Setl Group Максима Шубарева построит 300 тыс. м2 жилья на земле завода "Пигмент" — это крупнейший проект редевелопмента для компании. Застройку осложнит химическое загрязнение почвы.
Холдинг Setl Group Максима Шубарева купил основную часть территории завода "Пигмент" на Октябрьской набережной. На 25,7 га возведут около 300 тыс. м2 недвижимости. К строительству девелопер планирует приступить уже этим летом, но сначала нужно рекультивировать сильно загрязненную химическим производством почву. Сумма сделки оценивается в 4 млрд рублей, а около 1 млрд нужно будет затратить на очистку территории.
Прибрежное жилье
Как стало известно "ДП", на прошлой неделе была закрыта сделка по продаже 25,7 га территории завода "Пигмент" на Октябрьской набережной, 38. Эту информацию подтвердили покупатель — компания Setl Group Максима Шубарева и продавец — основной собственник "Пигмента" Геннадий Агафонов, который управлял предприятием еще в советское время.
В Setl Group уточнили, что купили два участка площадью 22,5 и 3,2 га. На этой территории планируется построить жилье общей площадью около 300 тыс. м2. К строительству девелопер планирует приступить летом 2018 года и завершить проект за 5 лет, рассказали в компании.
По оценке AAG, эта земля стоит не меньше 4 млрд рублей. В Knight Frank SPb сумму сделки оценивают в 3–3,5 млрд рублей. Строительство обойдется, по различным оценкам, в 11–20 млрд рублей.
Покупателя на эту землю собственники "Пигмента" искали не один год. Например, в 2013 году переговоры о покупке территории вела компания "РеноваСтройГруп" (сейчас называется "Кортрос") Виктора Вексельберга.
В собственности акционеров "Пигмента" на набережной остается 7,5 га. Не исключено, что Setl Group заинтересована и в их покупке. По крайней мере, по данным КГА, ООО "Сэтл Сити" в конце прошлого года обратилось в комитет с заявкой на разработку проекта планировки и этой территории. Однако в пятницу в Setl Group сказали, что пока не планируют выкупать остальные участки завода.
Территория Октябрьской набережной застраивается на всем протяжении — здесь возводится почти 2 млн м2 жилья (см. "Редевелопмент промзон на Октябрьской набережной"). Прямо по соседству с новым проектом Setl Group строит новый жилой район на 800 тыс. м2 "Группа ЛСР".
"Жилье на территории "Пигмента" будет востребовано, но высокая конкуренция в этом районе может несколько снизить темпы строительства", — говорит руководитель департамента инвестиционного развития AAG Евгений Кулагин.
По данным Росреестра за 11 месяцев 2017 года (статистику по итогам года ведомство пока не подвело), спрос на жилье в границах Петербурга вырос на 9,5% по сравнению с январем–ноябрем 2016 года. За то же время в Ленобласти, где "в полях" строятся проекты комплексного освоения территорий, спрос сократился на 10,8%. "Жилье в городских проектах редевелопмента продается живее и легче, чем на удаленных территориях закадья", — подтверждает маркетолог–аналитик ЗАО "БФА–Девелопмент" Юлия Семакина.
Setl Group принадлежит Максиму Шубареву (69%), Яну Изаку и Илье Еременко. Компания существует с 1993 года. В последние 2 года входит в число крупнейших жилищных застройщиков в России. За 2017 год Setl Group построила 638 тыс. м2 жилья. Холдинг активно пополняет свой земельный банк — за 2016 год он увеличил его почти на 50 га в Петербурге. Кроме того, в прошлом году холдинг открыл отделение по продажам в Москве, заявив о намерении строить жилье в столице и ее окрестностях.
Сложная земля
Земля "Пигмента" — сложный актив из–за химической загрязненности почвы.
"Пигмент" — старейшее предприятие России в области создания и производства лакокрасочных материалов различного назначения и полимерных смол — ему почти 180 лет.
"Это одна из самых проблемных территорий, которые остались в Петербурге. На участке остались котельная, мазутное хранилище, экспериментальные цеха, очистные сооружения и цех по производству серной кислоты. Более того, на территории находилось огромное поле, на котором закапывали химию и опасные отходы. Аварии с разливом серной кислоты на участке тоже случались, — говорит источник "ДП", знакомый с ситуацией. — Так что с участком придется много и трудно работать, чтобы подготовить его для жизни".
В Setl Group говорят, что "планируют все необходимые работы по рекультивации, согласно нормативам жилищного строительства". По оценке ГК "Размах", из–за глубокого загрязнения почвы работы по рекультивации почвы и демонтажу зданий обойдутся в 1 млрд рублей.
Подготовка переезда
Предприятия "Пигмента" сейчас объединены в холдинг. На его сайте указано, что на Октябрьской набережной идет производство порошковых красок, смол и лаков. У холдинга есть вторая производственная площадка — на Бокситогорской улице, где производят строительные, судовые, противокоррозионные и химически стойкие лакокрасочные материалы. Часть продукции идет на нужды оборонки.
На Октябрьской набережной расположено самое крупное предприятие холдинга — это НПК "ПК "Пигмент", выручка этой компании за 2016 год, согласно данным СПАРК, составила 591 млн рублей, чистая прибыль — 34 млн рублей. При этом недвижимость, расположенная на набережной, оформлена на НПФ "Пигмент" — эта компания не ведет производство, зарабатывая на сдаче недвижимости в аренду.
Выручка компании за 2016 год составила 157 млн рублей, чистая прибыль — 6,3 млн рублей. Также Геннадию Агафонову принадлежит 86,4% "Технохим–Холдинга", который занимается поставкой мазута. Выручка этой компании за 2016 год составила 777 млн рублей.
Геннадий Агафонов сообщил "ДП", что производство "Пигмента" останется на Октябрьской набережной еще минимум 2 года. А после его перенесут на другую территорию. "Сейчас мы ищем подходящую площадку для переезда. Рассматриваем разные варианты и в Ленобласти, и в городе. Но выбор еще не сделали", — говорит он.
Глава комитета по промышленной политике и инновациям Петербурга Максим Мейксин сообщил, что "Пигмент" пока не обращался в комитет с заявкой на подбор участка. "С учетом стоимости переезда "Пигмент", к сожалению, до новой площадки может не доехать, а если доедет, то в сильно сокращенном виде, — опасается он. — Я искренне считаю, что такое уничтожение промышленности, которое осуществлялось при предыдущей корректировке генплана, — это полное безумие".
Эксперты ФИНАМа отмечают, что отечественное лакокрасочное производство, которое до кризиса было в серьезном упадке, восстанавливается.
"За 2017 год в стране было произведено около 35 тыс. тонн этой продукции, на 3% больше, чем годом ранее. Курс рубля надежно защищает внутренних производителей от иностранных конкурентов. А спрос стабилен. Мы прогнозируем ежегодный рост сегмента на 1–3% при сохранении конъюнктуры", — говорят в ФИНАМе, подчеркивая, что производства становятся технологичнее и компактнее, а значит, проектов редевелопмента будет больше.
“
Мы реализовали четыре проекта на территории "Пигмента". И столкнулись практически со всеми типами загрязнений, включая пигмент всех цветов радуги. Причем это не только загрязнения на поверхности — глубина их залегания огромна. Определить ее могут только специальные изыскания. Так что именно работы по рекультивации станут основной нагрузкой на бюджет нового проекта. А конструктив оставшихся зданий каркасный — сносить легко. Хотя технологии, которые можно при этом применять, лимитированы. Нам, например, запрещали использовать газосварку из–за опасности взрыва.
Сергей Ефремов
управляющий партнер ГК "Размах"
“
Новостройки на Октябрьской набережной достаточно востребованы. Мы распродали квартиры в первой очереди нашего ЖК до ввода домов в эксплуатацию, в уже сданных корпусах второго этапа в продаже осталась лишь пара десятков квартир. Основные преимущества этой зоны — близость сложившейся инфраструктуры, набережная, выезд на КАД, доступность метро и центра. Но в часы пик Октябрьская набережная и прилегающие магистрали бывают перегружены. В перспективе перераспределить трафик поможет Восточный скоростной диаметр.
Алексей Бушуев
Директор по продажам Seven Suns Development
“
Меня радует, что территория Октябрьской набережной продолжает развиваться. Редевелопмент промышленных площадок позволяет повысить общий уровень этого района, что приводит к росту спроса на жилье в уже строящихся жилых комплексах. Интерес покупателей остается стабильно высоким благодаря близости набережной к центру города и хорошей транспортной доступности, видовым характеристикам будущего жилья и достаточно невысокой цене квадратного метра. Например, проект ЦДС на Октябрьской является лидером продаж среди объектов нашей компании.
Сергей Терентьев
директор департамента недвижимости группы "ЦДС"
“
По данным службы Госстройнадзора, в 2017 году застройщики Санкт-Петербурга получили разрешения на строительство 13 млн м2 жилья. Поскольку изменения не коснутся тех проектов, разрешение на строительство для которых получено до 1 июля 2018 года, большинство крупных игроков занимается упаковкой проектов для получения документации, что обеспечит рынку старт новых проектов «по старым правилам» в течение ближайших нескольких лет.
Дмитрий Смирнов
председатель совета директоров "Полис Групп"
