Ленобласть предлагает упростить схему изъятия проблемных объектов у застройщиков

Ленобласть предлагает упростить схему передачи проблемных объектов жилищного строительства инвесторам. Для этого регион инициирует поправки в ФЗ №214 через парламент Ленобласти, они будут внесены уже на ближайшем заседании на следующей неделе.

Как отмечает заместитель председателя правительства Ленобласти по строительству Михаил Москвин, сейчас главная проблема — незавершенные в срок стройки. В Ленобласти 85 тыс. договоров долевого участия, сумма обязательств застройщиков — свыше 200 млрд. "Фактически сейчас покупатели не защищены и у государства нет действенного механизма по получению контроля над проблемным объектом для передачи его новому инвестору", — говорит он.

Согласно задумке областных властей, предлагается внести поправки в статью 6 ФЗ-214, где идет речь о сроке передачи застройщиком объекта дольщикам. В случае нарушения срока по договору более чем на один год застройщик обязан в пятидневный срок обратиться к дольщикам с предложением о создании ЖСК и передаче такому кооперативу прав на земельный участок и объект незавершенного строительства. В случае невыполнения этого требования застройщик подлежит принудительной ликвидации по заявлению уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ.

"Принцип простой "Не достроил — отдай". Мы в этой же инициативе вводим принцип поэтапного финансирования стройки со счета, на котором хранятся деньги дольщиков. Это позволит передать дольщикам не только недострой, но и все оставшиеся на счетах средства", — поясняет Михаил Москвин.

В ожидании проблемных

Сейчас процедура передачи проблемного объекта инвестору может длиться не один год, поскольку возможна только через банкротство застройщика. Еще один вариант — если инвестор выкупает проблемный объект у застройщика, но этот шаг слишком рискованный, поэтому такой практики нет.

Михаил Москвин добавляет, что законом введена норма обязательного страхования ответственности застройщика по договору долевого участия. "Страховой взнос очень ощутимый — от 1% сделки. Но мне не известны случаи, когда кто-либо получал страховку в Ленобласти, положенную при неисполнении застройщиком своих обязательств", — говорит он.

Чиновник также отмечает, что механизм взыскания пеней за просрочку привел к злоупотреблениям со стороны дольщиков. "До недавнего времени некоторые застройщики Ленобласти обходили эту норму, создавая под каждый объект фирмы с уставным капиталом в 10 тыс. рублей, чтобы в случае просрочки уходить от уплаты пеней. И наоборот, ответственные застройщики честно выплачивали все положенные за просрочку пени и оставались без денег на завершение остальных очередей проектов. Не могу не отметить, что практика взыскания пеней сейчас приводит к значительным злоупотреблениям со стороны дольщиков", — говорит он.

Сегодня в Ленобласти около 100 тыс. дольщиков и пайщков, которые ждут 9 млн жилья. С 2012 года были введены в эксплуатацию 15 проблемных домов, квартиры получили более 2,5 тыс. человек.

В области говорят, что официально у них 11 проблемных объектов. Самый крупный — это ЖК "Силы природы", который строил "О2 Девелопмент" и где ждут свои квартиры около 3 тыс. дольщиков и пайщиков. Власти Ленобласти приняли решение, что комплекс достроит АИЖК на деньги банка "Россия", однако для этого необходимо обанкротить предыдущего застройщика, а это может занять значительное время.

Кроме того, в правительстве говорят о 20 объектах, у которых есть просрочки и которые потенциально находятся в зоне риска. Среди них называют компании "Норманн", "Лидер Групп", "Мегаполис Развитие", "ГСК", "Константа Девелопмент" и другие. "Когда начнут переходить на бездолевое строительство, проблемных объектов станет больше. Мы о них думаем", — говорят в правительстве.

Странно и сыро

Эксперты говорят, что инициатива областных властей выглядит странно и сыро. Как считает адвокат коллегии адвокатов "Комиссаров и партнеры" Юлия Комиссарова, всех застройщиков подводят под одни общие требования, но на практике застройщики и объекты разные, отмечает она. "Есть застройщики, в собственности которых находятся земельные участки, есть те, у которых земля взята в аренду, — это разные виды застройщиков и разные права. В одном случае мы расторгаем договор аренды, а в другом случае мы отбираем собственность, но законом предусмотрено, что собственность не может перейти на безвозмездной основе, налицо противоречие. Земля может быть изъята только через выставление на торги или посредством предоставления иной другой компенсации. Стоимость земли иногда может превышать стоимость объекта, находящегося на ней", — рассуждает адвокат.

"Второй вопрос, какой объект будет передаваться? Есть объекты, где продано 100% квартир, но сама стройка находится на очень низком уровне, а земля находится в аренде, застройщик будет только рад, что у него такой объект заберут. А есть объекты, которые находятся в финальной стадии строительства, но продана малая часть квартир. Это что? Узаконенное рейдерство? Можно затянуть вопрос ввода в эксплуатацию через подключение, через невыдачу разрешения на ввод, просто через затягивание согласований. Никто не отменял у нас коррупционную составляющую", — добавляет Юлия Комиссарова.

Застройщики уверены, что подобные новшества не помогут дольщикам, учитывая курс на отказ от долевого строительства. На днях президент РФ Владимир Путин поручил правительству проработать вопрос о переходе от системы долевого строительства жилья в РФ к проектному финансированию строек при участии банков. Как ожидается, к полному отказу от долевого строительства рынок придет через 3-5 лет. Взамен будет предложено покупать готовое жилье в новостройках.

"Такие инициативы надо прорабатывать очень тщательно. В Ленобласти происходит масса интересных случаев при вводе домов в эксплуатацию. Например, некоторым домам муниципальные власти по каким-то причинам не присваивали почтовый адрес, это приходилось решать через суд и влекло за собой определенные задержки. Это только один частный пример, к сожалению, их много. Задержки в сроках не всегда зависят от застройщиков. По-настоящему проблемные объекты, я думаю, строительные компании будут готовы отдавать и сами. Вопрос в том, как их достраивать? Примеров успешной достройки немного и ее осуществляют частные инвесторы, а не государство", — говорит генеральный директор ГК "УНИСТО Петросталь" Арсений Васильев.

"Вряд ли эти поправки решат ситуацию. Уже сейчас все дома, которые строятся, обязаны страховаться в федеральном фонде, и именно он будет заниматься решением проблем "будущих обманутых дольщиков", в том числе достройкой незавершенных объектов. Что же касается существующих долгостроев, то вряд ли эту схему можно будет ввести задним числом и распространить на старые объекты", — считает Илона Лапинскайте, директор по маркетингу Docklands Development.  

"В середине будущего года начнут действовать поправки в 214-ФЗ, которые принципиально поменяют схему работы в долевом строительстве. Поэтому не уверен, что эти предложения не будут избыточными", — полагает Андрей Вересов, гендиректор АН "Метры".

"Решить проблемы обманутых дольщиков можно, только оказавшись от долевого строительства. Правда, это приведет к монополизации рынка и росту цен на недвижимость", — говорит Роман Мирошников, исполнительный директор СК "Ойкумена".