Жилищно–накопительный кооператив "Центр безопасной покупки жилья" (ЦБПЖ), который создал и возглавляет сопредседатель одного из комитетов Российского союза строителей Константин Пороцкий, приобрел крупный участок земли рядом с поселком Романовка в Ленобласти. Для небольших застройщиков реализация проектов по схеме жилищно–накопительного кооператива (ЖНК), без проектного финансирования, может стать способом выживания после вступления в силу поправок в ФЗ–214.
Первая ласточка
О сделке по покупке земли под первый в нашем регионе девелоперский проект по схеме ЖНК "ДП" рассказал его основатель — сопредседатель комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей Константин Пороцкий. По его словам, сделка будет закрыта в июне. По данным Росреестра, купленный участок принадлежит Андрею Дюжеву и Виталию Урусову. Связаться с собственниками не удалось. Сумма сделки, по оценке экспертов АН "Метры", составит около 300 млн рублей.
На участке появится малоэтажный жилой комплекс Talosi Romanovka общей площадью 34 тыс. м2, состоящий из 400 таунхаусов и трех многоквартирных жилых домов до четырех этажей. "Сейчас идет проектирование, строительство начнется этим летом и продлится 2 года", — сообщил Константин Пороцкий. Общие инвестиции в проект такого масштаба составят 1,5 млрд рублей.
Кооператив "ЦБПЖ" согласно СПАРК, был создан летом 2016 года, сейчас в нем 100 человек. Членам кооператива за время строительства нового жилого комплекса предстоит накопить на паевых счетах 30–70% от цены домовладения, а на оставшуюся часть суммы они получат рассрочку от 3 до 5 лет. Собственность на жилье будет оформлена только после полной оплаты недвижимости, но жить в квартире можно будет сразу после ввода дома в эксплуатацию (на основании договора безвозмездного пользования). За весь период пользования средствами ЖНК пайщик переплатит не более 5% полной стоимости жилья.
"Кооператив в этой схеме выполняет функции заказчика и технадзора, строить будет нанятый генподрядчик за свой счет — ему ЖНК сразу перечислит 20% собранных с пайщиков средств. А все остальное будет платить поэтапно, до полного завершения проекта", — пояснил схему Константин Пороцкий. Он подчеркнул, что ЖНК — законная (по ФЗ–215), но довольно редкая форма финансирования проектов, особенно по сравнению с распространенной схемой долевого участия граждан в стройках (ФЗ–214). "Подобные проекты есть в Казани и Белгороде. Для нашего региона это будет первый опыт. Надеюсь, успешный, поскольку эта схема позволяет пайщикам и застройщику не брать банковских кредитов", — заключил Константин Пороцкий.
Альтернативный способ
Эксперты ждут, что популярность схемы ЖНК у застройщиков в ближайшее время вырастет в связи с вступлением в силу 1 июля поправок в ФЗ–214 "О долевом строительстве", значительно ужесточающих правила игры. "Для небольших застройщиков реализация проектов по схеме ЖНК, без проектного финансирования, может стать альтернативным легальным способом привлечения инвестиций", — говорит глава межрегиональной жилищной программы "Переезжаем в Петербург" Николай Лавров.
По словам Ильи Андреева, управляющего партнера Zenith Property Management, сейчас в России всего несколько десятков ЖНК, так как "это достаточно сложная схема управления". "Очевидно, что по вступающим с июля изменениям ФЗ–214 продавать жилье смогут лишь некоторые застройщики. Из–за необходимости обеспечивать 10% сметной стоимости живыми деньгами на счетах в банке. Этот негативный момент заставит игроков использовать все возможные легальные схемы продажи жилья, поэтому перспективы есть у всех форматов", — прогнозирует Илья Андреев.
Основные преимущества ЖНК перед ФЗ–214 появляются после 1 июля, согласен партнер юридического бюро "Качкин и партнеры" Дмитрий Некрестьянов. "Несмотря на значительные ограничения, объем прав и возможностей для хозяйственной деятельности у ЖНК все равно будет шире, чем в рамках жестких требований к застройщикам в рамках закона о ДДУ", — уверен он.
Юрист добавляет, что риски ЖНК остаются: для застройщика это риск утраты контроля, так как он принимает в члены своих пайщиков и у них появляется право голоса, а для граждан это отсутствие госрегистрации договора и отсутствие гарантий фонда защиты прав дольщиков, как по договорам долевого участия.
