Эффективная работа комплекса сервисных апартаментов требует создания полноценной гостиничной инфраструктуры, позволяющей арендаторам тратить минимум времени на быт и максимум – на работу и отдых
Рынок апартаментов сегодня неоднороден: в зависимости от функционального назначения разделяют несервисные апартаменты, ориентированные на собственное проживание владельцев, и сервисные – или иначе апарт-отели. В соответствии с этим разделением к ним предъявляются кардинально разные требования по насыщенности инфраструктурой.
Просто жить
Инфраструктура несервисных апартаментов, по большей части возникших из-за градостроительных ограничений для строительства жилья, создается исходя из ее необходимости не столько самому объекту, сколько окружающей локации. "Девелопер заинтересован выгодно распродать объект и выйти из проекта, - рассказывает руководитель отдела продаж Lemminkainen, генерального подрядчика апарт-комплекса VALO Марина Сторожева, - кроме того, он ориентируется на класс возводимого проекта". Так, в элитных апартаментах присутствует все, что есть и в жилом доме соответствующего класса: ресепшен, консьерж-служба, клининговый сервис. В жилых апартаментах классов бизнес и комфорт обычно эти опции исключают, потому что это требует дополнительных затрат от собственников.
По словам директора департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге Елизаветы Конвей, в проектах, ориентированных на постоянное проживание, на первый план помимо локации, видовых характеристик выходит наличие энергосберегающих систем, так как коммунальные платежи априори выше, чем в классических ЖК. При этом именно в таких апарт-комплексах может быть актуально создание социальной инфраструктуры, которая будет востребована жильцами.
Все в одном
Совсем иная ситуация складывается в сервисных апартаментах. "Такие объекты конкурируют не только с квартирами, но и с гостиницами, инфраструктуру которых они и перенимают", - объясняет Марина Сторожева.
При этом в идеальном комплексе апартаментов инфраструктура должна учитывать потребности всех категорий гостей – и краткосрочных арендаторов, и долгосрочных, считает генеральный директор Hospitality Management, консультант проекта VALO Блейк Андерсон-Бунтз.
Таким образом, комплекс апартаментов должен включать полный спектр гостиничных услуг: химчистку/прачечную, охрану, консьерж-ресепшен, паркинг, кафе/ресторан, спортзал. "Данный перечень услуг является одним из основных требований к объекту у потенциального рантье (инвестора)", - комментирует руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
Другие формы инфраструктуры, такие как площадки для деловых встреч и детские зоны, супермаркеты, медицинские учреждения и аптеки, салоны красоты, банковские отделения, встречаются реже.
Например, в апарт-комплексе VALO около 7 тыс. м2 отведено под коммерческие площади, на которых расположится inside- и outside-инфраструктура. Здесь в просторном лобби предусмотрен ресепшен, для проживающих будет доступен большой фитнес-центр с бассейном на 25 м. Также как для проживающих, так и для внешних посетителей будут работать рестораны, кафе, организации из сферы услуг, которые разместятся на первом и втором этажах. "Ориентируясь на качественные европейские гостиницы, мы заложили всю необходимую инфраструктуру апарт-комплекса VALO на этапе проектирования", - поясняет Марина Сторожева, отмечая, что интерес к коммерческим площадям комплекса VALO велик, поскольку расположение рядом с метро "Бухарестская" гарантированно обеспечивает поток клиентов извне, а проживающие в комплексе создадут определенный внутренний спрос.
Увидеть клиента
Инфраструктура, которую реализуют в апарт-комплексах, во многом зависит от возможностей объекта на этапе проектирования, а также от целевой аудитории апартаментов, отмечает коммерческий директор RR Realty Дарья Баранова. При этом ориентироваться стоит, безусловно, на конечного пользователя. "Поскольку в нашем комплексе более 70% апартаментов приобретается для последующей сдачи в аренду, мы при разработке концепции определились, что проживающими будут туристы, бизнесмены и молодые люди, исповедующие новый стиль жизни: меньше времени на быт, больше – на работу и увлечения", - поясняет Марина Сторожева.
При этом необязательно, чтобы все структуры оказания услуг были в собственности управляющей компании. Как отмечает Блейк Андерсон-Бунтз, можно сдать помещения под ресторан, салон красоты, фитнес и прачечную в аренду. Но при этом, создавая инфраструктуру, необходимо обязательно учесть два принципиально важных момента. Во-первых, нужно обеспечить комфортную внутреннюю коммуникацию между объектами инфраструктуры – чтобы в спортзал или салон красоты гостю было удобно добраться, не выходя на улицу, даже если этот объект доступен и для сторонних посетителей. И второе – нужно обеспечить способность сотрудников ресепшен быть доступными для обращений гостей 24 часа в сутки 7 дней в неделю.
Дополнительный доход
Апартаменты – инструмент, позволяющий получить доход на разных этапах. Во-первых, девелопер, продавая апартаменты, рассчитывает на прибыль. Для него важны высокие темпы продаж, для обеспечения которых нужна правильная концепция с точным попаданием в целевую аудиторию, отмечает Елизавета Конвей.
В свою очередь, инвесторы, приобретающие апартаменты, также рассчитывают на определенный уровень доходности при сдаче объекта в аренду. "Инфраструктура апарт-отеля – один из важных факторов, который влияет на решение инвестора вложиться в тот или иной проект", - считает Дарья Баранова. С этим согласна Марина Сторожева. "Туристу, командировочному или тем, кто остановился в апарт-комплексе надолго, удобно, когда прямо в комплексе есть фитнес-центр с бассейном, магазины, ресторан, - отмечает она, - а когда апарт-комплекс популярен среди арендаторов, то и у собственника доход растет".
Дарья Баранова подчеркивает, что чем комфортнее проживание в апартаментах за счет наличия всех элементов в шаговой доступности, тем выше заполненность площадей, а значит, выше показатель стабильной доходности. Но все-таки изначально большое значение имеют и такие факторы, как место расположения комплекса.
"Наличие инфраструктуры влияет на доходность опосредованно, но способно повысить ставку аренды при прочих равных условиях, - считает Светлана Московченко, - но если локация неудачная, то никакая расширенная инфраструктура не обеспечит высокие показатели заполняемости апарт-отелю".
Ничего лишнего
Однако нельзя исключать варианты, что какая-то инфраструктура может оказаться невостребованной в силу тех или иных причин. "Многие объекты строятся с избыточной инфраструктурой, которая мешает зарабатывать, но это чаще встречается в гостиничных проектах", - рассказывает Блейк Андерсон-Бунтз. По его словам, чтобы найти баланс в инфраструктурных объектах, застройщику нужно знать своего потребителя, продумать и предвосхитить его желания, оставаясь в рамках выбранного ценового сегмента.
"Избыточной инфраструктурой можно назвать ту, за которую приходится платить и при этом не пользоваться", - дает свое определение Елизавета Конвей, поясняя, что, если проект апартаментов реализован в формате гостиницы для среднесрочного или долгосрочного проживания, любые функции, не соответствующие портрету будущего арендатора, можно считать излишними. В частности, это может относиться к социальной инфраструктуре.
Поэтому, чтобы не быть избыточной, инфраструктура должна соответствовать классу или функциональному использованию объекта. "Если мы говорим о комплексе как VALO, который рассчитан на проживание большого количества человек и находящемся прямо у станции метрополитена, то сделать здесь инфраструктуру избыточной – сложная задача", – комментирует Марина Сторожева. Всегда будут жители, которым интересен спорт – они пойдут в фитнес-центр. Ресторан, учитывая, что у метро "Бухарестская" не развит общепит, привлечет внимание и проживающих в VALO, и работающих в окрестных бизнес-центрах. Это касается всех компаний из сферы услуг, которые откроют свои представительства в VALO.
Поэтому надо четко смотреть на целевую аудиторию – людей, которые непосредственно будут проживать в апартаментах, и рассчитывать инфраструктуру именно для нее.
