На старте льготной программы в ней много неточностей, которые вызывают вопросы, рассказали банкиры. Они рассчитывают, что новый продукт ускорит рост выдач, хотя ажиотажного спроса не ожидается.
Банки начинают заключать первые сделки по льготной программе кредитования "Семейная ипотека с государственной поддержкой". О первой сделке, заключенной в Петербурге 30 января, сообщил "Российский капитал" (дочерняя компания АИЖК): ставка по кредиту на сумму 2,77 млн рублей для семьи, в которой родился второй ребенок, была снижена с 13,7% до предусмотренных в программе 6%. Другие игроки пока только принимают заявки на ипотеку нового типа. Так, Абсолют банк принял заявку на такой кредит в Перми, сообщила начальник управления партнёрских программ филиала банка в Петербурге Наталья Никитина. О начале принятия заявок по программе "ДП" также сообщили в ВТБ и "ДельтаКредит".
Программа ипотеки, которую называют "семейной" или "детской", была опубликована 9 января, однако в полную силу она пока не заработала: банки, которые хотят быть участниками, должны до 15 февраля подать заявки на выделение лимита кредитования. Общий для всех лимит составляет 600 млрд рублей на 5 лет. После 15 февраля Минфин сформирует окончательный список кредиторов-участников, и банки начнут активно выдавать подобные кредиты. До массового старта программы банки отправляют Минфину уточняющие вопросы о ней, которые возникают у клиентов и у них самих.
Ставку заморозят
Госпрограмма предполагает, что семьи, у которых в период с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022 года родился второй или третий ребенок, могут за счет государственных субсидий снизить ставку по ипотеке до 6% годовых. Максимальный размер такого кредита составляет 8 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 3 млн рублей для остальных регионов России. При рождении второго ребенка заемщики могут пользоваться льготной ставкой в течение 3 лет, а при рождении третьего — 5 лет.
Когда льготный период заканчивается, ставка увеличится до уровня "ключевая ставка + 2 процентных пункта" ( учитывая сегодняшний уровень — до 9,75%). В договоре эта ставка будет зафиксирована. Однако за годы выплаты кредита, если ключевая ставка снизится, рыночные предложения будут выглядеть привлекательнее ставки в договоре по льготной программе.
"Сейчас программа не предусматривает пересмотра, если не будут внесены корректировки, то ставку в своем банке вы поменять уже не сможете. Однако через несколько лет вам, скорее всего, будет разрешено уйти в другой банк под рефинансирование. Ограничения на рефинансирование в проекте пока нет", — говорит руководитель бизнеса ипотечного кредитования банка "Санкт-Петербург" Екатерина Синельникова.
Четвертый ребенок — не третий
Вместе с тем про четвертого, пятого и последующих детей в программе ничего не сказано. "Если вы сегодня попробуете сделать заявку на ипотеку по программе после рождения четвертого ребенка, то банк вам откажет, так как в постановлении разрешения приравнивать четвертого ребенка к третьему нет", — рассказывает Екатерина Синельникова. "Однако, если учесть недавние заявления Михаила Меня (министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства. — Ред.), то можно с большой долей уверенности ожидать корректировок по этой части", — прогнозирует она.
Усыновленные дети пока также не дают возможность претендовать на льготную ипотеку. "Есть строгое предписание в этом документе — рожденные. Если вы вступили в брак и, к примеру, усыновляете ребенка мужа, он считается только вашим первым в рамках льготной программы", — пояснила Синельникова, уточнив еще раз, что условия могут поменяться.
Также пока банкам остается непонятным порядок действий в случае, когда у клиента заканчивается страховка. По правилам клиент, который получает ипотеку по льготной программе, обязательно должен быть застрахован. "В момент, когда клиент на второй год не продлевает свою страховку, что делать? Менять ему ставку? Если мы меняем ставку, мы вылетаем из госсубсидии. До какого параметра ставку можно менять? Можно ли снова понизить клиенту ставку, когда он решил снова застраховаться?" — говорит Синельникова. По ее словам, банк ожидает от Минфина ответов и по другим вопросам, ведомство постепенно присылает разъяснения банкам.
Фактор роста
"Мы не сразу оценили эту программу", — признается начальник отдела продаж "БФА-Девелопмент" Светлана Денисова. Изначально, когда программа была презентована в устной форме, предполагалось, что она доступна только для семей, которые не могут похвастаться высокими доходами, говорит она. Согласно первоначально объявленным условиям, совокупный доход на такую семью в Петербурге не должен был бы превышать 50 тыс. рублей — это огромное количество семей, но для банков они не являются качественными заемщиками и им ипотека недоступна, объясняет Денисова. Однако затем стало известно, что эта ипотека будет доступна семьям, родившим второго и третьего ребенка, вне зависимости от уровня дохода — при таком раскладе эта программа приобретает новые масштабы. "Сейчас информация пока не дошла до потребителей, но в скором времени при такой ипотечной ставке программа наверняка завоюет умы и сердца, и мы увидим совсем другой объем выдач", — прогнозирует Денисова.
Эта инициатива позволит купить собственное жилье как минимум той группе семей, которые "проходили по доходу", но не успели накопить на первый взнос, это станет одним из факторов роста рынка ипотеки в 2018 году, ожидает региональный директор Северо-Западного федерального округа "ДельтаКредит" Ирина Илясова. По ее прогнозу, программа будет востребована, однако говорить об ажиотаже, который рынок наблюдал до конца 2016 года в связи с программой госсубсидирования ставок по ипотеке, нельзя, поскольку новая программа рассчитана на более узкую аудиторию заемщиков.
Не все семьи, даже с учетом весьма заманчивой ипотечной ставки 6%, способны взять ипотеку, тем более что условия программы предполагают первоначальный взнос в размере 20% (что, например, для Москвы при средней стоимости двухкомнатной квартиры в районе 10 млн рублей составит 2 млн — сумма, которая для многих семей при любой процентной ставке является неподъемной), отметил аналитик ГК "Финам" Алексей Коренев. "Неизвестно пока, и сколько семей решится на рождение второго или третьего ребенка именно из-за того, что у них появилась возможность кредитоваться на льготных условиях. С уверенностью можно утверждать только то, что влияние на рынок будет и оно будет позитивным", — прогнозирует аналитик.
