Фонд имущества Петербурга стал оператором развития территории "Красного треугольника" и готовит ее к реновации стоимостью 40–45 млрд рублей. Частные собственники недвижимости на этой площадке относятся к этой идее скептически.
Городские власти решили навести порядок на территории завода "Красный треугольник". Ее уже включили в перечень кварталов, предназначенных для комплексного устойчивого развития (КУРТ). Оператором территории назначен Фонд имущества Петербурга. Он запросил около 150 млн рублей из городского бюджета на разработку концепции развития квартала, где сегодня владеют недвижимостью несколько сотен собственников. Воплощение ее в жизнь, по оценке экспертов, может обойтись в 40–45 млрд рублей.
Оператор территории
Оператором развития территории "Красного треугольника" на Обводном канале губернатор Георгий Полтавченко назначил Фонд имущества Петербурга. Об этом "ДП" рассказал глава фонда Денис Мартюшев. По его словам, уже проведена инвентаризация территории и началась подготовка к созданию концепции ее развития. "Мы привлечем специалистов по урбанистике с федеральным опытом. А также сильное местное архитектурное бюро. Концепция будет разработана в 2017–2018 годах и представлена общественности на инвестиционных выставках и road show следующего года. За образец возьмем проекты реновации завода "Красный Октябрь" и Голутвинской слободы в Москве", — сообщил Денис Мартюшев.
На создание концепции потребуется около 150 млн рублей. Окупить эти затраты город сможет в течение 3 лет, просто сдав в аренду свои пустующие площади на "Красном треугольнике", говорит Денис Мартюшев. В настоящее время город владеет 9,9 из 34 га земли бывшего завода и имеет права собственности на 205 тыс. из 545 тыс. м2 недвижимости на его территории. Основная часть городских помещений пустует. И около 20 тыс. м2 объектов казны незаконно занято бизнесом. "С этой ситуацией мы будем разбираться в том числе с помощью правоохранительных органов. Основную часть самозахвата планируем легализовать, сдав помещения в аренду через торги. Те, кто занимает их сейчас, смогут поучаствовать в аукционе на общих основаниях", — сообщил Денис Мартюшев.
Треугольник идей
У города есть три идеи вовлечения территории "Красного треугольника" в хозяйственный оборот. Первая — сдать помещения казны, находящиеся там, в долгосрочную аренду с зачетом капитальных затрат на реконструкцию в счет арендной платы.
Вторая — реновация по программе "памятники за 1 рубль" (более 80 из 140 построек на территории завода признаны памятниками). Но эта программа в Петербурге пока не работает — соответствующий законопроект поступит для рассмотрения в ЗС в осеннюю сессию.
А наиболее вероятный вариант — развитие территории в рамках программы КУРТ. Дело в том, что квартал "Красного треугольника" в новой редакции ПЗЗ, принятой в апреле, уже включен в список перспективных территорий для комплексного устойчивого развития. Но окончательное решение о статусе КУРТ для этого района власти должны принять до осени. Если оно будет положительным, город объединит усилия с другими собственниками недвижимости на "Красном треугольнике" (а их несколько сотен). Предварительные переговоры с ними уже идут. А аукцион на право заключения договора КУРТ может состояться в феврале 2018 года.
По предварительной оценке, реализация проекта КУРТ позволит реконструировать и построить на "Красном треугольнике" от 500 тыс. до 750 тыс. м2 недвижимости. Инвестиции в развитие проекта такого масштаба, по оценке управляющего директора Docklands development Илоны Лапинскайте, составят 40–45 млрд рублей.
Чудеса дипломатии
Завод "Красный треугольник" обанкротился в 2002 году, и значительная часть его имущественного комплекса была распродана. Сегодня на этой территории работают различные производства, мастерские, офисы и даже цементный элеватор. Но каждый владелец развивает свой кусок бывшего завода обособленно. Например, крупнейший после города собственник имущества "Красного треугольника" — ГК "Музей", которая ранее была связана со структурами миллиардера Игоря Минакова, реконструировала под бизнес–центры 25 тыс. м2 зданий (четверть площадей, которыми владеет в этом месте) и сдает их в аренду. Получить комментарии в УК "Музей" по поводу перспектив сотрудничества с городом в рамках программы КУРТ не удалось.
"На "Красном треугольнике" уже сложилась общность собственников. Мы вместе создаем инфраструктуру, ремонтируем дороги. Трущобами выглядят только здания города. Если он приведет их в порядок, это уже будет большое дело. Но если город начнет всех выселять, встретит жесткое сопротивление. Люди будут бороться. Решать здесь вопросы можно только в диалоге. Если концепция города устроит местных обитателей, возможно, они в нее и впишутся", — сказал один из крупных собственников "Красного треугольника" на условиях анонимности.
"Главная проблема здесь — многочисленные собственники. Чтобы договориться со всеми, нужно проявить чудеса дипломатии. Это будет очень долгий и сложный проект", — добавляет другой обитатель этой территории. По этой причине облагородить территорию "Красного треугольника" не удавалось пока ни одному инвестору. Одной из первых в 2002 году к этой зоне подступилась компания "Территория успеха". Она хотела создать на базе "Красного треугольника" технопарк. Но законодательство о технопарках не было сформировано, и идею похоронили.
Следующая концепция возникла в 2005 году. Ее разработали ГК "Музей" и GVA Sawyer, предлагавшие создать на территории завода многофункциональный комплекс с офисами, гостиницами, магазинами и развлекательными объектами. Но объединить для реализации идеи всех местных собственников не получилось.
Вынашивала планы развития "Красного треугольника" и компания "Петрохимоптторг", совладелец которой Олег Баринов — деловой партнер Алексея Полтавченко, сына губернатора Петербурга. Компания проводила на территории завода изыскания и хотела разместить там новый музей блокады Ленинграда. Но идею не поддержал Смольный. Вчера в "Петрохимоптторге" на запрос "ДП" о перспективах участия в КУРТ не ответили.
Городская КУРТина
Понятие "КУРТ" появилось в Градкодексе в этом году. Это новый градостроительный механизм для создания самостоятельных культурно–экономических центров на отдельных территориях. Город отвел под КУРТ 15 участков (см. карту). Но работа над их развитием еще не началась.
Эксперты считают, что КУРТ — реальный механизм для развития территорий, где много собственников. "По закону собственникам дадут 6 месяцев для представления своих концепций развития района. В противном случае город сделает концепцию сам и привлечет инвестора для ее реализации. Причем в законе предусмотрен механизм изъятия активов в пределах района КУРТ у тех, кто мешает его развитию", — говорит один из экспертов.
"Без статуса КУРТ реализация многих проектов напоминает перетягивание каната в условиях правовой неопределенности. КУРТ — это спасительная соломинка, которая нужна рынку", — уверен глава КГА Владимир Григорьев.
“
Территория "Красного треугольника" перспективная, но с ее развитием будут проблемы. Там такие ветхие и устаревшие строения, что нужно половину из них снести, чтобы нормально развивать. Плюс очень много собственников, договариваться с ними придется долго, потому что, когда речь заходит о выкупе имущества, это чревато судами. Значит, процесс затянется, что отразится на эффективности проекта. Если же делать все быстро, то это будет очень дорого. Для города это вряд ли подходит, поэтому ограничатся, скорее всего, максимально доступными улучшениями с минимальным бюджетом.
Максим Соболев
директор по коммерческой недвижимости "ЮИТ СПб"
“
Территория сложная, но если инвесторам и собственникам недвижимости, которая расположена на "Красном треугольнике", предложат грамотную концепцию, то проект будет успешным. У квартала хорошее расположение, поэтому он может быть интересен под общественно–деловую застройку, возможно, с включением апартаментов или жилых лофтов — это сейчас популярная тема. Сохранение производственной функции вряд ли будет уместно. Но как город распорядится всем этим имуществом, трудно предполагать.
Михаил Тюнин
заместитель гендиректора Knight Frank SPb
“
Наводить порядок на бывших промышленных территориях надо. На многих из них непонятно, кто, у кого и что арендует. На "Красном треугольнике" у многих бизнесменов должным образом не урегулированы отношения с городом. Нужно изучать каждую территорию: кто там работает и как. Разрабатывать программу развития с учетом обременений — легальных договоров аренды, которые не будут расторгаться. На таких территориях работает множество малых и средних предпринимателей, так как арендные ставки там невысоки. Задачи снижать их число у властей нет, поэтому нужно договариваться.
Александр Абросимов
уполномоченный по защите прав предпринимателей Петербурга
“
Кризис показал, что нельзя трогать производство: все киснет, а промышленность наращивает обороты. Сейчас стоит задача вовлечь в оборот депрессивные промтерритории, где нет производства. Один из вариантов: город будет выкупать такие земли и предлагать промышленным инвесторам. При этом нужно учитывать миграцию населения, чтобы люди не кочевали утром на окраины, на работу, а вечером в центр, спать. Мы будем возрождать промзоны, в том числе и для того, чтобы на них развивались малые промышленные предприятия.
Максим Мейксин
председатель комитета по промышленной политике и инновациям
