Бывшие топ-менеджеры холдинга NAI Becar Наталья Скаландис и Илья Андреев создали собственную компанию по управлению апарт-отелями УК "Зенит". Эксперты отмечают большие перспективы рынка, на который шагнул новый игрок. Сейчас в Петербурге запущены более 30 проектов апарт-отелей на 5 тыс. юнитов. И в перспективе 3-5 лет этот сегмент, по прогнозу, удвоится.
На рынок апарт-отелей Петербурга вышла новая управляющая компания "Зенит" (Zenith Property Management). Создали ее бывшие топ-менеджеры NAI Becar Илья Андреев и Наталья Скаландис. Доли партнеров в новом бизнесе — 50% на 50%. Компания будет заниматься сопровождением проектов апарт-отелей от идеи до воплощения и вывода на запланированную доходность.
Сейчас УК "Зенит" заключает контракты с собственниками нескольких строящихся апарт-отелей в Петербурге и регионах. В общей сложности в планах компании получить под управление два проекта до конца этого года и еще пять — до конца 2018 года. Всего к концу следующего года под управлением "Зенита" будет 2,5 тыс. номеров.
Маржа управляющего в этом бизнесе составляет 7-10%. Окупить вложения в запуск собственного дела бизнесмены планируют за 2 года.
Основатели компании "Зенит" много лет работали в холдинге NAI Becar миллиардера Александра Шарапова: Илья Андреев — 5 лет, а Наталья Скаландис — более 18 лет. Оба менеджера занимались в том числе темой апарт-отелей: Наталья Скаландис курировала вопросы их эксплуатации и управления, Илья Андреев занимался вопросами девелопмента, брокериджа и инвестиционного управления.
Свое решение уйти в самостоятельное плавание бывшие топ-менеджеры объяснили тем, что созрели для собственного бизнеса.
"Рынку апарт-отелей нужны новые компании и грамотные специалисты, которые будут его развивать. Мы считаем, что у сегмента апарт-отелей огромный потенциал. Только в Петербурге в перспективе 3-5 лет крупные инвесторы и владельцы активов планируют построить не менее 5 тыс. апартов. Тем самым нынешний рынок удвоится", — говорит партнер УК "Зенит" Илья Андреев.
"Мы будем работать не только с крупными инвесторами, но и с частниками. Это очень перспективно. Сейчас многие люди в России думают о формировании безусловного дохода и никаких нормальных альтернатив по сохранению, не говоря уже о приумножении средств, кроме недвижимости, в нашей стране не видят. Развитие рынка тормозит недостаточная осведомленность людей с деньгами о тех возможностях, которые открывает сегмент апартов", — добавляет партнер УК "Зенит" Наталья Скаландис.
По ее словам, доходность, которую сегодня могут гарантировать инвесторам апартаменты, колеблется от 3 до 17%. "Все зависит от комбинации в отеле гостей с разными сроками проживания. За счет более дешевого долгосрочного проживания обеспечивается "подушка безопасности" проекта, а повышается доходность благодаря краткосрочной и более дорогой аренде. Задача УК — найти баланс между рисками краткосрочной сдачи и плановыми показателями, которые гарантируют сохранение средств и защиту инвестиций от инфляции", — пояснила она.
Собственник NAI Becar Александр Шарапов спокойно отреагировал на информацию о создании бывшими подчиненными собственной фирмы, с которой ему отчасти придется конкурировать. "Еще во время работы в нашей компании многие из сотрудников получали возможность самостоятельно работать на рынке, и те, у кого это хорошо получалось, потом задумывались о своем деле и уходили, чтобы работать уже самостоятельно. У кого-то это получилось, а кто-то, к сожалению, потерпел крах", - сказал он.
Действительно, это далеко не первый случай в истории NAI Becar, когда ее сотрудники начинают собственное дело. Подобных эпизодов так много, что NAI Becar даже окрестили на рынке "кузницей кадров". Напомним, что в Becar когда-то работали нынешний президент Ассоциации риелторов СПб и ЛО Игорь Горский, председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш, владелица пиар-компании "Медиатор" Екатерина Емельянова, собственник фирмы "Терра Инкогнита" Сергей Федоров и управляющий сетью бизнес-центров "Сенатор" Дмитрий Золин.
"В Becar коллеги получили серьезный и правильный опыт, который будет востребован на рынке. Александр Шарапов умеет находить и взращивать хорошие кадры. Но совершенно не умеет их удерживать и создавать комфортные условия для работы. Так что очередной, не помню уже который по счету, исход топ-менеджмента меня не удивляет", — говорит Дмитрий Золин.
По мнению генерального директора Knight Frank SPb Николая Пашкова, сейчас не лучшее время для стартапов в недвижимости. "Строящиеся апарт-отели практически в 100% случаев управляются собственными УК застройщиков. Я довольно скептично смотрю на перспективы аутсорса в этой области", — говорит он.
Напомним, что апартаменты появились на российском рынке недвижимости около 10 лет назад. Это вид коммерческой недвижимости (жить там можно, но прописаться нельзя), но спрос на такое жилье быстро растет, поскольку стоят они, как правило, на 10-20% меньше, чем квартиры в соседних жилых комплексах сопоставимого класса. А доходность их составляет 12-15%, что в 2 раза выше окупаемости квартиры.
По данным аналитиков Knight Frank SPb, сегмент апартаментов занимает 8% от рынка жилой недвижимости в Петербурге (по площадям) и за прошлый год его доля выросла на 4%. По итогам III квартала 2017 года в продаже находится 35 проектов. По сравнению со II кварталом 2017 года их количество увеличилось на 13%. За III квартал рынок города пополнили 1,2 тыс. апартаментов общей площадью 62,5 тыс. м2. А общая площадь апартов, вышедших на рынок с начала года, — около 250 тыс. м2. "До конца года мы ожидаем выхода в продажу новых проектов с апартаментами общей площадью около 100 тыс. м2", — отмечают в Knight Frank SPb.
Параллельно растет и спрос на этот вид недвижимости. По итогам III квартала 2017 года в Петербурге, по данным Knight Frank SPb, было реализовано 765 апартаментов, что на 73% больше, чем за аналогичный период II квартала. Это привело к росту средней цены на апарты на 2%, до 135 тыс. рублей за 1 м2. "На стадии проекта и замысла находится еще около 2 млн м2, которые потенциально смогут стать апартаментами", — заключили в Knight Frank.
