Приказано сдаться: суд признал незаконным запрет Смольного сдавать ларьки в аренду третьим лицам

Как стало известно "ДП", комитет имущественных отношений (КИО), который оспаривал право сдавать торговые места в субаренду, проиграл апелляционные и кассационные суды ООО "Селена" (документы есть в распоряжении редакции). Это первый случай в Петербурге, когда предпринимателям удалось доказать законность сдачи ларьков в аренду третьим лицам. Теперь у тех, кто пострадал от действий городских властей, появился шанс восстановить свои имущественные права.

Новый фигурант

Сдачей торговых мест во временных объектах заняты владельцы тысяч павильонов и ларьков. Чиновники КИО считают это одним из критериев "недобросовестности" и отказывают таким арендаторам в переходе на договор размещения без торгов.

В судебную плоскость спор со Смольным по субаренде перевели ООО "Афина" и ООО "Стимул", подав иски против КИО. Суд уже поддержал их в первой инстанции, сейчас в Арбитражном суде Петербурга и Ленобласти рассматриваются кассационные иски.

КИО заявлял о планах внести прямой запрет субаренды в типовой договор с бизнесом, и под давлением предпринимателей чиновники пообещали отложить это решение до окончания апелляционных судов. Но, как выяснилось, суды уже состоялись, просто они были менее публичными, чем дела "Афины" и "Стимула". В апреле 2018 года Арбитражный суд рассмотрел кассационную жалобу КИО по иску ООО "Селена" о незаконном взыскании штрафа 70 тыс. рублей за нарушение договора. Суд снова встал на сторону бизнеса. Суд первой инстанции и апелляционный суд по этому делу прошли в октябре и декабре 2017 года.

"Селена" владеет торговым павильоном на пр. Энгельса, в договоре компании было указано, что компания обязуется не сдавать арендуемое имущество третьим лицам. Но арендует она у города участок, а сдает — павильон, так это понимают и предприниматели, и суды. "Иное толкование названного пункта договора аренды означало бы, что общество, приняв на себя указанное обязательство, фактически лишилось бы возможности реализовать свои охраняемые законом права иначе, как нарушив обязательства по договору, — решил Арбитражный суд. — Договор аренды, заведомо исключающий для его стороны возможность реализации своих законных прав без нарушения условий договора, не соответствует статьям 9, 209, 310 ГК РФ".

В своем проекте изменения типового договора КИО предложил другую формулировку. Вместо "арендатор не вправе вступать в сделки, следствием которых является обременение предоставленных по договору имущественных прав без письменного разрешения арендодателя", чиновники решили запретить в договоре каким–либо компаниям, кроме арендатора, вести деятельность на участке. Таким образом спор о том, считать ли аренду киоска обременением, прекратился бы. "Но зато, если следовать такой формулировке, получится, что в киоске не может работать даже банковский терминал или клининговая компания, потому что все это "деятельность других компаний", — заявил на встрече с КИО глава Союза малых предприятий Владимир Меньшиков.

В КИО подчеркивают, что "практика расторжения действующих договоров по этому основанию на сегодня отсутствует". То есть договоры с арендаторами действуют либо до окончания срока аренды, либо до момента, когда предприниматель подаст заявку на замену условий с аренды на размещение. В комитете добавляют, что суды от имени комитета ведет подведомственная организация ГКУ "Имущество Санкт–Петербурга". "За ГКУ также сохраняется право обжаловать решение суда кассационной инстанции по делу с ООО "Селена" в Верховном суде РФ", — отмечают в комитете. Однако стоит отметить, что решение Верховного суда о возможности субаренды в киосках на городской земле существует: суд в 2016 году уже вынес решение в пользу предпринимателя из Воронежа.

Отношение КИО к субаренде не меняется, чиновники не считают решения судов прецедентом. КИО исходит из того, что каждый договор индивидуален и рассмотрение одного иска не говорит о ситуации в целом.

Тем не менее юристы считают, что, несмотря на непримиримую позицию КИО, смысл идти в суд есть. "От тех, кто сейчас судится на эту тему с КИО, многое зависит, и мы готовы им помочь", — заявила на встрече с бизнесом Надежда Полянская, юрист аппарата петербургского бизнес–омбудсмена Александра Абросимова, добавив, что предпринимателям в этой ситуации важно скооперироваться и подать как можно больше исков. Она отметила, что все примеры успешного сопротивления бизнеса решениям власти построены на кооперации.

Павильоны уходят

Отказы в продлении договоров из–за субаренды продолжаются и сейчас, в итоге павильоны сносит Городской центр повышения эффективности использования госимущества. Для самого центра причиной сноса является не сам факт субаренды, а отсутствие договора, делающее киоск незаконным. Владелец сети торговых павильонов Ашот Эфендиев рассказывает, что в этом году ему не продлили договор аренды на два павильона из–за того, что сдавал в аренду места. Он поясняет, что использовать павильоны по одному профилю невозможно: если 100–150 м2 торговой площади заполнить только овощами и фруктами, он будет работать в убыток.

Девелопер или рантье

Пункт в договоре, который сейчас вызывает споры, не привлекал внимание властей до 2016 года. Тогда КИО сформировал такую позицию: земельные участки предоставляют малому бизнесу как форму поддержки, а те, кто арендует сразу несколько павильонов и сдает их другим предпринимателям, — не девелоперы, а рантье.

Чиновники считают, что участки нужно сдавать напрямую торговцам. На встрече в КИО с журналистами в апреле Мария Янкина, зампредседателя комитета, заявила, что "в городе всего девять компаний, которые делят между собой большую часть рынка НТО". Назвать компании Янкина отказалась, подчеркнув, что это именно бенефициары, то есть конечные пользователи, а договоры аренды или размещения могут быть заключены на иные юрлица. "И это отнюдь не малый бизнес", — подчеркнула она.

На многочисленных встречах в объединениях предпринимателей, комитете по развитию предпринимательства (КРППР), приемных депутатов сам малый бизнес настаивал, что строить, согласовывать,подключать к сетям торговый объект — это один вид бизнеса, а торговать — другой. "Если торговля не пошла в одном месте, предприниматель может легко изменить локацию на более выгодную, — разъяснил владелец сети павильонов Юрий Рагулин. —Но ему при этом не нужно участвовать в аукционе, брать кредиты в банке на строительство сооружения, заниматься согласованиями и подключениями". Рагулин добавляет: многие его арендаторы–торговцы самостоятельно попасть на этот участок в принципе не смогли бы. Они заняты поставками и торговлей, у них не хватает ресурсов и компетенций, чтобы пройти все бюрократические препоны, и инвестиций — чтобы построить павильон.