Уходящий год для строительной отрасли был неоднозначным. С одной стороны, на рынок возвращаются покупатели — это признают все. Но девелоперов все так же волнует постоянно меняющееся законодательство, рост себестоимости и создание социальной инфраструктуры, которое требует и сил, и средств.
О социальной инфраструктуре
"Дефицит социальной инфраструктуры в Петербурге возник еще при Валентине Матвиенко, когда высокими темпами стало развиваться жилищное строительство. Бюджет тогда не успевал выполнять социальные обязательства, которые на себя брал. Однако остается непонятным, почему город в то время не закладывал необходимые средства в бюджет, утверждая проекты планировки территорий, предполагающие строительство детских садов и школ. На сегодняшний день расчет социальной инфраструктуры никак не учитывает реальную заполняемость построенных метров. С помощью управляющих компаний мы пытались получить информацию о том, сколько людей реально живет в новых домах. Получается, что людей там проживает гораздо меньше, а значит, нормативы на строительство детских садов и школ тоже должны быть снижены.
Сейчас город говорит о создании специального фонда, куда строители будут отчислять деньги на соцобъекты. Если бы у города была реальная возможность лоббировать этот вопрос, то следовало бы добиваться изменений в Налоговом кодексе и оговаривать, что отчисления в Фонд социальных обязательств будут отнесены к себестоимости строительства. Однако не уверен, что Министерство финансов пойдет на это".
Вячеслав Семененко
, генеральный директор АО "Мастер Девелопмент":
Все считают, что у застройщиков есть деньги на создание социальной инфраструктуры. Я утверждаю, что в экономике застройщиков в экономсегменте денег нет. Но строители сделаны из такого теста, что все равно будут брать на себя обязательства и продолжать считать, что государство им поможет. Проблема с инфраструктурой в том, что нормы очень завышены — в той же Финляндии сады по площади раза в два меньше, но разве можно сказать, что они хуже. И нужно строить не только обычные городские сады, но и различные частные развивающие центры, сады кратковременного пребывания. Это снимет часть нагрузки с государственных объектов, разгрузит очередь. Тем более что в городе просто не хватает участков для строительства новых школ и садов, например в Выборгском районе, а застройка продолжается. Поэтому надо идти более сложными путями, а не сваливать всю вину на застройщиков. Возможно, надо и вовсе как–то ограничить жилищное строительство до того уровня, на котором город сможет нормально обеспечивать жителей инфраструктурой, а не увеличивать объемы жилья в 2 раза, не создавая ничего вокруг.
"Сейчас никак не учитывается при расчете необходимого количества мест частный сектор, существующий в сфере образования совершенно независимо от государства. Это и частные детские сады, и школы, и центры дневного пребывания, квартирные садики. Они решают свою задачу, удовлетворяя определенный объем спроса на детское образование, но абсолютно не принимаются в расчет при проектировании жилья. При проектировании этого сектора как бы не существует совсем".
"По имеющимся данным, у нас сейчас в городе дефицит мест в детских садах — 22,5 тыс., в то же время в школах 3,5 тыс. мест — профицит. И очень важно при расчетах понимать, сколько и чего нужно строить, потому что мы как–то прошлись по домам, построенным нами за 10 лет, и оказалось, что детей там живет реально меньше, чем нам диктуют нормы. Идея создания Фонда социальных обязательств была очень хороша, если бы он позволил строить соцобъекты там, где это действительно нужно. Например, если нужна не целая школа, а половина по объему строящегося жилья, то это позволит застройщику сэкономить. Если к тому же на средства из фонда будут привлекаться сами застройщики для строительства соцобъектов, то это позволит вернуть часть средств. Но если все сведется к тому, чтобы собирать 11 тыс. рублей с квадратного метра у каждого застройщика, то это не решит никаких задач. При этом совершенно непонятно, как это будет строиться и на каких условиях передаваться городу. Ведь это целевые взносы, которые нельзя отнести на себестоимость, а значит, это повысит налогооблагаемую базу строителей".
"Существует мнение, что застройщик закладывает стоимость объектов социальной инфраструктуры в конечную цену недвижимости. Это не совсем так: на данный момент объекты социальной инфраструктуры — обременение. Ни у одного застройщика нет возможности, увеличив себестоимость, условно говоря, на 10 тыс. рублей на строительство социалки, взять и поднять цены на квартиры на те же 10 тыс. рублей. Цена на жилье регулируется механизмами платежеспособного спроса и предложения…
Организация доступности учреждений дошкольного и школьного образования, поликлиник, возведения дорог — вопрос регионального значения, а значит, их финансирование не должно полностью возлагаться на застройщика, его необходимо поддерживать из бюджетных средств, разрабатывая различные совместные программы с участием застройщиков".
О себестоимости строительства
Вячеслав Семененко:
"Сейчас себестоимость строительства получается минимум 75 тыс. рублей за метр на плите, без подземной парковки, если же строить еще два этажа вниз — это уже 100 тыс. рублей. Плюс полная себестоимость должна включать и стоимость денег, и стоимость привлечения клиентов, которая на сегодняшний день очень высока. И если ты хочешь строить качественно, то приходится поднимать цены. Получается, что жилищное строительство в низком ценовом сегменте сейчас вообще нерентабельно, потому что себестоимость все равно большая, но выше определенной цены не продашь. Поэтому застройщики сейчас все пытаются работать хотя бы в сегменте комфорт плюс, где, конечно, можно сократить слегка затраты за счет объемов строительства, но несущественно, но можно предлагать товар на рынке за более–менее адекватную цену".
Виктория Цытрина:
"Себестоимость строительства сейчас получается, по оценкам комитета по строительству, 60 тыс. рублей за 1 м2, включая стоимость земельного участка, затраты на инфраструктуру. Продажная цена — от 74 тыс. до 180 тыс. рублей. Они посчитали среднее значение продажной цены — 95 тыс. рублей за 1 м2, но оно не отражает реального положения дел, поскольку 85–90% петербургского рынка — это эконом и эконом плюс, так что рентабельность в таком случае падает до нуля. Затем чиновники взяли данные публичных компаний, посчитали их прибыль на 1 м2 и получили 14 тыс. рублей. В результате они почему–то решили, что 11 тыс. рублей из этой прибыли застройщики должны отчислять в Фонд социальных обязательств. Вопрос — на какие средства в таком случае компании должны развиваться, приобретать земельные участки и запускать новые проекты, видимо, остается открытым".
Всеволод Глазунов:
"Сегодня реальность такова, что даже более высокие, по сравнению с другими игроками рынка, цены не влияют на показатель рентабельности. Эта разница в цене, во–первых, идет на улучшение качества продукта, во–вторых, значительно увеличиваются маркетинговые расходы: нужно рассказать потребителю, чем твой продукт отличается от других, почему он стоит своих денег. Компании, строящие жилье экономкласса, оказались в среде жесткой ценовой конкуренции: выше 80 тыс. рублей за 1 м2 они продавать не могут, а значит, при себестоимости 75 тыс. рублей за 1 м2 на продвижение, маркетинг и все остальное остается 5 тыс. рублей. Поэтому на рынке нет рентабельности, а есть предбанкротные состояния".
"Динамика цен на строящуюся недвижимость в первую очередь зависит от спроса на жилье. Реальные доходы населения не растут, платежеспособных покупателей становится меньше. Складывается ситуация, когда, с одной стороны, на цену давит увеличивающаяся себестоимость строительства, с другой — низкие доходы населения. По моему мнению, такая ситуация может привести к сокращению предложения и, как следствие, к росту цен. Дополнительными факторами, стимулирующими рост стоимости, становится увеличение социальной нагрузки на девелоперов и нововведения в законодательстве. В совокупности эти преобразования в среднесрочной перспективе могут увеличить цены для покупателей на 5–10%".
Валерия Малышева:
С учетом всех коммерческих расходов, связанных с заключением и сопровождением сделки, себестоимость строительства объектов эконом и эконом плюс составляет 68–70 тыс. рублей / м2. В среднем в связи со скачком валютного курса себестоимость выросла единовременно на 15%. Сейчас себестоимость растет ежегодно в границах официальной инфляции — 4–6% в год. Второй драйвер роста себестоимости — наложение на застройщика обязательств по возведению объектов социальной инфраструктуры. Третий драйвер роста — ужесточение конкуренции, что приводит к росту затрат на рекламу и маркетинг, а также стимулирует застройщиков использовать более качественные, а следовательно, дорогие материалы. Если сейчас ужесточат условия, связанные с привлечением денег дольщиков, себестоимость также возрастет: деньги дольщиков, лежащие на эскроу–счетах, для застройщика станут кредитными, то есть платными.
Об ипотеке
Алексей Белоусов:
"С 1 января 2018 года Центробанк России повышает оценочные риски ипотеки с малым первоначальным взносом и обязывает все банки наделять коэффициентом риска 150% кредиты с первым взносом менее 20%. А в Петербурге почти четверть ипотечных кредитов — без первого взноса. Поэтому, во–первых, велика вероятность сокращения количества граждан, имеющих возможность брать ипотеку на подобных условиях, а во–вторых, банки не станут увеличивать свои резервы ради заемщиков, не обладающих достаточными финансовыми возможностями".
Вячеслав Семененко:
"Банки начинают переоценивать риски относительно строителей, сокращать лимиты. У них возникают опасения, не сильно ли мы раскрутили маховик ипотеки. Стоит помнить, что именно с кризисов на рынке ипотеки или недвижимости начинались все мировые экономические кризисы последних лет".
"В среднем ипотечная ставка сегодня варьируется в пределах 9,4–10,5% годовых. Инициированное Сбербанком снижение ставок подхватили и другие кредитные организации, заинтересованные в сохранении клиентского интереса к своим ипотечным продуктам. Конечно, о радикальном снижении речи не идет, только о десятых долях процента. Тем не менее для застройщиков это хорошая новость. Снижение ставок подтолкнуло продажи жилья на первичном рынке, приведя новых покупателей, которым ранее ипотека была недоступна. Стимулируют спрос также субсидированные ставки. Например, мы предлагаем ипотеку на квартиры в наших новостройках по ставке от 6,49% годовых. Вместе с тем мы прогнозируем негативные последствия от ужесточения Центробанком требований к ипотеке с небольшим первоначальным взносом. Банки будут вынуждены ответить повышением первого взноса или кредитной ставки. И то и другое увеличит кредитную нагрузку на клиента, платить ипотеку будет тяжелее".
Валерия Малышева:
"Для девелоперов, реализующих жилые проекты, это безусловное благо, поскольку позволяет расширять круг потенциальных клиентов. Особенно если низкие ставки идут бок о бок с небольшим первым взносом за счет собственных средств. Банковское же сообщество, наращивая за счет снижения ставок объемы кредитования, должно адекватно оценивать свои риски с учетом долгосрочных перспектив развития экономики. Строительная компания выигрывает от ипотечного договора в момент его заключения, а банк берет на себя риски на период до погашения ипотечного кредита".
Всеволод Глазунов:
"Спроса на всех не хватает. И ипотека без первого взноса — это как раз вовлечение людей, которые на самом деле не могут себе позволить квартиру. Конечно, когда улучшаются условия покупки, это всегда полезно и стимулирует экономику. С другой стороны, вовлекаются безответственные люди, которые могут не погасить этот кредит. На рынке новостроек возникает патовая ситуация, так как мы имеем дело с несозданной собственностью. Застройщик–то получает 100%–ную оплату, а у банка — неликвидный залог. И если в одном объекте будет большое количество непогашенных кредитов, то это может привести к микроипотечному кризису в пределах одного квартала".
"Привлекательные ставки по ипотеке стимулировали покупателей к приобретению жилья. В целом ситуация на рынке стабильная, без резких колебаний: cтоимость "квадрата" практически не менялась, спрос по–прежнему находится на высоком уровне. Год прошел для нас успешно: "Петербургская недвижимость" заключает порядка 2500 сделок на первичном рынке ежемесячно, каждую третью квартиру покупают у нас".
"Снижающаяся ставка по ипотеке — это реальная поддержка строительной отрасли. Сегодня в структуре сделок нашей компании доля с привлечением заемных средств составляет около 70%, думаю, что в следующем году этот показатель может увеличиться до 80%. Но, если смотреть на ситуацию в общем, то по стране у нас невысокая закредитованность населения. Только около 30% людей берут ипотеку, как правило, это средний класс. Небольшой процент общей просроченной задолженности по кредитам свидетельствует о том, что заемщики — "качественные", платежеспособные".
О будущем
Алексей Белоусов:
"Строители работают, опираясь на некое равновесие между спросом и предложением. Если покупатели уйдут с рынка, то что будут делать строители с уже построенными метрами, которые нельзя продать дешевле? Таким образом, все нынешние изменения законодательства станут предпосылками к укрупнению бизнеса, снижению конкуренции и еще большему повышению цен на жилье".
Вячеслав Семененко:
"Если отрасль сократится в разы, то нужно, чтобы это были управляемые изменения. Надо, чтобы государство продумало механизмы поддержки. Посмотреть на факторы, которые влияют на себестоимость, на монополии, которые создают излишнее давление на отрасль".
Анжелика Альшаева:
"Отказ от системы долевого строительства жилья едва ли может понравиться девелоперам и даже покупателям. Это радикальная мера, которая сузит рынок. Если застройщики не смогут реализовывать жилье на стадии строительства и привлекать деньги дольщиков — произойдет удорожание стоимости жилья. Приобретая квартиры в строящихся комплексах сейчас, покупатели, во–первых, могут распределить свои средства во временном отрезке, во–вторых, удачно вложить деньги и стать инвесторами. Отказ от долевого строительства ликвидирует эти возможности".
Олег Пашин:
"Следующий год, предполагаю, будет примерно таким же как по объему продаж, так и по уровню цен. Изменения в 214–ФЗ скажутся на рынке позже, не в следующем году. В более отдаленной перспективе в связи со снижением объема выданных разрешений на строительство уменьшится объем предложения. Продолжится рост себестоимости. Соответственно, цены пойдут вверх".
Валерия Малышева:
"Глядя на текущий рынок, думаю, что отрасль принципиально не готова к отмене долевого строительства. У застройщиков нет достаточного накопленного собственного капитала, чтобы вести строительство без привлечения средств дольщиков, у людей нет достаточного уровня финансовой подкованности, чтобы выйти на предложенные схемы покупки жилья. Но если все–таки уход от долевого строительства случится, можно говорить о том, что строительная отрасль у нас станет "окологосударственной".
Петр Буслов:
"При самом негативном развитии событий, когда возможным будет реализация только готового жилья, рост цен может составить 30–40%. Сильнее всего это отразится на массовом сегменте, где стоимость является определяющим критерием покупки. Но такая ситуация сопоставима с крахом рынка, который может сократиться в 1,5–2 раза, то есть вместо 4 млн м2 жилья будет продаваться 1–1,7 млн м2. Полагаю, правительство этого не допустит, строительная отрасль — драйвер экономики, поэтому должна быть разработана понятная и прозрачная схема продаж строящегося жилья. Возможный выход — низкие ставки по кредитам для бизнеса, эскроу–счета, где будут храниться деньги покупателя до ввода дома в эксплуатацию".
Юлия Ружицкая:
"Государство давно пытается реализовать различные программы, ориентированные на снижение цен и повышение доступности жилья. Вопрос в том, как они работают на практике, можно ли их поставить "на поток". В реальности мы видим, что недвижимость не становится более доступной из–за различных ограничений и дополнительных обременений, которые налагаются на застройщиков. Экономика проектов меняется, себестоимость, которую так хотят снизить, наоборот, увеличивается. В итоге это приводит к очередному росту цен на рынке недвижимости".
