Рефинансирование кредитов — одна из причин роста кредитования в этом году. Снижение стоимости денег вслед за уменьшением инфляции и ключевой ставки позволяет банкам предлагать новые, более дешевые в обслуживании кредиты взамен дорогих старых. На встрече в "ДП" банкиры рассказали о роли рефинансирования в их бизнесе, о тонкостях и подводных камнях этого продукта.
Николай Сидорук, заместитель управляющего филиалом ПАО "Банк Уралсиб" в Петербурге:
Рефинансирование будет активно развиваться как инструмент, пока есть, с одной стороны, желание заемщика сократить расходы по платежу, с другой — желание банка получить нового надежного клиента. Поэтому, пока есть тенденция к снижению ставок, этот продукт будет интересен.
Сегодня в "Уралсибе" есть рефинансирование ипотеки по ставке 9,9% годовых, но кроме этого продукта есть рефинансирование с допцелями — когда одновременно с ипотечным кредитом можно объединить потребительский и автокредит, а также задолженности по кредитным картам. Таким образом платежи по четырем кредитам свести в один.
Допустим, если в 2015 году ставка по ипотеке составляла 12–13% годовых, по кредитной карте — 27–29%, по автокредиту — 14–16%, то сейчас можно получить кредит по ставке 10,55% ипотеки с допцелями и сократить ежемесячный платеж примерно в 2 раза. Именно в связи со снижением ежемесячного платежа и простотой обслуживания один кредит — это всегда лучше, чем два, три или четыре.
Что касается снижения общих расходов на кредиты при рефинансировании, здесь нужно смотреть графики платежей. Если по кредиту выплачена значительная сумма процентов, нужно сравнивать, сколько в ежемесячном платеже нового кредита и старого кредита приходится на погашение основного долга и процентов. Расходы на страхование и переоценку недвижимости, как правило, не превышают 1% стоимости кредита. При уменьшении ставки на 2% и более эти расходы окупаются за полгода.
Также, как правило, во всех банках есть опция отказа от страхования, в этом случае ставка увеличится примерно на тот же 1%.
На сегодняшний день, вероятно, наиболее выгодно рефинансирование ипотеки. Срок жизни ипотеки более длинный, срок потребкредитов короче, и кредиты, которые люди получили в 2014 и 2015 годах, либо почти погашены, либо полностью погашены.
С другой стороны, население активно пользуется потребительским кредитованием, и тенденция по снижению ставок по потребительским кредитам наиболее ощутима.
В IV квартале в "Уралсибе" запущен продукт по рефинансированию кредитов сторонних банков, существенным преимуществом перед конкурентами является фиксированная ставка.
Под 14,5% мы готовы рефинансировать кредиты сторонних банков, срок выдачи которых — от 3 месяцев на момент подачи заявления. Обычная практика по рынку — 6 месяцев, а мы рефинансируем начиная с третьего платежа. Также сегодня банк рефинансирует ипотеку как готового, так и строящегося жилья, по которому еще не получено свидетельство, и в данном случае дополнительная оценка не нужна (оценка нужна только по готовому жилью). То есть клиент может рефинансировать стройку без роста дополнительных расходов.
Мы рассматриваем рефинансирование ипотеки и потребительских кредитов прежде всего как инструмент увеличения клиентской базы.
Кредитный портфель банка "Уралсиб" в Петербурге составляет около 10 млрд рублей, и доля рефинансирования в нем неуклонно увеличивается.
Мы не рефинансируем на конвейере собственных заемщиков, для реструктуризации нужны обращение клиента и решение коллегиального органа. В целом банки не рефинансируют собственные кредиты, потому что снижение ставки по действующим договорам означает снижение качества кредитного портфеля. Рефинансированный кредит попадает в категорию более рискованных и требует большего резервирования.
Мария Батталова, и.о. управляющего филиалом Абсолют Банка в Санкт–Петербурге:
Рефинансирование на фоне снижения ставок по ипотеке набирает обороты. С 2015 года по настоящее время мы наблюдаем рост спроса на рефинансирование. Для сравнения: если в 2015 году Абсолют Банк рефинансировал кредитов сторонних банков на сумму 26 млн рублей, с начала 2017 года рефинансировано кредитов уже на 120 млн рублей. В целом с начала года Абсолют Банк в Петербурге выдал ипотечных кредитов на сумму более 3,75 млрд рублей. Если в 2015 году рефинансирование составляло примерно 5% от общего объема новых выдач, то сейчас это порядка 20%. Мы занимаемся рефинансированием только ипотечных кредитов.
Стоит отметить: прежде чем клиент выберет этот продукт, ему необходимо ответить самому себе на несколько вопросов. Первый — сколько составит переплата за новый кредит. Несмотря на то что рефинансирование имеет низкую процентную ставку (как правило, ниже в среднем на 2–3 процентных пункта от базовой ставки), есть ряд затрат, которые клиент все равно должен осуществить, — это страхование жизни, оценка недвижимости, которую также необходимо проводить в случае рефинансирования кредита.
Также стоит посмотреть на график платежей, который формируется в случае рефинансирования: как правило, первые 3 года клиент выплачивает около 70% своего аннуитетного платежа на проценты по кредиту и только 30% идут в счет погашения основного долга по кредиту. По этой причине рефинансирование ипотечного кредита наиболее выгодно для клиента в тех случаях, когда сумма задолженности по кредиту составляет более 1 млн рублей, разница в процентных ставках — более 1,5 процентных пункта и с момента оформления кредита прошло менее половины срока. Если учесть все эти факторы, можно точно ответить на вопрос, действительно ли рефинансирование выгодно.
Наша ставка по рефинансированию ипотечных кредитов составляет сейчас 9,9% годовых. Средний срок кредита — 7 лет. Если мы возьмем категорию заемщиков, которые берут кредит на 15, 20 или 25 лет, — это, безусловно, интересно и привлекательно для них. Но если берем категорию населения, которая покупает квартиры для инвестиций, или тех, кто берет краткосрочные займы от 5 до 10 лет, то таким клиентам рефинансирование не всегда интересно, если учесть все расходы, которые возникают у клиента.
Безусловно, для банка рефинансирование — это также инструмент привлечения новых надежных клиентов. Идея заключается в том, чтобы клиент воспользовался первым продуктом и потом пришел за другими, теми, которые ему также необходимы.
Собственные ипотечные кредиты банки по закону не могут рефинансировать, но в случае если у клиента возникает ситуация, когда он по объективным причинам теряет свой ежемесячный доход и не может оплачивать кредит, мы предлагаем услугу реструктуризации. Ставки при этом не снижаются, но изменяется формат оплаты кредита. Если клиенту также по объективным причинам нужно снизить ставку, к примеру, кредит был взят под 17%, а сейчас ставка 11% годовых, то, безусловно, мы готовы рассматривать такие ситуации в индивидуальном порядке.
Но, как правило, практики по снижению ставки по действующим договорам нет. Оттока клиентов в другие банки при этом мы не чувствуем, так как Абсолют Банк всегда готов предложить клиентам хорошие ставки на рынке, к примеру, в 2015 году, когда другие банки выдавали кредиты под 16–17%, наша ставка составляла 14,5%.
Вячеслав Лебедев, директор управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо–Западного банка Сбербанка:
В конце августа Сбербанк после беспрецедентного снижения ставок по основным ипотечным продуктам объявил, что готов перекредитовать ипотечных заемщиков сторонних банков под 9,5% годовых. Кроме снижения ежемесячного платежа мы предлагаем заемщикам консолидировать в один кредит ипотеку и другие кредиты, полученные в разных банках. В этом случае ставка будет несколько выше — от 10%.
Максимальная сумма кредита на погашение ипотеки другого банка составляет 5 млн рублей, на погашение других кредитов — 1,5 млн, на личные цели — 1 млн.
За 10 месяцев текущего года рефинансировано под залог недвижимости 1149 кредитов в Северо–Западном банке ПАО "Сбербанк" на общую сумму 1,9 млрд рублей, из них в Петербурге — 509 жилищных кредитов на сумму свыше 1 млрд рублей. В сфере потребительского кредитования было рефинансировано 3794 кредита на сумму более 1,5 млрд рублей, в Петербурге — 1660 кредитов на сумму более 756 млн рублей.
Чтобы понять, почему рефинансирование популярно, нужно включить калькулятор. У человека есть ипотечный кредит в другом банке (остаток долга — 1,5 млн рублей, ставка — 13,5% годовых, на 10 лет) и один потребительский кредит (остаток долга — 0,8 млн рублей, ставка — 22,0% годовых, на 5 лет). Его ежемесячный платеж составляет 44 491 рубль.
Теперь посмотрим, как влияет на эти цифры рефинансирование. Если оформить новый кредит на срок до 10 лет с учетом страхования и рефинансировать только ипотеку, а потребительский кредит оставить в другом банке, то ежемесячный платеж уже будет почти на 3 тыс. рублей меньше, чем до рефинансирования. Если же объединить оба кредита со ставкой 10% годовых, то в месяц вы будете платить всего чуть более 30 тыс. рублей. Таким образом, ежемесячная экономия составит больше 14 тыс. рублей, а это почти 170 тыс. в год. И это точно больше, чем затраты клиента на государственную регистрацию права собственности, оценку и страхование недвижимости при смене банка–кредитора.
От заемщиков, которые приходят к нам за рефинансированием, мы требуем своевременного погашения задолженности другим банкам в течение последних 12 месяцев, отсутствия текущей просроченной задолженности, ипотечный кредит должен выплачиваться заемщиком не менее полугода. Если недвижимость заложена в другом банке, она должна быть достроена и оформлена в собственность заемщика. После выдачи кредита и погашения рефинансируемой ипотеки она в течение 2 месяцев оформляется в залог Сбербанку. Если недвижимость свободна от обременения, ипотека оформляется и регистрируется до выдачи кредита на рефинансирование.
Сбербанк не требует согласия первичного кредитора на рефинансирование, не запрашивает справку об остатке ссудной задолженности в другом банке. Исключения бывают, только если кредит не найден в БКИ или данные по кредиту в БКИ неверны.
Александр Чижов, директор департамента налоговых и юридических услуг ООО "Эрнст энд Янг - оценка и консультационные услуги":
Требование налоговых инспекций заплатить налог с материальной выгоды при рефинансировании — это скорее исключение, чем правило. В Налоговом кодексе РФ действительно предусмотрено обложение налогом на доходы физических лиц так называемой материальной выгоды, которая получена физическим лицом в результате экономии на процентах. То есть если физическое лицо берет кредит под процентную ставку, которая ниже, чем установленное в Налоговом кодексе пороговое значение, то у него действительно будет возникать материальная выгода в виде экономии на процентах, за исключением ряда ипотечных кредитов и кредитов на их рефинансирование при условии заявления заемщиком права на имущественный налоговый вычет. Но данное пороговое значение изначально достаточно невысоко и составляет всего две трети от ключевой ставки ЦБ, то есть на сегодняшний день с учетом уровня ключевой ставки (8,25%) этот показатель составляет 5,5%. Соответственно, материальная выгода возникает, если заемщик берет кредит под процент ниже, чем 5,5%. Но очевидно, что на рынке таких кредитов сейчас не существует.
Нужно отметить, что правила, о которых я сказал, действуют для рублевых кредитов. С валютными кредитами ситуация хуже — для них пороговое значение сейчас составляет 9%, и ситуация обратная: сложно в принципе найти валютный кредит, ставка по которому превосходила бы 9%. Конечно же, при получении любого валютного кредита заемщик, скорее всего, попадет под действие этой статьи, которая обяжет банк удерживать НДФЛ с экономии на процентах — разницу между процентом по валютному кредиту, который он получил, и 9%. Если же говорить о рублевых кредитах, которые составляют большую часть кредитных портфелей банков, то в этом контексте материальная выгода у заемщика, как правило, не возникает, и налоговые органы не должны требовать уплаты с нее налога.
Гипотетически, конечно, можно смоделировать ситуацию, при которой у заемщика возникнет налогооблагаемый доход в результате рефинансирования. В частности, в ситуации, когда происходит прощение задолженности или рефинансирующий банк погашает напрямую задолженность заемщика по первоначальному кредиту, но при этом заемщик оказывается должен меньшую сумму в пользу рефинансирующего банка, то прощенная задолженность будет считаться доходом.
Но если прощения задолженности не происходит, а происходит ее рефинансирование, то есть одна задолженность погашается за счет возникновения новой, в такой ситуации дохода для физического лица возникать не должно.
