"Группа ЛСР" Андрея Молчанова выходит на рынок апарт–отелей. Пять проектов, которые она запустит в Петербурге в течение года, вложив 23 млрд рублей, увеличат предложение в сегменте на 60%.
На рынок апартаментов Петербурга выходит один из крупнейших застройщиков жилья — "Группа ЛСР" экс–сенатора Андрея Молчанова. В течение года она запустит пять проектов апарт–отелей общей площадью почти 270 тыс. м2. Совокупные инвестиции оцениваются в 23 млрд рублей. Шаг "Группы ЛСР" на рынок апартаментов, по мнению экспертов, оправдан. Сегмент растет гораздо быстрее, чем рынок жилья: в прошлом году предложение апартаментов в Петербурге удвоилось, а спрос них вырос в 3,5 раза. Проекты "Группы ЛСР" увеличат рынок на 60%, что может повлиять на цены.
Великолепная пятерка
О том, что "Группа ЛСР" выходит на рынок апарт–отелей, "ДП" рассказал управляющий "ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад" Дмитрий Ходкевич. По его словам, в течение года группа запустит пять проектов в новом для себя формате в разных районах города (см. карту). Общая площадь этих объектов составит 270 тыс. м2, а число апартаментов в них составит 3,5 тыс. "Сейчас идет активное проектирование зданий, за исключением исторического дома на Невском проспекте, 1, который реконструируется с осени прошлого года. По объектам на Ленинском проспекте, Московском шоссе и в квартале "Цивилизация" уже получено разрешение на строительство", — рассказал Дмитрий Ходкевич.
По его словам, апарт–отели в Московском районе и на Петровском острове будут ориентированы на долговременное проживание, а апарт–отели на Ленинском проспекте и Октябрьской набережной — на сдачу апартаментов в аренду. Продажи в них будут открыты до конца года.
От комментариев по поводу деталей проекта на Невском проспекте, 1, собеседник "ДП" воздержался, уточнив лишь, что завершить работы по созданию апарт–отеля в историческом особняке планируют до конца 2019 года. Ранее в отчетности компании была информация, что здание превратят в апарт–отель площадью 8,5 тыс. м2 с торговыми помещениями на первом этаже и подземной парковкой.
"Учитывая расположение здания, это, скорее всего, будет люксовый апарт–отель для собственного проживания. А цена "квадрата" в таком доме может достичь 1 млн рублей", — говорит Елена Громова из компании SESEGAR Group.
По оценке экспертов АРИН, инвестиции во все пять проектов апарт–отелей "Группы ЛСР" могут составить 23 млрд рублей. "Окупить эти вложения девелопер сможет за 5–6 лет", — предположил гендиректор АН "Метры" Андрей Вересов.
Земля и кухня
Эксперты выход "Группы ЛСР" в новый сегмент приветствуют. Но отмечают, что большинство девелоперов города решаются на этот шаг не из–за стремления заработать на новом рынке, а из–за проблем с градостроительной документацией и социальной нагрузкой.
"Часто девелоперы не могут перевести купленные участки под жилье, поэтому вынуждены строить там коммерческую недвижимость, в том числе апартаменты, где жить можно, а прописаться нельзя", — поясняет исполнительный директор ГК "С. Э. Р." Павел Бережной.
"Также девелоперы нередко совершают ошибки при разработке концепции и глобальных проектных решений и вынуждены сменой функций их исправлять", — говорит один из участников рынка. Но тут же оговаривается, что к "Группе ЛСР" это не относится. "У компании большой опыт в реализации проектов различных видов и сложности. Думаю, решение заняться созданием апартаментов не спонтанное, а глубоко продуманное. И у них все получится", — согласен Сергей Терентьев из ГК "ЦДС".
При этом эксперты отмечают, что в Петербурге довольно жесткая градостроительная политика в отношении апарт–отелей. "Недавно, например, были внесены довольно странные изменения в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) Петербурга, которые требуют распространить социальные нормы, применимые к жилью, на апарт–отели, где более 10% номерного фонда оборудовано кухнями. При этом не совсем понятно, что считать кухней", — напоминает управляющий партнер Zenith Property Management Илья Андреев.
Председатель комитета по градостроительству и архитектуре Смольного Владимир Григорьев уверен, что поправка в ПЗЗ оправданна. "В Петербурге под видом апарт–отелей появляется все больше жилья на земельных участках, которые для этого не предназначены. И меня, как главного архитектора, волнует обеспеченность этих объектов социальной инфраструктурой. Если считать, что апарт–отели — это гостиницы, то необходимо увеличивать средний городской показатель по детским садам и школам на 1 тыс. жителей города, исключая из статистики апартаменты. А если соглашаться с тем, что апартаменты — это все же жилье, необходимо обеспечить их нормативной социальной инфраструктурой", — говорит Владимир Григорьев. По его словам, сейчас количество апарт–отелей для города не критично. А изменения в ПЗЗ привели к резкому сокращению числа апарт–отелей с кухнями. "Видимо, такова потребность рынка. Хотя скорость, с которой изменился социальный запрос, удивляет. В будущем, видимо, стоит действовать жестче, чтобы исключить попытки подмены понятий", — заключил Владимир Григорьев.
Рынок на взлете
За 2017 год, по данным NAI Becar, рынок апартаментов Петербурга удвоился. К концу года в 36 комплексах города было представлено 5,8 тыс. апартаментов. Выход на рынок проектов "Группы ЛСР" увеличит предложение в сегменте еще на 60%. Но экспертов это не беспокоит. Дело в том, что спрос серьезно превышает предложение. По данным NAI Becar, за прошлый год было продано 2 тыс. апартаментов — в 3,5 раза больше, чем годом ранее (см. "Динамика спроса…"). В 2018 году, по их прогнозу, объем спроса сохранится на прошлогоднем уровне.
"Учитывая рост предложения и усиление конкуренции в сегменте, можно ожидать снижения цен на апартаменты. По итогам I квартала 2018 года средняя цена на них упала на 6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это связано со значительным количеством нового предложения", — говорят эксперты Knight Frank SPb.
По мнению директора по продажам компании "Строительный трест" Сергея Степанова, в ближайшее время сегмент апартаментов ждет стремительное развитие. "Произойдет это в том случае, если средства инвесторов будут поступать в паевые инвестиционные фонды, а те будут покупать здания апарт–отелей. Тогда процедура управления объектами существенно упростится, а для инвесторов снизится порог входа в проекты этого формата", — поясняет он.
Параллельно апартаменты становятся привлекательным инвестиционным продуктом, конкурирующим с банковскими депозитами и вложениями в ценные бумаги. "Около 70% покупателей уже приобретают их с целью последующей сдачи в аренду. И этот тренд будет усиливаться", — прогнозирует Андрей Тетыш из АРИН.
“
Рынок апартаментов продолжает расти, и пока конкуренция не чувствуется. Апартаменты за время строительства могут прибавить в стоимости до 30–40%. Вложения же могут окупиться за 5–7 лет. Для сравнения: срок окупаемости жилой недвижимости составляет не менее 18 лет. Доходность вложений в апартаменты составляет от 10 до 17% годовых, не считая капитализации самого проекта с момента его покупки на стадии строительства. Сейчас такую доходность не может предложить ни один финансовый инструмент.
Татьяна Колосова
директор по продажам ГК Docklands development
“
Появление новых проектов не повлияет на рынок апартаментов: он не развит, и о конкуренции говорить не приходится. Успех зависит от качества и локации апартов, а также от их инфраструктуры. Сейчас выигрывают реальные апартаменты, где предоставляют полный набор сервисных услуг — от ресторана для физкультуры. Именно такой недвижимости не хватает. Важно и то, кто будет заниматься управлением проектами: создаст ли "Группа ЛСР" управляющую компанию или отдаст управление на аутсорсинг. Здесь нужен профессиональный подход.
Георгий Рыков
генеральный директор ГК "БестЪ"
“
На рынок сейчас выходит масса проектов апартаментов, и многие застройщики спешат получить разрешение на строительство до 1 июля 2019 года, когда в силу вступит закон об обязательной сертификации гостиниц. Ее должны будут пройти наиболее крупные объекты гостиничного сектора, а еще через 2 года сертификация станет обязательной для всех гостиниц и апарт–отелей. Апарт–отели проходят процедуру добровольно, но сложности могут возникнуть у так называемого псевдожилья — оно либо не получит категорию, либо "возьмет" самую низшую, что скажется на доходах инвесторов.
Константин Сторожев
Гендиректор Ук "Вало Сервис"
“
В Петербурге емкость рынка апартаментов не исчерпана, и спрос продолжает расти. Но стоит отметить, что темпы роста снижаются, и в ближайшие 2 года мы будем наблюдать достаточно серьезные изменения как в структуре предложения и спроса, так и в сфере законодательства этой отрасли. Выход нового игрока существенно усилит конкуренцию. Но если за этим крупным игроком последуют и другие, то такой объем проектов может быть критичным.
Ольга Шарыгина
Управляющий Директор Центра Развития Недвижимости Nai Becar
Авторы: Артемий Анин, Наталья Ковтун, Александра Конфисахор
