В мае 2018 года газета "Деловой Петербург" отметит свое 25-летие. Каждую неделю редакция рассказывает о самых интересных событиях, случившихся в городе в те далекие годы, когда Петербург только начинал обретать черты известного нам сегодня мегаполиса и центра деловой жизни. Многие имена и названия компаний, отметившихся на страницах нашей газеты в 1990-х годах, хорошо знакомы и сейчас. Причем не только таким же ветеранам делового Петербурга, как мы, но и новому поколению бизнесменов.
1994 год
В августе 1994 года "ДП" обсуждает одну из самых "горячих" тем рынка недвижимости – занижение реальной цены сделок, причем делает это весьма скандальным образом. Газета пишет об обычной практике: указание в договорах балансовой стоимости, которая на порядок ниже рыночной. Это позволяет сильно экономить как на налогах, так и всех прочих выплатах, к примеру, за услуги нотариуса. Оставшиеся деньги передаются покупателем продавцу наличными через риэлтора и оформляются – совершенно законно – как оплата консультационных услуг.
"Проводить на бумаге стоимость, не соответствующую действительности – мера вынужденная, - пишет газета. – Так поступают все". А в качестве очень яркого примера приводит сделку, совершенную главой Городского жилищного агентства Аллой Елисеевой. Она купила квартиру у своего заместителя Станислава Алифанова. В распоряжении редакции оказалась копия договора – в ней указывается цена в 2,4 млн рублей (около $1100 по актуальному тогда курсу). При этом по оценкам риэлторов такая квартира площадью 55 м2 на рынке стоила никак не меньше 35 млн рублей.
Журналисты задаются риторическим вопросом, как же государство может требовать от своих граждан следовать букве закона, если его нарушают даже те, кто по долгу службы обязан следить за законностью сделок с недвижимостью.
Такой интерес к личным финансам Аллы Елисеевой совпал с весьма серьезными процессами на рынке недвижимости: городское бизнес-сообщество активно противодействовало стремлению Смольного взять под контроль операции с недвижимостью. Для этого в декабре 1993 года решением Анатолия Собчака как раз и было учреждено Городское жилищное агентство. По замыслу чиновников оно должно было стать своеобразным мегарегулятором: забрать функции по учету сделок у районных проектно-инвентаризационных бюро (ПИБов), проверять законность сделок, заниматься оценкой квартир. Услуги ГЖА для городских риэлторов были платными. И участники рынка жаловались, что скорость обработки их запросов сильно зависела от суммы, неофициально уплачиваемой за "ускорение". Без такой доплаты сделки могли оформляться очень долго. Параллельно ГЖА получало возможность самостоятельно работать в качестве риэлтора, что, разумеется, ставило под вопрос само существование частных посредников, вынужденных конкурировать со своим регулятором.
Законность такого положения вещей оспаривалась на всех уровнях, начиная от профессионального сообщества, и заканчивая прокуратурой и Антимонопольным комитетом. В конечном итоге, суд обязал Смольный ликвидировать ГЖА. Распоряжение КУГИ о ликвидации датировано 22 августа – за два дня до публикации "ДП" скандальных подробностей о покупке Аллой Елисеевой квартиры у своего заместителя. То есть упреки были уже не по адресу.
Занижение суммы сделок с недвижимостью – по крайней мере, на вторичном рынке – оставалось общепринятой практикой еще многие годы. И уже не особо беспокоили журналистов. Даже власти смотрели на это как на неискоренимое недоразумение.
Немного выправляться ситуация стала после широкого распространения ипотеки – банки и страховщики были заинтересованы в указании полной стоимости закладываемого имущества. Однако и в случае с кредитами всегда находились причины и возможности занизить цену. Еще одним эффективным шагом со стороны властей стала замена балансовой оценки на кадастровую. Хотя методика ее расчета вызывала много вопросов, сейчас стоит констатировать, что во многих случаях кадастровая оценка куда ближе к рыночной цене, чем прежняя балансовая. В ряде случаев владельцы вынуждены даже через суд снижать ее, чтобы сэкономить на налогах.
Вопросы рынка недвижимости стали одно из главных тем августовского номера "ДП" в 1994 году. Вреди них – апокалиптические настроения игроков весьма обширного в те годы сегмента расселения коммуналок.
Редакция констатирует стагнацию в этом сегменте, ссылаясь на данные агентств недвижимости "Бекар", Адвекс" и "Клондайк". В два предыдущих года такие сделки были локомотивом всего рынка. Ведь освобождение одной большой квартиры в центре сопровождалось покупкой как минимум 3-4 квартир на окраинах. И вот к концу лета 1994 года риэлторы стали говорить, что спрос на огромные квартиры в центре будто бы стал сильно падать. И хотя никакой статистики, подтверждающей этот тренд, в редакционной статье на приводится, журналисты делают вывод, что богатые люди в городе кончились. А те, что есть, уже купили все, что хотели, и теперь стремятся искать загородную недвижимость.
Доказательством стагнации редакция расценивает прекращение роста цен на дорогие квартиры: "Приблизившись к естественному потолку, цена перестает расти". При этом, стоимость квартир, которая приводится в статье, заставляет улыбнуться сегодняшнего читателя: $13-17 тыс. за однушку в спальных районах и $30 тыс. за "качественную" квартиру в центре. Сейчас за такие деньги, конечно, ничего не купишь. И временная пробуксовка летом 1994 года, разумеется, была лишь мимолетным явлением.
Все последующие годы риэлторы вполне успешно продолжили расселять многочисленные коммуналки в центре, и процесс этот даже сегодня далек от завершения. Люди, готовые выложить по $200-300 тыс. за квартиру в 100-200 м2 в историческом центре, не переводятся.
Серьезная поддержка этому рынку оказывается в Смольном. Программа "Расселение коммунальных квартир в Петербурге" благополучно работает, и риэлторы убеждают уже, видимо, третье поколение владельцев комнат в "барских" квартирах переезжать в отдельное жилье в новостройках.
Еще одна "страшилка", актуальная для августа 1994 года – грядущее повышение ставок аренды на землю. Особенно актуально это новшество для промышленных предприятий, получивших огромные участки в ходе приватизации. Совет федерации РФ принял дополнение к закону "О плате за землю", по которому ставка земельного налога вырастала в 50 раз.
Накал драматизма в газетных статьях не соответствовал реальному масштабу бедствия. Во-первых, бюджет Петербурга на 1994 год, принятый уже с учетом новых ставок, предполагал сбор всего 90 млрд рублей за счет земельного налога. Это около $45 млн по актуальному тогда курсу. При том, что предприятий-владельцев земли в городе были десятки тысяч, на каждого, даже самого крупного землевладельца приходилось хорошо если $20-30 тыс. Для крупных предприятий эти суммы, разумеется, не представляли проблем. В реальности налог за землю для подавляющего большинства заметных землевладельцев, как правило, исчислялся в тысячах или даже сотнях долларов.
Во-вторых, строгости законов в нашей стране обязательно компенсируются необязательностью их исполнения. Так, тем, кто в прошлом, 1993 году, не платил налог на землю (даже по очень низким ставкам), ссылаясь на финансовые трудности, КУГИ города не только не устраивал никаких репрессий, но и предоставил в новом году скидку в 35% от плановой суммы налога.
Удельный вес платежей за землю в структуре налогового бремени городских предприятий оценивался чиновниками в 6% (это уже после повышения), так что говорить о массовом отказе от земли из-за высоких налогов не приходилось. Ожидаемое оживление на рынке земли (речь шла в основном о переуступке прав на аренду промышленных территорий), так и не состоялось. Изменения в активности землевладельцев были ничтожны. Настолько, что корреспонденты "ДП" в качестве серьезного тренда указывали выход на рынок дачных участков, переданных городом военнослужащим, переводившимся в Петербург из частей в Прибалтике и Германии.
Разумеется, даже пара сотен дачных участков, которые продавали военные, не могла повлиять на рынок, ожидавший тысячи гектар промышленной земли, от которой, вроде бы, должны были избавляться фабрики и заводы, испугавшиеся повышения земельного налога.
Особую пикантность рынку земли придавала потрясающая юридическая неопределенность с правами собственности. Сколько-нибудь определенно о правах на землю можно было говорить, в лучшем случае, насчет участков 6-10 соток в садоводствах. Да и то там в качестве подтверждения прав на землю использовались такие странные вещи как членские книжки садоводов, паи участников совхозов, которые еще надо было выделять в натуре (как правило, через суд), и тому подобные вещи. Получить отдельный участок от государства можно было целевым назначением под индивидуальное жилищное строительство. Это весьма тернистый путь и сегодня, а в 1994 году до конца по нему проходили только самые настойчивые, а, главное, понимающие, что именно надо делать и кому задавать правильные вопросы.
В 1994 году это сумело сделать, к примеру, агентство недвижимости "Прогаль", которое выкупило на себя два комплекса участков в привлекательных для коттеджной застройки местах. Землю планировалось перепродать конечным владельцам для строительства дач. Первый комплекс – пять участков в 15-20 соток на берегу Вуоксы. Судя по тому, что к ним были подведены дороги и электричество, это был не глухой лес, а уже хорошо освоенные с советских времен места. Второй комплекс – четыре участка по 12 соток на берегу озера Нахимовское в 60 км от города. На Вуоксе цена сотки для покупателя составляла $100, на Нахимовском – чуть более $200.
Можно отметить, что такие цены были значительно выше статистических данных о предложениях на рынке загородной земли, которую представил в редакцию "ДП" сам "Прогаль". Согласно этим данным, "зона устойчивой ликвидности" (то есть, цены, по которым можно было найти покупателя) за сотку земли на Вуоксе составляла где-то $70, а на Нахимовском озере - $120.
Но "Прогаль" планировал заманивать покупателя необычным для тех лет предложением – ипотекой. Причем, если кредиты на городские квартиры еще хоть как-то интересовали банки, и к августу 1994 года между ними даже образовалось что-то вроде конкуренции, то давать кредиты на такой нестабильный с юридической точки зрения актив как загородная земля, отказались все финансисты.
"Прогалю" не удалось заинтересовать никого из банкиров, и пришлось организовывать собственную программу квази-ипотеки. По ней покупателю надо было заплатить 50% от стоимости земли, а на оставшуюся сумму оформлялся валютный кредит. Ставка – 4% в месяц. Срок – до шести месяцев.
Что же касается строительства нового жилья в самом городе, с ним в 1994 году также были серьезные проблемы и главной них – на что особо обращал внимание "ДП" - был размер отчислений на инфраструктуру. Узаконенные еще постановлением вице-губернатора Дмитрия Сергеева в 1991 году поборы составляли до 86% от сметной стоимости строительства. В статье "ДП" 1994 года подчеркивалось, что это никакой не налог – налоги платились отдельно, а именно что желание городских властей решить свои проблемы за счет богатых строителей.
Эти сборы могли браться в разной форме, как в виде живых денег, так и квартирами в будущих домах или ремонтом городских социальных объектов. До того, чтобы обязывать застройщиков за свой счет строить подстанции, прокладывать теплосети и возводить дороги, Смольный тогда еще не дошел. Это станет нормой лишь к концу 2000-х годов.
Но и в 1994 году чиновники требовали от строителей в среднем 30% от стоимости проекта. Обозначенные в постановлении 1991 года 86% были верхней планкой и использовались крайне редко. Особую пикантность состоянию дел на рынке добавляло то, что к каждому строителю предъявлялись разные требования, и конечная величина "отчислений на инфраструктуру" всегда была предметом неформальных договоренностей – никакого формального обоснования размера отчислений в законах прописано не было.
Вишенкой на торте было право города забрать до 10% квартир в уже построенном доме "на социальные нужды". Сколько именно придется отдать, также каждый раз приходилось договариваться отдельно. Нетрудно заметить, что такое положение вещей очень способствовало развитию коррупционных связей чиновников и строителей.
Тем, кто не умел договариваться, кроме экономических трудностей, предстояли и трудности организационные. Дело в том, что отдельной дисциплиной в строительном спорте уже тогда стала процедура сбора всех согласований. Собрать вместе всех чиновников, чтобы получить от них безоговорочное "да" на проекте строительства, было невозможно физически. Получение всех подписей растягивалось порой на год. Так что особым спросом у строителей стали пользоваться услуги по координации согласительной работы во всех ведомствах.
Все вместе эти сложности удорожали смету минимум на 50%, подсчитали корреспонденты "ДП", и делали минимальную цену 1 м2 в кирпичном доме никак не ниже $600. При том, что в то время вторичный рынок предлагал покупателям уже готовые квартиры по $400-450 за "квадрат".
1995 год
Городские власти занялись организацией платных стоянок. В 1995 году речь, скорее шла не о спасении от пробок, как сегодня, а о наполнении бюджета. Первые эксперименты уже позволили собрать 2 млрд рублей ($450 тыс.). Однако этого было мало, и целью чиновники ставили 18 млрд рублей в год при организации 15 тыс. платных парковочных мест.
Для разработки такого проекта администрация Собчака привлекла британскую фирму Tecnecon. За 50 тыс. фунтов консультанты разработали схему размещения платных парковок, систему оплаты (ваучерами) и даже размер штрафов за нарушение правил парковки.
Стоимость часа парковки, по расчетам британских экспертов, должна была составить 4 тыс. рублей. Тогда это было чуть меньше 1 доллара, почти столько же, сколько на городских платных парковках надо платить и сейчас, в 2017 году (60 рублей в среднем, в диапазоне от 30 до 120 рублей). Для обитателей бизнес-центров и крупных офисов, которые попадали в зону платной парковки, предполагался абонемент – бизнес-карта за 300 тыс. рублей – около $70. Система наказания за неоплаченную парковку была строже, чем сейчас – для проекта Смольный купил партию подержанных устройств блокирования колес.
Сейчас мы знаем, что система платных парковок на улицах в центре города – это словно проклятая тема. В нормальном виде ее не удалось запустить до сих пор, хотя учрежденный как раз в далеком 1995 году Центр автостоянок и гаражей прилагал титанические усилия, а город тратил не менее титанические деньги. Одни британские консультанты сменяли других, официально система сбора платы за парковки даже была введена. Но назвать ее работающей в нормальном режиме пока нельзя: штрафы за несанкционированную парковку так и не приходят водителям в автоматическом режиме, как планировалось, и властям остается уповать лишь на их порядочность. К тому же зона платной парковки слишком мала – охватывает лишь несколько кварталов в центре, и существенного влияния на дорожную ситуацию в городе не оказывает.
Общее количество мест в зоне платной парковки – менее 3 тысяч. Это в пять раз меньше, чем планировалось в 1995 году. При обсуждении в прошлом году бюджета города на 2017 год депутат ЗакС Оксана Дмитриева сетовала, что затраты на содержание Центра управления парковок ежегодно составляют 345 млн руб., а сборы от парковок — 145 млн руб.
В августе 1995 года "ДП" пишет о покупке германским концерном Siemens акций петербургского энергомашиностроительного гиганта "Электросилы". Газета отмечает, что сделку можно рассматривать как восстановление исторического status quo. Ведь до революции "Электросила" была дочерним предприятием все того же Siemens.
В 1995 году завод на 40% принадлежал трудовому коллективу и еще 23% принадлежало могущественной "Энергомашиностроительной корпорации". Эта структура объединяла крупные промышленные площадки по всей стране, а в Петербурге, помимо "Электросилы" контролировала также "Ленинградский металлический завод". Германский концерн подчеркивал, что не претендует на получение контрольного пакета петербургского завода.
Одновременно с приобретением акций "Электросилы" Siemens обязался инвестировать в модернизацию его производства $12,1 млн. После обновления оборудования завод должен был сразу включиться в производственные программы концерна – изготавливать генераторы для строящийся в том числе на деньги Siemens "Северо-Западной ТЭЦ" в Лахте, а также начать поставлять комплектующие для модернизации энергоблоков на индийских электростанциях – еще одном проекте Siemens.
При этом Петербург включался в процесс глобальной кооперации крупнейших мировых машиностроительных холдингов. Так, значительная часть комплектующих для продукции "Электросилы" закупалась на петербургском "Заводе турбинных лопаток", который контролировал один из крупнейших конкурентов Siemens – шведский концерн ABB.
Глава департамента приватизации городского КУГИ Любовь Совершаева отмечала, что это была третья по объему инвестиционная сделка в Петербурге на тот момент. Больше денег привлекли к августу 1995 году только "ЛОМО" - $40 млн и сеть магазинов "Березка" - $30 млн.
В дальнейшем Siemens пытался увеличить свое присутствие на российском рынке энергетического машиностроения. Речь даже шла о выкупе контрольного пакета группы "Силовые машины", которая к концу 2000-х консолидировала основные отраслевые мощности. Однако на политическом уровне эта сделка была заблокирована. Концерну пришлось довольствоваться организацией совместных предприятий в Петербурге. Сейчас же из-за скандала с поставками оборудования в Крым речь идет о полном отказе Siemens от сотрудничества с российскими компаниями.
