Чего боится Центробанк

Иван Карякин, инвестиционный аналитик Global FX:

В ЦБ РФ готовы ужесточить требования к заемщикам по ипотеке, помня о финансовом кризисе 2008 г., начавшемся в сфере ипотечного кредита. Нам не стоит сравнивать себя с Америкой и существующей там системой ипотечного кредитования. У нас и рынок недвижимости, и ипотечное кредитование находятся в стадии формирования. Кризис 2008 г. был спровоцирован не ипотечным кредитованием как таковым, а обрушением «пирамиды» CDO (collateralized debt obligations) — облигаций, обеспеченных долгом. Кредиты, выдаваемые наиболее рискованным заемщикам, упаковывались в долговые ценные бумаги, а эти бумаги скупались банками и служили обеспечением для других займов. Пока недвижимость росла в цене, росло и обеспечение облигаций. В 2006 году цены на недвижимость перестали расти, а ставка ФРС и за ней ставки по кредитам продолжали рост. По закону в США рискованные заемщики (категория subprime) платят плавающую ставку, зависящую от основной ставки ФРС. В результате обеспечение по облигациям снизилось, а неуплата процентов и долгов стала расти как снежный ком, закончившись крахом.

В России ситуация иная. Требования к заемщикам довольно высоки с точки зрения доходов. Условия выдачи ипотечных кредитов тоже. То, что Центробанк озаботился возрастанием рисков, связанных с возможным раздуванием ипотечного кредитования, хорошо. Но, на наш взгляд, беспокойство преждевременно. Уровень жилищного строительства падает третий год подряд с 2015 года. В этом году, по данным Росстата, в январе-сентябре 2017 г. введено в эксплуатацию 677,9 тыс. квартир общей площадью 46,4 млн м2, что составило 93,6% к соответствующему периоду предыдущего года (в январе-сентябре 2016 г. было введено 49,5 млн м2 жилья, 94,5% к январю-сентябрю 2015 г.). Будет ли тенденция переломлена в следующем году, неизвестно. Цены на жилье также снижаются с 2015 г., по разным оценкам, на 15-25% во всех секторах, кроме элитного. При таких показателях двукратный рост ипотечного кредитования вряд ли возможен. Доля ипотеки в общем объеме покупок жилья с годами постепенно растет и сейчас составляет примерно 25-30% в зависимости от рынка (первичный, вторичный) и региона. Для роста выдаваемых ипотечных кредитов с нынешних 1,9 трлн рублей за год в 2017 г. до 3,5 трлн в 2020 г. или доля покупок жилья в кредит должна вырасти в 2 раза, или объем продаж жилья должен увеличиться также вдвое, или наконец цены должны вырасти на 100%. При росте цен жилье станет менее доступным и упадет спрос на ипотеку. Удвоение объема продаж тоже проблематично. Необходимый для этого экономический рост начнется не скоро. А вот доля покупок жилья на ипотечный кредит, скорее всего, вырастет, но не в 2 раза, а примерно на 10-15%. В 2014 г. доля ипотеки в общем объеме продаж жилья составляла 24%. В 2015 г. она снизилась до 22%. В 2016-м поднялась до 27,5% и к концу 2017 г. составила 29,9%. С учетом этой динамики — 5,9% за 3 года, два из которых можно назвать кризисными, за следующие 3 года при среднегодовых темпах роста ВВП около 2-2,5% эта доля вырастет максимум на 12%. И только при совпадении всех благоприятных факторов, роста экономики, реальных располагаемых доходов, стабильности рубля, низкой инфляции и снижения ставок, возможно увеличение доли ипотеки на рынке жилья на 15%. Наиболее вероятной величиной выдаваемых ипотечных кредитов в 2020 г. является 2,3-2,7 трлн рублей. Из всех факторов, способствующих такому увеличению и одновременно снижающих риски по ипотеке, наиболее реальным является снижение ключевой ставки и стабилизация инфляции на целевом уровне. И именно это в компетенции Центрального банка. Поэтому именно в ЦБ, а не АИЖК реальнее осознают риски возможного «пузыря» на рынке ипотеки. Рост ВВП возрастающими темпами за ближайшие годы вместе с ростом реальных доходов проблематичен прежде всего из-за сохраняющейся модели экономического роста, основанной на капитализации нефтегазовых доходов. Если темпы роста окажутся на уровне 2-2,5% в год, то спрос на жилье будет расти так же медленно и цены как минимум не вырастут, что в условиях снижения ставок повысит привлекательность ипотеки.

В общем, целый набор противоречивых рыночных и нерыночных обстоятельств и причин, влияющих на спрос на ипотечные кредиты и его возможное увеличение. Очевидно одно — рисков развития «пузыря» в ипотечном кредитовании в ближайшие годы нет. Регулирование условий кредитования путем повышения требований к качеству заемщиков может затормозить наметившийся рост спроса на ипотеку и негативно повлиять на оживление в строительстве, доля которого в экономике России снизилась за 5 лет с 5,8% в 2012 г. до 5,3% в 2017-м. Будем надеяться на то, что в Центробанке разберутся и с планами АИЖК, и с реальными рисками.

Авторские колонки и комментарии читайте в разделе "Блоги "ДП"