Почему законопослушные арендодатели жилья в итоге получают убытки

В Петербурге не более 5% арендодателей жилья платят налоги. По оценкам экспертов, на сегодня в городе сдается примерно 300 тыс. квартир, но только несколько тысяч человек платят налоги с полученного дохода. "Около 70% рынка аренды жилья контролируют агенты по недвижимости, а не агентства, и они никому не передают свою базу клиентов", — комментирует генеральный директор ГК "Недвижимость в Петербурге" Николай Лавров.

В конце 2016 года Смольный подписал соглашение с МВД по Петербургу и Ленобласти и Управлением федеральной налоговой службы (УФНС) по Петербургу о взаимодействии, для того чтобы выявить теневых арендодателей жилья. С ноября 2016 года по июнь 2017 года в Петербурге было выявлено 528 нелегальных арендодателей, которые в итоге заплатили в бюджет 5,6 млн рублей налогов.

Налоговая ловушка

Уклонистам грозит взыскание неуплаченных сумм налога и штрафов в размере от 20 до 40% от суммы неуплаты. А те, кто сдавал несколько объектов элитной недвижимости годами, могут попасть и под ст. 198 Уголовного кодекса за уклонение от уплаты налогов физическим лицом в крупном и особо крупном размере.

В зависимости от выбранной модели налогообложения владелец–арендодатель платит от 6 до 13% в качестве налога. "Однако налоговая не афиширует, что законопослушность может обернуться значительным убытком, в частности, при продаже квартиры, которая до этого сдавалась в аренду, — говорит налоговый эксперт компании Realtor Education Татьяна Макурова. — Между тем налоговая инспекция в настоящее время таким образом трактует Налоговый кодекс, что все возможные льготы, которые собственник может получить при продаже квартиры (безналоговый срок владения, возможность уменьшения дохода от продажи квартиры на величину фактически подтвержденных расходов, направленных на ее покупку, или возможность применения имущественного налогового вычета при продаже), не действуют в отношении объекта, который использовался в предпринимательской деятельности". Согласно разъяснениям Минфина и Федеральной налоговой службы (ФНС), если у владельца жилья был статус ИП (индивидуального предпринимателя), он уже не имеет право на льготы и должен заплатить налог в размере 13% со всей суммы дохода от продажи квартиры.

Коммерческая жилка

"Если же собственник не регистрировал ИП, но платил 13% НДФЛ (налог на доходы физических лиц) от сдачи жилья в аренду, есть возможность все–таки отстоять получение льгот, опираясь на письмо ФНС России от 25 февраля 2013 года", — продолжает Татьяна Макурова. Согласно этому письму, в каждом конкретном случае нужно оценивать, подпадает ли сдача имущества в аренду под признаки предпринимательской деятельности. Ведь совершение гражданином сделок на возмездной основе не означает, что он предприниматель, если эти сделки не направлены на систематическое извлечение прибыли. Признаками предпринимательской деятельности может быть покупка имущества специально для получения прибыли от его использования или устойчивые связи с продавцами, арендаторами и другими контрагентами. При наличии этих признаков владелец обязан зарегистрироваться в качестве ИП, иначе его привлекут к налоговой ответственности, комментирует заместитель руководителя УФНС по Петербургу Светлана Кашкина. Одновременно с этим в ведомстве говорят, что уплата НДФЛ в размере 13% от сдачи недвижимости в аренду без регистрации ИП абсолютно законна.

В городских агентствах недвижимости отмечают, что сейчас участились случаи, когда налоговики некорректно консультируют собственников о порядке исчисления и уплаты налогов, что объясняется простой некомпетентностью. Согласно актуальным вакансиям УФНС в Петербурге, размещенным на сайте spb.superjob.ru, в отделы камеральных проверок набираются сотрудники со средним специальным образованием, без опыта работы, на заработную плату от 8 тыс. рублей. Таким образом, уровень их подготовки может оказаться недостаточным для консультаций.