Продажи элитной недвижимости в Петербурге упали до самых низких показателей за последние 10 лет

Рынок элитной недвижимости, который традиционно считается самым устойчивым к экономическим катаклизмам, все–таки накрыла волна кризиса.

В этом году спрос на элитную недвижимость в Петербурге самый низкий за последние 10 лет. Надежды продавцов на топ–менеджеров "Газпрома", который переезжает в Петербург, не оправдались. А спрос со стороны иностранцев и чиновников практически иссяк. Первые перестали покупать дорогое жилье из–за политических рисков, вторые — из–за боязни привлечь внимание к своим высоким доходам. И до выборов президента России, назначенных на март 2018 года, эксперты не ждут оживления спроса на дорогую недвижимость. В ситуации неопределенности элита не хочет рисковать деньгами.

Элитное затишье

Как подсчитали эксперты Knight Frank SPb, за первые 3 квартала в городе было продано только 33,2 тыс. м2 элитного жилья (около 260 квартир). Это почти на 30% меньше аналогичного периода прошлого года и в 3 раза ниже уровня 2007 года, когда спрос на элитное жилье в городе был максимальным (см. "Рынок элитного жилья в Петербурге").

"Но объем продаж в III квартале вырос на 20% по сравнению с предыдущим кварталом. Это вселяет оптимизм относительно итогов года и состояния рынка элитной недвижимости в целом. Мы не ожидаем снижения спроса в следующем году. Но могут несколько измениться предпочтения целевой аудитории по районам проживания", — говорит директор департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank St. Petersburg Екатерина Немченко. Снижение спроса на элитку подтверждает и статистика самих застройщиков.

В частности, продажи дорогого жилья у публичной "Группы ЛСР" с начала года оказались на 39% ниже аналогичного периода прошлого года. В "Ленотьевском мысе" также подтвердили спад продаж, но цифр не раскрыли. "А мы не наблюдаем снижения. Продажи за 9 месяцев текущего года сопоставимы с аналогичным периодом 2016 года как по количеству сделок, так и в денежном эквиваленте. Надеюсь, баланс сохранится и в будущем году", — сообщила генеральный директор ГК “Еврострой” Оксана Кравцова. Другие опрошенные девелоперы также сообщили, что спрос у них на уровне прошлого года.

По данным управляющего партнера ENGEL& VOLKERS Александра Беляева, больше всего просели продажи элитного жилья стоимостью более 50 млн рублей за лот.

"Уже становится нормой, когда после сдачи домов с такими квартирами в эксплуатацию половина площадей стоит нераспроданная. Между тем в элитных комплексах попроще, где квартиры стоят до 25 млн рублей, спрос выше. Покупатели такого жилья не брезгуют ипотекой, которая за последний год стала более привлекательной", — говорит он.

С коллегой согласен управляющий партнер Zenith Property Management Илья Андреев.

"Спрос на самое топовое жилье, дороже 500 тыс. рублей за 1 м2, сокращается. И предпосылок для роста не вижу, поскольку выбор таких объектов ограничен", — отмечает он.

А директор по развитию бутика элитной недвижимости "МК–Элит" Лариса Инченкова добавила, что понятие "элитное жилье" в Петербурге, в отличие от Москвы, размыто. "В историческом центре города 69% спроса приходится не на элитку, а на бизнес–класс. Это влияет на общую статистику", — говорит она.

"Кроме того, 10–15% элитного спроса приходится на апартаменты, что тоже надо учитывать", — говорит Екатерина Запорожченко из Docklands Development.

Подождем до выборов

Продавцы элитной недвижимости объясняют падение спроса несколькими причинами. Прежде всего — затишьем перед выборами президента, которые состоятся в марте 2018 года.

"Я бы сравнил сегодняшнюю ситуацию с тем, что было в 2012 году, когда на 21 декабря астрологи предсказывали конец света. Пока не прошла эта дата, все выжидали: выживем или нет. А потом резко пошли продажи. Сейчас ситуация аналогичная", — поясняет Леонид Рысев, гендиректор компании "Элитные квартиры". По его мнению, интерес к недвижимости вырастет, как только действующий президент официально объявит, что будет участвовать в выборах.

Вторая причина — ослабление фактора "Газпрома". Структуры монополии уже несколько лет переезжают в Петербург. На этот переезд продавцы дорогого жилья возлагали большие надежды. И до последнего времени надежды оправдывались. За 2016 год доля покупок элитного жилья сотрудниками "Газпрома" в городе удвоилась и достигла 30–40% от общего числа сделок в сегменте. Риелторы и застройщики думали, что это только начало. Но теперь они с печалью отмечают, что нефтегазовые сделки пошли на спад. "Новый рост спроса со стороны сотрудников "Газпрома" ожидаем лишь в 2018 году. Тогда в Петербург переселятся последние компании, связанные с энергогигантом, а также будут искать для себя жилье руководители ключевых подразделений компании", — говорит Леонид Рысев.

Третья причина ослабления спроса на элитное жилье — снижение интереса к дорогой недвижимости со стороны российских чиновников. "Раньше до 10–15% наших покупателей составляли чиновники или члены их семей. Мы ожидали роста спроса на недвижимость с их стороны после того, как ввели антироссийские санкции и покупать жилье за рубежом стало сложно и непатриотично. Но спрос не вырос. Государство на предвыборной волне стало активно бороться с коррупцией и задавать чиновникам вопросы о происхождении их капиталов. Так что многие из них просто боятся заключать дорогие сделки", — говорит один из продавцов элитки.

"Это так. Но сейчас чиновники сдадут декларации за 2017 год, придумают схемы легализации. И мы увидим рост спроса на элитку с их стороны ближе к марту", — надеется другой застройщик.

Из–за охлаждения отношений России и Запада иностранных покупателей на рынке тоже почти не осталось. "Их и так было мало. Но, если бы имидж нашей страны был позитивнее, не было Крыма, санкций, Сирии, сложностей с оформлением виз и прочих страхов, иностранцы были бы значительно активнее. А так — риски для них велики", — говорит один из крупных продавцов элитки. Сократилось и число инвесторов. На растущем рынке (до 2008 года) в элитном сегменте их было 30–40%, а сейчас не более 10%. И то инвесторами их можно назвать с оговоркой: в основном это вложения для сохранения денег, а не для извлечения прибыли. "Часто они приходят и говорят: как только будет похожий вот на этот объект, но на 20% дешевле, сразу звоните, я куплю", — рассказывает один из участников рынка.

Другая столица

Ситуация с элитным жильем в Москве иная, чем в Петербурге. Там, по данным ЦИАН, количество сделок в премиальном сегменте с начала года не только не уменьшилось, но и выросло на 30–40%. "Пришли зарубежные покупатели, которые оценивают цены на недвижимость в долларах. Для них ослабление рубля сделало рынок элитной недвижимости Москвы более доступным и привлекательным", — говорит аналитик ЦИАН Александр Пыпин. В Петербург эта публика не идет, поскольку ее цель — жить в столице, поближе к власти и крупному бизнесу. А Петербург хоть и вторая столица РФ, но проигрывает по масштабам бизнеса.