Компания "Русал" Олега Дерипаски продает непрофильные активы в Петербурге и Бокситогорске на 1 млрд рублей: пустующие производственные цеха, административные и офисные здания. Однако эксперты сомневаются, что они быстро найдут покупателей.
Всего у "Русала" в городе и Ленинградской области расположено пять крупных ненужных компании объектов. Четыре из них — в Бокситогорске: это давно не действующий "Лесозавод", а также административные и хозяйственные постройки неподалеку от принадлежащего "Русалу" АО "Русал Бокситогорск". Все эти активы владелец оценил в общей сложности в 27 млн рублей.
Еще один объект — петербургский бизнес-центр "Средний проспект" на Васильевском острове. Это наиболее ликвидный из перечня непрофильных активов "Русала" в Петербурге и Ленобласти. Ранее это здание целиком занимал Всероссийский алюминиево-магниевый институт (ВАМИ) — один из старейших в стране проектных институтов, созданный в 1931 году. В 2003-м его купил "Русал" для проектирования новых производств. В частности, ВАМИ проектировал завод по производству энергетического оборудования концерна "Силовые машины", литейный цех Тихвинского вагоностроительного завода, сейчас разрабатывает проект Тайшетской анодной фабрики.
Апартаменты на месте института
В кризис 2009 года у ВАМИ более чем втрое упал годовой оборот, до 308,5 млн рублей против 985,7 млн в 2008-м. "Русал" сократил около 85% персонала института, и в здании на Среднем проспекте, 86, (его общая площадь почти 26 тыс. м2) освободились почти все занимаемые проектировщиками помещения. Компания стала сдавать его в аренду. Сейчас, по данным "Русала", в бизнес-центре сдано 85% помещений, он приносит не менее 100 млн рублей дохода в год.
"Русал" уже пытался продать бизнес-центр в 2012 году за $16,5 млн (около 495 млн рублей по валютному курсу 2012 года). Но тогда претендентов на него не нашлось. Сейчас эксперты оценивают актив от 750-900 млн рублей (данные Николая Пашкова, гендиректора Knight Frank St Petersburg) до 1 млрд рублей (оценка Анны Сигаловой, директора департамента инвестиционных услуг Colliers International в Санкт-Петербурге).
По мнению Анны Сигаловой, участок, на котором расположен "Средний проспект", может быть интересен инвесторам под строительство апартаментов.
"Бизнес-центр класса С заполнен арендаторами и может быть интересен, например, небольшим или частным инвестфондам. Тем более что объектов с доходностью на нашем рынке предлагается не так много", — добавляет Николай Пашков.
А вот перспективы бокситогорских активов, на его взгляд, неоднозначны. "По нашему опыту, со стороны профессиональных инвесторов спроса на недвижимость в отдаленных районных центрах области практически нет", — поясняет эксперт.
Остановить падение
В самом "Русале" не прокомментировали вопросы "ДП" о перспективах продажи объектов в Петербурге и Ленобласти. В последние годы компания энергично распродает лишние активы. Так, в 2014 году компания объявила о намерении избавиться от активов в России и за рубежом на общую сумму в $1 млрд — в списке на продажу были предприятия по выпуску фольги, алюминиевый завод и угледобывающая компания. Таким образом "Русал" рассчитывал поправить свои финансовые результаты: его выручка стремительно сокращалась, упав с $10,89 млрд в 2012 году до $7,98 млрд в 2016-м. Компания наращивала убыток (на конец 2013 года он вырос в 6 раз по сравнению с 2012-м, а чистый долг "Русала" превышал $10 млрд).
Лишь в прошлом году, благодаря увеличению цены алюминия на Лондонской бирже металлов (на 22,6%, до $1924 за тонну), выручка "Русала" по итогам 9 месяцев 2017 года выросла на 21,3%, до $7,224 млрд. А чистая прибыль за этот период составила $782 млн, превысив на 46,4% аналогичный показатель 2016-го.
Если бы не удачная конъюнктура рынка металлов, улучшить ситуацию компании вряд ли удалось бы, считают эксперты. И уж точно не при помощи реализации непрофильных активов.
Никто не хочет
Успехами в деле реструктуризации непрофильных активов сегодня не может похвастаться никто из петербургских промышленников и госкомпаний. Многие из намеченных к продаже активов годами ждут покупателей. Некоторые промышленники, напротив, отложили попытки продать свои земельные участки и установленные на них цеха до лучших времен, когда сумма выручки от продажи имущества покроет задолженность на модернизацию предприятия.
Так, Северо-Западный региональный центр АО "Концерн ВКО "Алмаз-Антей", выпускающий передвижные зенитно-ракетные комплексы, проведя модернизацию, сосредоточил все производственные активы на территории Обуховского завода, а освободившиеся здания и территории хотел продать. Причем значительная часть этого имущества расположена в центре города: АО "Завод радиотехнического оборудования" на Лермонтовском проспекте, 54, АО "Конструкторское бюро специального машиностроения" на Лесном проспекте, 64, АО "Ордена Трудового Красного знамени Всероссийский научно-исследовательский институт радиоаппаратуры" на улице Шкиперский проток, 19, АО "Российский институт радионавигации и времени" — площадь Растрелли, 2, АО "Завод "Навигатор" — Малый проспект Петроградской стороны, 4.
Но поскольку за эти объекты никто не предложил приемлемую цену, то владелец решил сам ими управлять, чтобы извлекать рентный доход.
Аналогичная история с петербургским производителем авиационных двигателей АО "Климов". Он переехал на новую площадку, а помещения возле станции метро "Лесная" неспешно пытается продать. Но пока, говорят на заводе, никаких изменений не происходит.
Пару лет назад о подготовке к массовой распродаже непрофильных активов заявило государственное АО "Объединенная судостроительная корпорация" (ОСК). Больше всего лишней недвижимости (21 из 47 объектов непрофильной недвижимости) продавало входящее в ОСК АО "Кронштадтский морской завод": здание водомерного узла, склад в доке и другие объекты, которыми сложно заинтересовать непрофильного инвестора. В судостроительной корпорации так и не смогли оперативно предоставить количественные данные о динамике продаж непрофильных активов, отметив, что ажиотажного спроса на них нет, но кое-что все-таки продается. "Реестр активов регулярно обновляется, там появляются новые объекты, а неликвиды извлекаются", — добавили в судостроительной корпорации.
В реестре непрофильных активов ОСК в Петербурге только два объекта, способных привлечь внимание покупателей, — это, во-первых, флигель Балтийского завода площадью 270 м2, расположенный на Косой линии, 24/25, литера В. На земельный участок (под производственные цели, авторемонтные боксы) оформлен договор аренды у КИО до ноября 2050 года. Начальная цена объекта — 6,2 млн рублей. Кроме того, за 4,1 млн рублей Балтзавод продает рядом стоящее здание площадью 222 м2. Земельный участок тоже арендуется у КИО до ноября 2050 года.
"Максидом" на заводе
Сейчас не лучшее время для реализации подобных объектов, отмечает управляющий партнер УК "Теорема" Игорь Водопьянов. Из-за отсутствия подобных сделок эксперты даже подчас затрудняются оценить производственные площади, выставляемые на продажу.
Из относительно недавних крупных сделок с промышленными активами можно вспомнить разве что покупку "Максидомом" расположенных на Васильевском острове 83,4 тыс. м2 промышленной недвижимости ОАО "Завод имени М.И. Калинина" (входило в учрежденный "Ростехом" концерн "Технологии машиностроения") за 1,26 млрд рублей. Теперь "Максидом" планирует инвестировать 3 млрд рублей в создание культурно-делового центра на этой территории.
ПАО "Российские железные дороги" одним из первых начало распродавать непрофильные активы, создав для этого специальный сайт. По нему можно заметить, что некоторые объекты по десять и более лет не находят покупателей: это детские лагеря, базы отдыха, складские помещения, станционные объекты, отрезки железнодорожных путей. Как правило, такие объекты находятся далеко от города, в плохом состоянии, требуют больших капиталовложений, а перспективы их доходности сомнительны.
Простаивают и куда более интересные активы. Например, "Ростелеком" третий год пытается сбыть два комплекса недвижимости в центре Петербурга. Впервые компания выставила их на продажу в 2015 году: это историческая Главная телеграфная станция на Почтамтской улице, а также здание на углу Гороховой улицы и Большой Морской улицы. Но до сих пор эти объекты не сняты с продажи. Хотя цена невысока — 78-85 тыс. рублей за 1 м2.
