Для строительства новой дороги во Всеволожск под госнужды зарезервировали 134 тыс. м2 земли. В зону потенциального выкупа попадают наделы фермеров, разорившихся совхозов, компаний-банкротов и структур, связанных с миллиардерами Андреем Березиным и Юрием Васильевым. Проектировщики трассы оценивают стоимость изъятия в 872 млн рублей, но эксперты "ДП" говорят, что сумма может вырасти в 2-3 раза.
Губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко 16 мая подписал распоряжение о резервировании 21 участка земли, который расположен в зоне строительства новой подъездной дороги от Колтушского шоссе до Всеволожска. По замыслу властей, эту трассу в недалеком будущем планируют подключить к платному Восточному скоростному диаметру (ВСД).
В документе говорится о том, что под государственные нужды выделено 134 тыс. м2 земли. Вся она находится на территориях, стоимость которых по кадастровой оценке варьируется от 15 тыс. рублей за самый маленький участок до 1,5 млрд рублей за наделы в лесном фонде. Общая сумма доходит до 1,6 млрд рублей. Для сравнения: бюджет всего дорожного фонда региона на 2018 год составляет около 7,5 млрд рублей, и по сравнению с 2017 годом он сократился на 1,5 млрд рублей.
Резервируй, изымай
Подробный перечень участков, предлагаемых к изъятию, содержится в проекте планировки территории, полное название которого звучит так: "Подъезд к городу Всеволожск (включая строительство транспортных развязок с автомобильными дорогами регионального значения Петербург — Колтуши и Петербург — завод имени Свердлова — Всеволожск)". Расчеты выполнили специалисты закрытого акционерного общества "Институт геоурбанистики и проектирования "РосГеоПроект". Эта компания победила в соответствующем аукционе и заключила контракт на 39,5 млн рублей с ГКУ "Ленавтодор".
Как указано в материалах "РосГеоПроекта", частично или полностью в полосе проектируемой дороги расположено более 60 наделов, а площадь изъятия составит свыше 40 га. Кроме того, на пути трассы расположено двухэтажное жилое здание с хозпостройками. Строителям рекомендовали снести эти сооружения, что тоже потребует дополнительных трат.
В институте геоурбанистики пришли к выводу, что ориентировочный размер возмещения за предполагаемые к выкупу участки с находящимися на них объектами достигнет как минимум 872 млн рублей. Однако эксперты по земельным вопросам полагают, что в реальности эта сумма может увеличиться в 2-3 раза. Позитивный момент в том, что после строительства дороги участки в Янино-1, Янино-2, Суоранде, Хирвости, Орово и других близлежащих поселках подорожают за счет улучшения ситуации с транспортной доступностью.
"Примерную стоимость этой территории в сыром виде мы оцениваем в 2-3 млрд рублей. Новая магистраль улучшит положение существующих территорий, а также положительно скажется на стоимости земель в ряде населенных пунктов, суммарно подняв их рыночную стоимость на 10-15 млрд рублей", — отмечает руководитель Экспертного бюро "Сперанский" Дмитрий Сперанский.
Подъездная дорога во Всеволожск пройдет преимущественно по землям сельхозназначения, они могут обойтись региону в самые демократичные суммы. Данная категория участков занимает 67% площади под трассу. Следом расположились земли населенных пунктов (16%) и лесного фонда (8%).
"На рынке земельных участков сельскохозяйственного назначения объем предложения превалирует над спросом. Сделки, заключаемые по подобным наделам, являются единичными. Стоимость аналогичных наделов в открытом предложении варьируется в зависимости от расположения, площади, рельефа земельного участка, наличия построек (профильных зданий) и инженерных коммуникаций от 30-150 рублей за 1 м2. Значительная часть предложения презентуется в качестве перспективных инвестиционных активов под дальнейшее освоение (к примеру, под застройку индивидуальной или многоквартирной жилой застройкой)", — поясняет руководитель консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" Ольга Трошева.
Схема размещения дороги с расположением транспортных развязок и пересечений
Затраты, связанные со строительством нового подъезда к Всеволожску на землях лесного фонда и сельскохозяйственного назначения, будут складываться по-разному, рассказали в ООО "АФК-Аудит". "Основную часть расходов составят выплаты правообладателям земельных участков при их изъятии для государственных и муниципальных нужд. В соответствии с главой VII.I Земельного кодекса РФ, в размер возмещения включается не только рыночная стоимость изымаемых объектов недвижимости, но и все убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода. В отдельных случаях данные убытки могут значительно превышать рыночную стоимость изымаемого имущества", — говорит генеральный директор компании Вера Консетова.
Она также заметила, что в зону строительства дороги попадает ООПТ регионального значения "Колтушские высоты". Стоимость возмещения за изъятие данных земельных участков требует отдельного подхода, с учетом сохранения особого статуса данной территории. В свою очередь, затраты на аренду лесных земельных участков с последующим их переводом в нелесные земли будут зависеть от ценности и текущего функционала лесов в зоне строительства.
"Затраты, связанные с денежными компенсациями собственникам изымаемых сельскохозяйственных участков, напрямую зависят от рыночной стоимости земель для сельхозпроизводства на этой территории, которая в среднем составляет около 1 тыс. рублей за 1 м2, или 10 млн за 1 га, что связано с тем, что эти земли находятся в непосредственной близости от КАД и позиционируются на рынке как земли, перспективные под другие назначения. Таким образом, сумма выплат за изъятие земельных участков сельскохозяйственного назначения зависит от их итоговой общей площади", — добавила Вера Консетова.
Под угрозой бульдозеров
В список зарезервированных участков попала собственность частных компаний и предпринимателей, фермеров, а также территории, принадлежащие Колтушскому поселению, Ленинградской области и РФ. Один из наделов находится на землях АОЗТ "Выборгское", признанного банкротом по решению арбитражного суда еще в сентябре 2000 года. Сейчас доли на участок перешли к ООО "Орбита" и ООО "Планета ГИК", которые занимаются растениеводством и выращиванием однолетних культур.
Строительство дороги также затронет интересы ООО "Красногорское" петербургской предпринимательницы Марии Абрамович. По информации сервиса проверки контрагентов Rusprofile и СПАРК, эта структура, основным видом деятельности которой является покупка и продажа недвижимости, через цепочку партнеров связана с инвестиционной компанией "Евроинвест" миллиардеров Андрея Березина и Юрия Васильева. Оба девелопера числятся в рейтинге самых богатых людей Петербурга по версии "ДП" с состоянием 9,15 млрд и 8,12 млрд рублей соответственно.
Еще одним предпринимателем, чьи участки встали на пути трассы, оказался бывший торговец рыбой Джияд Арджа. Он владеет несколькими компаниями в Петербурге и Ленобласти, основной вид деятельности которых — строительство зданий и сооружений. Среди них — ООО "Орово-Строй", ООО "Интер-Строй", ООО "Глобал-инвест", ООО "Гранд-Инвест". Как сообщал "ДП", после выхода из рыбного бизнеса Джияд Арджа с итальянским компаньоном Сальватором Колеттой открыли в Финляндии аутлет, арендовав торговый центр в городе Лаппеенранта.
Аналогичные компании указаны в перечне участков, предлагаемых к изъятию. К ним также может добавиться земля, правообладателем которой является акционерное общество "Строительное управление №155". До 2015 года СУ-155 было одним из крупнейших застройщиков страны. На фоне падения спроса на жилье группа оказалась неспособна выполнить обязательства перед дольщиками, закончить строительство жилых домов не удалось. Сначала компания проходила санацию банком "Российский капитал", а затем, в 2016 году, была признана банкротом по иску Банка Москвы.
Примечательно, что власти Ленобласти неоднократно высказывали претензии в адрес СУ-155. Девелопер планировал построить во Всеволожском районе 1,1 млн м2 недвижимости, в том числе 750 тыс. м2 жилья экономкласса для 23 тыс. человек. Одной из причин конфликта как раз и стала проектируемая дорога во Всеволожск. В 2014 году чиновники обнаружили, что застройщик начал работы на участке будущей трассы. Еще раньше компании пришлось внести серьезные изменения в свой проект, чтобы не пересекаться с интересами дорожников. Тем не менее власти региона признавались, что всех обещаний застройщик так и не выполнил.
Кто и как расплатится
Собеседники "ДП" в правительстве Ленинградской области уточняют, что в ближайшей перспективе задач по изъятию участков нет. "По выкупу говорить еще очень рано, только начали резервировать", — говорит один из собеседников.
Предполагается, что строительство подъездной трассы во Всеволожск протяженностью 6 км будет вестись поэтапно с реконструкцией отрезка от Кольцовой автодороги до Колтушей. При наличии финансирования реализация этого плана начнется после 2020 года. В апреле нынешнего года Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом (КУГИ) среди своих приоритетов обозначил резервирование и изъятие земельных участков для данных проектов.
Схема земельных участков, по которым планируется проложить дорогу во Всеволожск
Не исключено, что свой план администрация региона выполнит по схеме, объявленной в декабре 2017 года. Тогда застройщикам Западного Мурино и Бугров предложили безвозмездно передать землю, находящуюся в их собственности, под строительство объездной дороги в обход Мурино в створе Гражданского проспекта. Проектная стоимость этого обхода составляет 2,3 млрд рублей. Часть денег потратят на выкуп земель.
"В корне неверна ситуация, когда мы повышаем привлекательность территории для самих застройщиков, выкупая при этом у них же землю за счет бюджета. Предложим компаниям поучаствовать в виде долевого взноса и общими усилиями возведем обход раньше запланированного срока", — заявил губернатор Александр Дрозденко во время рабочей поездки в Бугры.
Позже глава региона добавил, что выкупать землю под строительство объектов дорожной инфраструктуры чиновники будут по кадастровой стоимости. "Чем проще решается вопрос с выкупом, тем быстрее мы строим объекты. Именно поэтому, если собственник не готов к безвозмездной передаче, мы говорим о кадастровой, а не рыночной стоимости. Прежде всего это касается развязки и обхода в Мурино", — пояснил Дрозденко. Он также подчеркивал, что часть собственников земель, попадающих в границы строительства обхода Мурино, уже выразила готовность передать участки на условиях региона.
Перспектива ВСД
В комитете по дорожному хозяйству Ленинградской области подтвердили "ДП", что идея увязать подъезд к Всеволожску с Восточным скоростным диаметром по-прежнему актуальна. О продлении ВСД вглубь Всеволожского района еще летом 2017 года говорил теперь уже бывший министр РФ Максим Соколов. По его словам, проектировщикам платной магистрали целесообразно предусмотреть трассировку, учитывающую новые пятна застройки в Ленобласти.
"Мне кажется, что нужно посмотреть и на близлежащие территории, в частности на Всеволожск, где население растет как на дрожжах. И предусмотреть, может быть, длинную петлю, уводящую на Мурманское шоссе через южную границу Всеволожска где-то в районе Разметелево. Это сформирует дополнительную резервную артерию между Всеволожском и Петербургом", — сказал Максим Соколов (цитата по "Коммерсанту").
Развязка проектируемой дороги и Колтушского шоссе в районе Янино-1
На днях губернатор Петербурга Георгий Полтавченко рассказал в интервью информационным агентствам, что строительство ВСД должно быть завершено до конца 2022 года. "Мы сделали уже трассировку с учетом инженерных коммуникаций, наличия жилых зданий и т. д. Учли все интересы и определили пути решения всех возможных проблем. Сейчас идет проектирование первого этапа объекта от Западного скоростного диаметра до Витебского проспекта. Финансирует эту работу наше акционерное общество "Западный скоростной диаметр". Этой осенью начнется подготовка территории строительства, включая приобретение прав на земельные участки. Параллельно мы будем прорабатывать условия концессионного соглашения. В мае 2019 года получим полностью готовый проект и после этого объявим открытый конкурс по его реализации на основе государственно-частного партнерства. Заключить концессионное соглашение планируем осенью 2019 года, чтобы еще до начала 2020-го выйти на строительную площадку и к концу 2022 года построить магистраль", — пообещал Полтавченко.
Он также отметил, что в Смольном все чаще используют другое рабочее название проекта — Широтная скоростная магистраль. Таким образом, наименование ВСД могут сменить на ШСМ. Касательно продления магистрали в Ленобласть глава Петербурга добавил, что такое решение напрашивается, но пока речь идет только об участке "от ЗСД до КАД".
