Апартаменты все чаще воспринимаются не как "псевдожилье", а как инструмент для инвестирования. О том, какие тенденции в гостиничном бизнесе и на рынке арендного жилья гарантируют владельцам апартаментов стабильный доход, чем апартаменты удобны для корпоративных клиентов и когда рынок ждет насыщение, рассказал в интервью dp.ru Блейк Андерсон-Бунтз, генеральный директор компании Hospitality Management и консультант апарт-комплекса VALO.
Какая динамика наблюдается на рынке апартаментов?
— С начала 2015 года объем рынка апартаментов увеличился в 3 раза и на сегодняшний день по всем сегментам составляет 537 тыс. м2. При этом с 2015 по 2017 год наиболее значительный рост предложения отмечается в классах бизнес (в 4,6 раза) и комфорт (в 3,4 раза). Сегодня на рынке преобладают апартаменты класса комфорт — их общий объем предложения составляет 172,8 тыс. м2, тогда как в классе бизнес — 67,8 тыс. м2. Это неслучайно. Именно комфорт рассматривается как наиболее доходный инвестиционный продукт.
В чем привлекательность апартаментов как инвестиционного продукта?
— Еще недавно апартаменты воспринимались в первую очередь как псевдожилье. Застройщики так называли свои проекты, потому что на участке хотелось построить дом, а законодательные ограничения позволяли строить только объект коммерческого назначения. Но если взглянуть на покупателей сейчас, то они уже понимают отличие классического формата жилья от апартаментов. Прежде всего апартаменты — инвестиционный продукт, как и банковские вклады. Это подтверждает статистика: среди покупателей VALO 70% приходится на инвесторов, когда около 30% покупателей приобретают апартаменты для постоянного проживания с перспективой сдавать в аренду в будущем.
Покупатели осознали, что помимо гарантированной доходности, которая обеспечивается договором с управляющей компанией, апартаменты — это просто удобно. Все заботы, включая поиск арендаторов, берет на себя УК. Тогда как если с инвестиционной целью приобретается обычное жилье, то вам приходится самому искать жильцов, решать их бытовые проблемы и следить за порядком.
На какие параметры вы ориентировались, формируя программы доходности для VALO?
— Мы предложили инвесторам три программы доходности. Изначально взяли суточную стоимость аренды в комплексе VALO 3300 рублей — это ниже текущего среднего показателя для гостиниц в сегменте три звезды. Исходя из нее, мы оценили загрузку в 59%, которую заложили для формирования доходности в наиболее консервативном варианте — при ориентации на долгосрочную аренду доходность должна составить от 9% либо фиксированные 29 тыс. рублей. Если же брать посуточную аренду, то там доходность планируется от 14% годовых.
Но нужно учитывать, что средняя годовая нагрузка у апартаментов на сегодняшний день составляет 80-85% за счет сочетания возможностей для долгосрочной и краткосрочной аренды. Притом что средняя годовая загрузка гостиниц Петербурга достигает 50%, а наиболее качественных — 65%. Средний срок проживания в апартаментах сейчас составляет 5-6 суток, тогда как в гостиницах Петербурга — где-то 1-2 дня.
Так что мы консервативно подошли к формированию программ доходности, обозначив уровень, который мы точно можем гарантировать, но фактически ожидаем прибыль выше.
Что будет обеспечивать доходность владельцам апартаментов на протяжении длительного времени?
— Во-первых, недостаточное количество в городе недорогих качественных гостиниц. Апартаменты комфорткласса, в том числе VALO, удовлетворяют потребность туристов в гостиницах класса две-три звезды, предлагая при этом цены ниже, чем в отелях. Проектов строительства новых крупных трехзвездочных гостиниц в Петербурге нет, а действующие отели, которые работают по большей части еще с советских времен, став частью международных гостиничных сетей, реконструируются, повышают свой уровень — и становятся дороже для арендаторов.
Еще одним трендом, который обеспечит загрузку, а значит, и доходность в этом сегменте, является перемещение спроса с индвидуального арендного жилья в сторону апартаментов. Ведь найти сейчас качественное арендное жилье в хорошем месте и без каких-либо проблем сложно. Квартиры разные по площади, по качеству, по транспортной доступности. Апартаменты более стандартны, в том числе в плане отделки, оснащения бытовой техникой и мебелью. Также важным является вопрос обеспечения безопасности, который в случае с обычными арендными квартирами никак не решить. Кроме того, с управляющими компаниями гораздо проще заключать договоры юридическим лицам — компаниям, отправляющим своих сотрудников в длительные командировки.
Так что благодаря постепенному перетеканию потока арендаторов с гостиничного рынка и рынка арендного жилья спрос на апартаменты будет стабильно повышаться в ближайшие 5-7 лет, что гарантирует их доходность на заявленном уровне. Конечно, при условии, что объект ликвидный по своим характеристикам.
Какое значение имеет инфраструктура для апарт-комплексов?
— Апартаменты объединяют формат арендного жилья и типичной гостиницы, и именно это обуславливает высокие темпы развития этого сегмента и его высокую доходность. Апартаменты дают арендаторам то, чего они не могут получить в съемной квартире или в отеле. От гостиниц апартаменты берут безопасность, обслуживание, сервис — то, что формирует уверенность в пространстве, где вы живете, а от арендного жилья — приватность, внутреннюю инфраструктуру номеров.
Что касается инфраструктуры, то если в гостиницах она скорее внешняя, то в апартаментах фокус делается на номерах. Оснащение, которое принципиально важно в апартаментах, — это кухонное оборудование, стиральная машина — то, что позволяет сэкономить на внешних услугах.
В то же время от гостиниц сервисные апартаменты переняли круглосуточный ресепшен, там постоянно присутствует обслуживающий персонал, обеспечивается охрана и контроль доступа на объект. В этом принципиальное отличие апартаментов от арендного индивидуального жилья, где вряд ли вы сможете связаться с кем-то в воскресенье в 3 часа ночи, чтобы вам помогли решить практически любую бытовую проблему.
Насколько важно расположение для апарт-комлексов?
— Если взглянуть на карту расположения действующих и строящихся комплексов апартаментов, то мы увидим, что южная сторона развивается более активно. Здесь и инфраструктура транспортная более развита, рядом аэропорт, деловая активность растет — появляются новые и новые бизнес-центры, здесь же находится основная масса промышленности. На севере апартаментов меньше. Вообще, для комплексов крайне важно расположение относительно объектов транспортной инфраструктуры, особенно метро и больших магистралей. Основной потенциал — у локаций, которые будут развиваться как новые деловые центры. Это бывшие промышленные территории, назначение которых переосмысляют.
Кто сейчас является основными арендаторами апартаментов?
— Если посмотреть на рынок, то большая доля приходится на корпоративных клиентов — до 60% всех арендаторов. По нашим оценкам, около 7 тыс. компаний регулярно арендуют апартаменты как временное жилье для своих сотрудников в Петербурге, еще какая-то часть командировочных снимает квартиры самостоятельно.
А с точки зрения краткосрочной аренды каким клиентам больше подходят апартаменты?
— Опять же, корпоративным клиентам, молодежи, а особенно семейным туристам с детьми, для которых гостиницы не всегда комфортны. Ведь детям нужно приготовить покушать, часто стирать их одежду. Конечно, основной резерв для апартаментов — это туристические группы. Крупные апарт-комплексы, как VALO, позволяют размещать сразу несколько больших туристических групп, средний размер каждой — примерно 60 человек. В сумме в первой и второй очередях под краткосрочную и среднесрочную аренду у нас выделено порядка 800 номеров.
Это важно, так как 80% работы на туристическом рынке приходится на 10 крупных туристических фирм, и только около 20% гостиничных номеров бронируется туристами самостоятельно или через небольшие турфирмы.
Туристическое направление очень перспективно — интерес к Петербургу большой, город постоянно получает туристические премии. Только в этом году он получил премию World Travel Awards как "Лучшее европейское городское направление 2017" и занял первое место в рейтинге лучших туристических направлений России по версии пользователей сервиса TripAdvisor.
Сейчас строится много комплексов апартаментов, не повлияет ли это на доходность для инвесторов?
— Сегодня действует 32 комплекса разного класса. Основное строительство идет в классе комфорт — 15 проектов. Такой объем рынок переварит без проблем. Да, конкуренция будет, безусловно, обостряться, потому что формат интересный и для девелоперов, и для инвесторов. Но "выстрелят" те проекты, у которых выгодная локация, продуманная инфраструктура, качественный сервис и концепция, которая изначально построена на принципах не только работы и продвижения на рынке строящихся объектов, но и гостиничной отрасли.
