будем оценивать такие участки по максимуму. То же самое со зданиями. Надо прописывать четче, иначе оценка кадастровой стоимости будет максимальной. Кстати, в документах зданий обычно указано только их назначение: жилое, нежилое или ИЖС. В принципе вы можете сами прийти к нам с декларацией, из которой мы возьмем сведения о функционале. Но другие данные (площадь, этажность, материал стен и др.) мы обязаны взять из Росреестра.

Ксения Кононевская:

Есть много сведений, которые по закону не обязательно вносить в паспорт объекта недвижимости в Росреестре. Поэтому кадастровый инженер в процессе работы заполняет только обязательные графы. Сказано, что площадь — основная характеристика. Она там есть. Но больше ничего. В итоге мы получаем бумаги об объекте капитального строительства, где нет, например, информации о материале стен. Чтобы уже сейчас увидеть, насколько полны сведения о вашем объекте в Росреестре, нужно зайти на его портал и проверить, сколько данных в ЕГРН внесено при постановке объекта на учет и при последующих корректировках. У нас в городе, к слову, есть земельные участки, для которых вид разрешенного использования вообще не установлен. Их мало — около 2?%, но они есть. Также есть участки без установленных границ — просто пятно где–то в городе. По данным Росреестра, не координированы около 17?% участков. А это тоже важно для их оценки.

Ольга Либровская,

генеральный директор Института независимой оценки

Как вы при оценке будете учитывать износ зданий? И предусмотрено ли оспари­вание кадастровой оценки, если здание попало в какой–то форс–мажор и его износ резко вырос? Как раз вчера ко мне обратился клиент, оказавшийся в такой ситуации. Не знаю, что случилось, наводнение, пожар или извержение вулкана, но его объект пришел в негодность. А платить он вынужден по кадастровой стоимости, которую ему определили до форс–мажора.

Ольга Пахомова:

Кадастровая оценка не учитывает состояние объектов. Оценивая их, мы будем считать, что все они находятся в нормальном состоянии. А любые изменения характеристик, которые влияют на кадастровую стоимость, нужно вносить в Росреестр. Все остальные параметры мы считаем субъективными и не учитываем. Например, вид из окна влияет на рыночную стоимость квартир. Но сведений о том, как в здании располагается квартира, куда выходят ее окна, у нас, к сожалению, не будет. И учесть эти качества в оценке кадастровой стоимости мы не сможем.

Дилявер Меметов:

Будет ли как–то учитываться при кадастровой оценке изменение объекта через реконцепцию, которую многие проводят для повышения экономической эффективности недвижимости? Ведь это не совсем износ, но существенное изменение.

Сергей Грибовский:

Реконцепция — это устранение морального износа объекта недвижимости, приведение его в состояние, которое соответствует требованиям современного рынка. Моральный износ (в оценке он называется функциональным износом) действительно влияет на стоимость объекта недвижимости, но его достаточно сложно оценить. А в массовой методике учесть это изменение практически невозможно, так как не наберется столько статистических данных, чтобы построить соответствующие модели оценки для огромного количества объектов оценки. Поэтому, судя по всему, единственный выход учета этого фактора — это обращение в комиссию или в суд. Кстати, учитывая большое количество ошибок в государственном кадастре, обращение в ГБУ, а также оспаривание результатов кадастровой оценки в комиссии или в суде — пока что единственный легитимный путь исправления кадастровых ошибок.

Владислав Савиных,

ассистент кафедры государственного и административного права СПбГУ,

гендиректор ООО «Аймрайт»

У меня вопрос по поводу учета результатов оспаривания кадастровой стоимости. Вы упомянули, что эти данные будут накапливаться. Будут ли они учитываться при проведении новой оценки применительно к конкретному объекту, чья стоимость ранее была оспорена? И если будут, то как?

Сергей Грибовский:

В технике есть такие понятия, как «автомат без памяти» и «автомат с памятью», когда устройство запоминает предыдущие шаги для выполнения дальнейших действий. Так вот, кадастровая оценка в нашем случае будет автоматом с памятью: проводя ее, мы будем учитывать накопленную информацию.

Ксения Кононевская:

Если, например, вы доказали, что у вашего здания стены кирпичные, а не железобетонные, при следующей оценке на эту информацию мы и будем опираться. Судиться второй раз или повторно идти в комиссию при Росреестре вам не придется. Но у нас есть дела другой категории. Например, о рыночной стоимости объектов. Заключения по ним актуальны только на момент прежней кадастровой оценки. Для новой кадастровой оценки придется делать другой отчет (на новую дату), ведь рынок изменился.

Татьяна Токарева,

юрист ООО «Центр инновационных процессов «Кристалл»

Каким документом принято решение о проведении кадастровой оценки недвижимости в Петербурге?

Ксения Кононевская:

Этот документ (приказ КИО №?35–п от 25.04.2017) размещен на сайте городской администрации, сайтах муниципальных образований и районных администраций. Там же размещена форма декларации, которую может подать соб­ственник объекта в ГБУ для уточнения его параметров.

Татьяна Токарева:

Допустим, собственник увидел, что в перечне объектов на оценку есть его имущество. Как он может выстроить взаимодействие с комитетом? В какие приемные дни можно прийти и задать вопросы до того, как оценка состоится?

Ксения Кононевская:

На 1 января 2018 года будет произведена выгрузка сведений об объектах недвижимости из Росреестра. КИО ее запросит и передаст в ГБУ. Этим наша функция ограничится. Мы будем лишь контролировать ситуацию. А собственники по всем вопросам должны будут дальше общаться с ГБУ.

Татьяна Токарева:

Как будет проводиться кадастровая оценка, если на одном земельном участке находится несколько объектов с разным функциональным назначением? Будут ли специалисты ГБУ выезжать на место расположения объектов?

Ольга Пахомова:

Если это не единый имущественный комплекс, все объекты на участке будем оценивать отдельно. Но выезжать к вам на участок никто не будет. Массовая оценка не предполагает выхода на площадку. У нас в оценке 115 тыс. зданий, 12,5 тыс. сооружений, 144 тыс. земельных участков, не говоря уже о 2,6 млн помещений (нежилых помещений — 491 тыс., 2164 тыс. квартир), — все их лично осмотреть мы не сможем. Оценка будет вестись исключительно на основании документов из Росреестра.

Татьяна Токарева:

Куда и в какое время можно прийти в ГБУ и получить разъяснения по вопросам кадастровой оценки?

Сергей Грибовский:

Проблема с размещением ГБУ пока, к сожалению, не решена до конца. Сейчас мы работаем на двух разных площадках, предоставленных нам ГУП «ГУИОН». Надеемся, что в ближайшее время эта проблема решится и мы сможем разместить всех наших сотрудников в одном месте, чего требует технологический процесс. Там же будет работать приемная по работе с заявителями, где мы будем давать консультации. Об адресе учреждения сообщим позже.

Михаил Шахов,

руководитель департамента по приобретению и реализации земельных участков предприятия по недвижимости «Группы ЛСР»

У нашей компании есть два земельных участка в Ручьях, которые расположены в смежных кварталах. Оба, согласно утвержденному ППТ, предназначены под строительство спортивных объектов. Но при кадастровой оценке участок, который на 40?% меньше по площади, оказался в 2 раза дороже, чем соседний, где можно построить в разы больше недвижимости. Операторы спорта не могут его купить — слишком дорого. А если мы продадим этот участок по цене ниже кадастровой стоимости, нам доначислят налог на прибыль. Это заводит ситуацию в тупик. Примеров такого несоответствия множество. Следовательно, это системная ошибка. Необходимы четкие критерии для проведения оценки, а сам подход к кадастровой оценке должен быть более прозрачен.

Ксения Кононевская:

Ранее при возникновении нового объекта его кадастровая стоимость рассчиты­валась на основе усредненных показателей. Это была средняя температура по больнице, которая не учитывала наличия граддокументации и возможности перспективной застройки. Просто бралсяусредненный показатель и умножался на площадь. Не удивительно, что такая оценка часто была неадекватна по отно­шению к самому объекту — зачастую завышена. Но теперь законодатель понял, как плохо усреднять, и предусмотрел процедуру определения кадастровой стоимости у вновь возникающих объектов и участков. Что касается ваших пятен, то они могли оказаться в соседних кварталах, для которых была определена различная средняя кадастровая стоимость. Отсюда такая разница. Советую вам идти в комиссию при Росреестре и оспаривать оценку.

Николай Баринов:

При оценке земли есть проблемные сегменты, по которым недостаточно данных для описания. Это не только земля под спортивную функцию. Есть такие же проблемы у земли под АЗС.

Екатерина Корнеева,

директор отдела оценки ООО «Лабриум–консалтинг»

Я часто готовлю отчеты по оспариванию кадастровой оценки и сталкиваюсь с тем, что нет объектов–аналогов для построения моделей. Появится ли со временем база данных по ним? И будет ли она общедоступна для оценщиков?

Сергей Грибовский:

Образно говоря, я нашу организацию представляю в виде некоторой стиральной машины, куда загружается, если хотите, грязная рыночная информация о рынке недвижимости, а выходит очищенная, после соответствующей обработки. Учитывая, что государство финансирует нашу работу, в том числе предусматривает средства на приобретение информации для формирования рыночных моделей, мы сможем на законном основании ею делиться с населением.

Вообще моя мечта — публиковать результаты наших исследований (как рыночные данные, так и получаемые на их основе модели для оценки стоимости) на сайте или в прессе для того, чтобы все желающие могли ориентироваться на эту информацию, осуществляя сделки на рынке недвижимости. Планируем это сделать в 2018 году, после кадастровой оценки.

Михаил Подашов,

исполнительный директор Центра оценки «Петербургская недвижимость»

С 2012 года мы проводим семинары на тему уточнения кадастровой стоимости объектов. Кадастровая оценка — как взгляд из космоса: она очень усредненная. А когда идет усреднение, всегда есть отклонение от истинных значений. Хотя общий уровень кадастровой оценки в Петербурге очень высок. И результаты оценки у нас оспаривают значительно реже, чем в других регионах, что говорит о ее качестве. Здесь я с коллегами согласен. А вопрос такой: закон позволяет учитывать результаты предыдущих оспариваний оценки — как это будет происходить? Только по техническим ошибкам?

Сергей Грибовский:

Все зависит от того, что явилось причиной оспаривания. Если в процессе оспаривания кадастровой стоимости какого–либо объекта установлено, что помимо технических ошибок в кадастровой оценке не учтены какие–либо важные аналоги или ценообразующие факторы и комиссия или суд согласились с этим, то эта информация по объекту или даже по группе объектов может быть использована в новой кадастровой оценке. Для этой цели мы сегодня не только анализируем результаты работы комиссии, но и запрашиваем в судах всю информацию о результатах судебного оспаривания кадастровой стоимости.

Алексей Васильченко,

генеральный директор ОАО «Региональное управление оценки»

Опыт работы нашей компании по оспариванию кадастровой стоимости в комиссии при Росреестре и судах свидетельствует о том, что при помощи качественно выполненного отчета об оценке (с приложением к нему необходимых документов) можно уточнить стоимость объекта недвижимости и учесть те его особенности, которые не принимаются во внимание при проведении обследования. Например, может быть учтено техническое состояние объекта на дату кадастровой оценки, характеристики доступа и расположения, конструктивные особенности, наличие ограничений и прочее. Более того, существует ряд объектов, кадастровая стоимость которых определена некорректно, и исправить ее можно только через индивидуальную оценку. Это, например, встроенные паркинги, подвальные необорудованные помещения и др.

Отдельные примеры нашей работы показывают, что признаваемая всеми сторонами процесса оспаривания разница в стоимости подобных объектов может достигать 75?%, то есть отличаться в 4 раза. Отчасти по этой причине в изменившемся законодательстве была сохранена­ возможность для собственника недвижимости уточнить налогооблагаемую базу имущества, сделав ее максимально соответствующей реальным характеристикам. Дополнительно отмечу, что оспаривание кадастровой стоимости в комиссии во многих случаях происходит быстрее и оказывается существенно дешевле для собственника, чем судебный процесс.

Есения Костюкова,

генеральный директор оценочной компании «1Шаг»

Любые изменения и новации порождают ряд трудностей. Но при грамотном профессиональном подходе они должны дать положительный, синергетический эффект. Максимального экономического эффекта от изменений можно достичь за счет повышения собираемости имущественных налогов путем оптимизации налоговой базы, а не от ее завышения. Ведь только работающий бизнес может быть источником постоянного, стабильного дохода. Для населения же налоговое бремя должно быть максимально обоснованным. Мы надеемся на усовершенствование и упрощение процедуры внесения изменений в данные ГКН, направленных на устранение технических и кадастровых ошибок.

Как специалистов в области оценочной деятельности нас интересует появление компетентного источника информации, позволяющего иметь под рукой еще один инструмент в виде постоянно пополняющейся, публичной статистической базы индикаторов рынка недвижимости.