00:0008 ноября 201700:00
32420просмотров
00:0008 ноября 2017
Глава Иркутской нефтяной компании Николай Буйнов стал владельцем здания бывших авиакасс на Невском пр., 7–9. Теперь здесь будет пятизвездочный отель арабской сети Jumeirah.
Основным владельцем проекта гостиницы в бывшем здании авиакасс на Невском пр., 7–9, стал председатель совета директоров Иркутской нефтяной компании (ИНК) Николай Буйнов. Вместе с партнерами он купил 68% проекта. Сумма сделки могла составить 2,7 млрд рублей.
Реставрация здания еще не завершена, и дата открытия отеля пока неизвестна, но управлять им, вероятно, будет арабская сеть люксовых отелей Jumeirah.
Нефтяные вливания
Историческое здание банкирского дома Вавельберга на углу Невского пр. и Малой Морской ул. долгое время занимали Центральное агентство воздушных сообщений (ЦАВС) и центральные кассы "Аэрофлота", так что горожане называют дом просто "авиакассы".
Гостиницу здесь задумали создать еще в 2010 году, тогда ООО "ИФГ–Базис–проект" заключило со Смольным инвестиционный договор. Здание площадью 9,2 тыс. м2 нужно было расселить и отреставрировать. Эта компания через фонд IFG Basis была, по всей видимости, связана с экс–топ–менеджером "Базэла" Евгением Тонкачеевым и его деловым партнером Константином Соколовым. Весной 2016 года проект перешел под контроль Сбербанка, который кредитовал инвесторов.
Как стало известно "ДП", в октябре 2017 года проект вновь сменил владельца — Сбербанк продал 68% акционерам Иркутской нефтяной компании, в основном ее главному владельцу Николаю Буйнову — он занимает 45–е место в рейтинге миллиардеров Forbes с активами $2,2 млрд. Вчера в Иркутской нефтяной компании (ИНК) не ответили на запрос "ДП". В Сбербанке отказались от комментариев.
Изменения отображены в ЕГРЮЛ: с октября "ИФГ–Базис–проект" на 100% принадлежит иркутской ООО "Проект 5–7" — 32% этой компании остается за кипрской "дочкой" Сбербанка, а 68% принадлежит ООО "Приор–Недвижимость". Эта компания на 70% принадлежит Николаю Буйнову (напрямую и через ИК "Верхняя Ангара"), остальное — у миноритариев Иркутской нефтяной компании, в том числе ее гендирекора Марины Седых (занимает 9–е место в рейтинге богатейших женщин России по версии Forbes с активами $350 млн).
По оценке NAI Becar, рыночная стоимость всего проекта составляет до 4 млрд рублей, то есть покупка 68% могла обойтись в 2,7 млрд рублей. Ранее Сбербанк при кредитовании предыдущих инвесторов проекта оценивал его в 5,1 млрд рублей. Такая оценка с учетом возможного увеличения площади проекта возможна и сейчас, говорят в NAI Becar, но тогда срок окупаемости проекта достигнет 15–20 лет.
Выручка ИНК в 2016 году составила 128 млрд рублей. Эта частная нефтяная компания основана в 2000 году и ведет добычу в Восточной Сибири. С Петербургом бизнес ее акционеров раньше, похоже, связан не был. Но основатель ИНК Николай Буйнов учился в Петербурге — он окончил Ленинградский институт инженеров железнодорожного транспорта (сейчас — Петербургский государственный университет путей сообщения). В 1990–е годы он по распределению вернулся в Иркутскую область и занялся бизнесом.
Николай Буйнов не первый региональный миллиардер, который инвестирует в гостиничную сферу Петербурга. В этом году, например, самый богатый депутат Камчатки, совладелец "Океанрыбфлота" Игорь Евтушок купил 90% проекта отеля на ул. Александра Невского у "Плазы Лотос Групп" братьев Зингревич, прибавив этот актив к двум гостиницам, которые купил ранее.
Еще один перенос
Открытие гостиницы в здании авиакасс несколько раз откладывалось. Первоначально отель планировалось открыть в 2014 году. Для него нашли оператора — международную сеть со штаб–квартирой в Дубае Jumeirah ("Джумейра"). В 2016 году Сбербанк подтверждал, что договоренности с сетью сохраняются. В пятницу в российском представительстве оператора сказали, что сейчас не имеют "никакой конкретной информации по данному проекту". Но, по данным участников рынка, арабская сеть все же придет в Петербург. "В отель куплена большая часть оборудования и оснащения, согласно требованиям Jumeirah", — говорит Елена Лысенкова, гендиректор Hospitality Income Consulting.
Создание отеля затянулось. Окончание инвестдоговора пришлось на время перед губернаторскими выборами, и продлить его получилось не сразу. Летом 2014 года посмотреть на объект приехал Георгий Полтавченко, тогда и.о. губернатора. Он раскритиковал проект — его "смутила тема" надстройки мансардного этажа и устройства парковки во дворе. "Вы вообще знаете этот район? Я там жил и прекрасно представляю эти места. Не хватит во внутреннем дворе места для парковки", — возмущался Георгий Полтавченко, который в детстве жил в соседнем доме, а его мать работала в ЦАВС.
После выборов договор продлили до лета 2016 года, а потом до ноября 2017–го, но гостиница до сих пор не готова. В КГИОП пояснили, что инвестдоговор снова продлен. В комитете по инвестициям сообщили, что больше не занимаются сопровождением этого проекта и, вероятно, работы идут в рамках договора аренды участка. Сроки окончания проекта в комитетах уточнить не смогли.
Звезды на Невском
В Петербурге в классе "5 звезд" позиционируется 19 отелей с общим фондом 3,1 тыс. номеров. Из этого сегмента выделяют более высокий, люксовый — таких гостиниц в Петербурге единицы, по данным JLL, всего пять на 908 номеров. Последнее прибавление в этом сегменте — отель Lotte, открывшийся в этом году. По данным Hotel Consulting group, загрузка в гостиницах премиум–уровня в Петербурге в зависимости от сезона варьируется от 50 до 85%. При этом курс евро и доллара поддерживает интерес к премиум–отелям среди европейских туристов и азиатского рынка.
Большинство премиальных отелей открывается в исторических особняках, хотя иногда это и видимость — новый особняк строят на месте снесенного исторического здания. "Размещение отеля верхнего ценового сегмента в историческом здании всегда желательно, поскольку позволяет поддержать его концепцию и позиционирование. Гости, которые тратят на размещение 20–40 тыс. рублей в сутки, находятся в поисках не только качественного сервиса, но и уникальной атмосферы, которая может быть создана исторической аутентичностью здания", — уверена Евгения Тучкова, заместитель директора департамента консалтинга Colliers Int. в Петербурге.
При этом расположение в историческом здании часто усложняет процесс девелопмента из–за охранных ограничений, напоминают в компании JLL.
“
Несмотря на то что в Петербурге явно дефицит гостиниц, сейчас инвесторы находятся в сложной экономической ситуации. Санкции сделали длинные деньги очень дорогими, а гостиницы — это всегда очень длинные деньги. Доходность отеля в среднем 5–6% годовых, это фактически аналог банковского вклада. Мало кто готов играть в такую долгую игру. Чаще инвестор вкладывает деньги в отель, чтобы их подержать в этом активе, а через какое–то время уходит в кеш, то есть рассматривает гостиницу как финансовое депо. Поэтому, думаю, здание "Аэрофлота" еще не раз поменяет хозяев.
Юнис Теймурханлы
владелец отеля "Гельвеция"
“
Размещение отелей пять звезд всегда требует отличного расположения, шаговой доступности до ключевых достопримечательностей города. Начало Невского пр. для этого отлично подходит, здесь до Дворцовой площади рукой подать. Премиум–отели могут размещаться как в исторических зданиях с богатой архитектурно–стилистической харизмой, так и в новых объектах гостиничной недвижимости. Но отели с харизмой — это все–таки самая часто встречающаяся характеристика в премиум–сегменте.
Елена Лысенкова
генеральный директор Hospitality Income Consulting
“
На самом деле 90% собственников гостиниц в России — это непрофильные инвесторы, которые не специализируются на гостиничном бизнесе. Когда появляется такой знаковый инвестор, как в случае с проектом на Невском пр., это всегда плюс, но важный вопрос для города — будет ли в проекте хорошее управление. Как правило, непрофильные инвесторы выбирают профессиональные управляющие компании, работают с брендовыми операторами или консультантами. Скорее всего, если новый собственник захочет, компания Jumeirah будет готова остаться. Вопрос в стратегии собственника.
Блейк Андерсон–Бунтз
генеральный директор Hospitality Management
