Земля для хозяина. Какие участки в Петербурге и Ленобласти покупают девелоперы

За первые 6 месяцев 2017 года девелоперы Петербурга и Ленобласти пополнили свои земельные банки на 87 га. Около 80% застройщиков заявляют, что готовы к новым приобретениям, тем более что на низком рынке договориться с продавцами участков о цене земли становится проще.

Областной перевес

Аналитики Knight Frank St. Petersburg провели исследование рынка земли Петербурга и приграничных районов области. Они подсчитали, что сегодня в продаже представлено около 1035 га. Из них 39% приходится на участки в городской черте, остальные 61% — это земля в пригороде.

Таким образом, сейчас в петербургской агломерации продается почти в 2 раза больше земли, чем было реализовано за последние 4 года. С 2014 по 2017 год в Петербурге и ближайших пригородах было продано 591 га под строительство жилых и коммерческих объектов, из них 96% площадей — участки под жилую застройку. В нынешнем объеме предложения доля участков под жилье почти такая же — 97%. Но в 2017 году по сравнению с прошлым годом предложение участков в городской черте сократилось на 11% — это связано с тем, что в генплан практически не вносились поправки по редевелопменту новых территорий. Основное предложение участков под жилую застройку в городе сконцентрировано на севере Приморского района — в Каменке (см. "Распределение площади...").

"Предложение земли в Ленобласти, наоборот, увеличивается. В продаже появляются ранее купленные участки в пригородной зоне", — рассказывает гендиректор Knight Frank SPb Николай Пашков. По его словам, девелоперы пытаются продать их как можно скорее в связи с ужесточением требований к жилой застройке — появлением обязательств по возведению объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры за счет застройщиков. "Важную роль играет и сокращение покупательского спроса на жилье в этой зоне", — добавляет он.

А есть ли рост?

Средняя цена на участки под жилье в черте города — 26,6 тыс. рублей за 1 м2 улучшений (то есть за метр недвижимости, которую здесь можно построить), подсчитали в Knight Frank SPb. По данным АО "Строительный трест", участки для проектов комфорткласса продаются по 15–20 тыс. рублей за метр будущего строительства. "В последние 3 года на фоне сокращения качественного предложения отмечается рост стоимости таких земельных участков", — говорит Николай Пашков.

С таким заявлением согласны не все девелоперы. "Цены на землю практически не выросли. Сократилось качественное предложение, но сокращается и количество потенциальных покупателей", — рассуждает директор по инвестициям компании "ЮИТ Санкт–Петербург" Анна Смольная.

"За последние 2–3 года роста цен на земельные участки не было, — заверяет президент RBI Эдуард Тиктинский (холдинг покупает участки ежегодно). — Понятие "средняя цена по Петербургу" не совсем корректно: очень уж велик разброс в зависимости от места. И цена зависит не столько от величины предложения, сколько от макроэкономической ситуации, от покупательной способности населения, по крайней мере в массовом сегменте. Способность эта, к сожалению, не растет".

Есть еще один фактор, влияющий на цену, добавляет Эдуард Тиктинский, — градостроительное законодательство, которое за последние годы стало жестче: на том же земельном участке 2–3 года назад можно было построить больше, чем сейчас. "Для застройщика это означает снижение цены земельного участка. Но собственникам земли нелегко отказаться от своих прежних ожиданий!" — сетует он.

Ищут застройщики

Сейчас 80% девелоперов заявляют, что находятся в поиске привлекательных предложений, подсчитала руководитель КЦ "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева. Среди них как крупные и средние игроки (Setl City, "Группа ЛСР", "Эталон", ЦДС, "Арсенал–Недвижимость", NDGroup и т. д.), так и новички рынка (Bau City, Seven Suns Development, Veren Group и т. д.).

Продолжают экспансию региональные застройщики: ищет участки крупнейший российский строительный холдинг — ГК "ПИК", архангельская "Аквилон Инвест", московская "ФСК Лидер", казахские "Базис–А" и BI Group. Кроме того, по данным "Петербургской недвижимости", рассматривает лоты в регионе краснодарская инвестиционно–строительная корпорация "Юг Девелопмент".

При этом сами девелоперы говорят, что количество земельных сделок в этом году сопоставимо с прошлогодним — не больше и не меньше. "Но увеличилось время ведения переговоров, согласования условий", — говорят в группе "Эталон".

С деньгами и без

В последние годы растет доля безденежных и комбинированных сделок, когда часть стоимости участка вносится деньгами, а другая часть — квартирами.

"Доля таких бартерных сделок — 60–70%, но, скорее, речь о комбинированных. Полностью безденежные сделки тоже есть, но их совсем немного", — говорит Анна Смольная.

Практически все девелоперы признаются, что практикуют все виды сделок. В холдинге AAG отмечают, что в кризис доля бартерных сделок растет всегда: обычно безденежные сделки позволяют приобрести актив дешевле.

Участки при продаже также подразделяются на те, где уже готова граддокументация, и те, где этим еще предстоит заняться.

По оценке "ЮИТ Санкт–Петербург", доля участков с готовой документацией — около 20%. При покупке земли без документации застройщик рискует, что технико–экономические показатели проекта, рассчитанные изначально, окажутся нереальными.

"В первую очередь этот риск связан с постоянно меняющимися нормами и законодательством в сфере строительства", — говорят в Строительном тресте. Но наличие разрешения на строительство тоже не панацея. Иногда собственники пытаются продать участки с просроченными или проблемными разрешениями или проекты, по которым утверждена документация низкого качества.