Транспорт для метрополии: девелоперы надеются на реализацию плана развития метро Петербурга

По своей быстроте, предсказуемости времени в пути и массовости метрополитен в масштабах мегаполиса не имеет равных среди всех видов транспорта. Но метро в Петербурге строится не слишком активно.

"Учитывая, что Фрунзенский радиус начинали строить в конце 1980–х, можно сказать, что открытие новых станций метро отстает от темпов развития города лет на тридцать–сорок", — считает начальник отдела маркетинговых исследований ГК "Пионер", Санкт–Петербург, Светлана Лежнева. По ее словам, с начала 2000–х годов с открытием станции метро повезло только зоне Парнаса. Одноименная станция открылась в декабре 2006 года, а ввод в эксплуатацию первых домов квартала "Северная долина" состоялся в 2012 году, то есть первые жители сразу могли пользоваться метрополитеном. Кроме того, станция "Девяткино", открытая еще в 1978 году, неожиданно сыграла большую роль при застройке района Мурино и Девяткино уже в XXI веке.

Новых же станций появляется мало. "Для сравнения, в Москве за 2017 год было открыто четыре новые станции метрополитена, а в Петербурге — ни одной, — отмечает директор по продажам "Главстрой–СПб" Юлия Ружицкая, — при этом объемы нового строительства в двух столицах сопоставимы".

Пропускная способность уже существующих станций метро в Петербурге фактически исчерпана, считает генеральный директор СРО А "Объединение строителей СПб" Алексей Белоусов. Увеличению пассажиропотока могли бы способствовать либо более короткий интервал движения между поездами, но это приведет к нарушению правил безопасности перевозок, либо увеличение длины составов — что не позволяет сделать нынешняя длина платформ на станциях.

"Возможно, одним из решений проблемы может стать появление кольцевой ветки, позволяющей соединить радиальные направления между собой и разгрузить центр", — считает Алексей Белоусов. В любом случае требуется тщательный анализ сложившейся ситуации с учетом будущего строительства в городе новых жилых комплексов и микрорайонов. А до тех пор, пока не будет найдено решение этой задачи, начинать строительство новых линий метрополитена в Ленобласти он считает нецелесообразным.

Сели на ветки

Для девелопера массового жилья наличие в шаговой доступности от объекта станции метро — это возможность увеличить цену на квартиры сразу на 15–20% относительно совершенно аналогичного продукта, удаленного от метро на 20–30 минут транспортом, отмечает директор по продажам и маркетингу ГК "Ленстройтрест" Ольга Копейкина. "Нередко можно встретить ситуацию, когда строящийся у метро объект выставляется по высокой цене лишь потому, что он расположен рядом с метро, тогда как качество жизни в этом доме не продумано и оставляет желать лучшего", — отмечает она.

Но даже такие объекты, по словам Ольги Копейкиной, находят своего покупателя — достаточно специфического: он проводит не так много времени дома, поэтому для него крайне важна мобильность.

На рынке Петербурга существует несколько зон застройки в пешеходной доступности от станций метрополитена (до 15 минут пешком): у станций метро "Звездная", "Фрунзенская", "Московские ворота", "Удельная", "Ладожская" и др.

Например, ЖК "ЗимаЛето" от SetlCity у метро "Ладожская", "Триумф Парк" от Mirland Development у метро "Звездная", "Времена года" от Meridian Development и ЖК "Галактика" от ЛенСпецСМУ у "Фрунзенской".

"На долю объектов, реализуемых в зоне пешеходной доступности от метро, приходится около 25% от общего объема предложения по обжитым районам Санкт–Петербурга, — рассказывает руководитель Консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева. — В структуре спроса по обжитым районам СПб объекты, расположенные в пешеходной доступности от метро, занимают около 20%".

Близкое расположение к метро чаще всего характерно для жилых комплексов сегмента комфорт. "Это является одной из причин ценового разрыва между классами жилья эконом и комфорт", — отмечает Ольга Трошева.

Среди проектов комплексного освоения территорий также есть жилые комплексы, находящиеся у метро. Например, жилой комплекс комфорткласса "GreenЛандия" от SetlCity, расположенный рядом с метро "Девяткино", "Северная долина" от "Главстрой–СПб" рядом с "Парнасом" и другие.

Транспортная доступность влияет не только на продажу квартир. Как отмечает директор по продажам АО "Строительный трест" Сергей Степанов, существует прямая зависимость: чем ближе объект расположен к метро, тем быстрее в нем распродаются коммерческие помещения.

Сейчас у "Строительного треста" есть несколько проектов поблизости от метро: "Капитал" в Кудрово — в 20 минутах от станции "Улица Дыбенко", "Сосновка" — в 1,5 км от "Удельной", комплексы OSTROV и AVATAR — рядом со "Спортивной". При этом, поскольку у подавляющего большинства покупателей есть автомобиль, близость метро для них — не главный аргумент при выборе квартиры, отмечает Сергей Степанов.

Линейное развитие

Перспективная схема развития метрополитена для девелоперов является определенным подспорьем при выборе наиболее привлекательных участков для новых жилых комплексов, так как позволяет ориентироваться не только на существующие, но и на планируемые к вводу станции метрополитена. Тем более что существующая схема развития предполагает масштабные планы по улучшению транспортной доступности ближних пригородов Петербурга и даже Ленобласти.

Но, учитывая темпы строительства метро, полагаться на нее приходится с определенной долей осторожности. Заявленные сроки часто переносятся и корректируются в большую сторону. "В ряде локаций растет объем нового жилья, построенного в расчете на метро в шаговой доступности, — говорит Ольга Копейкина. — Наземная транспортная инфраструктура развивается с учетом планов метрополитена, поэтому не может перекрыть растущие потребности населения без ввода обещанной в плане станции". В первую очередь от переносов срока ввода страдают такие локации, как Кудрово, Бугры, Янино, Юго–Запад города.

Поэтому застройщики, для которых фактор доступности метро важен, часто выбирают локации с уже действующими станциями. Например, ГК "КВС" старается подбирать участки под жилую застройку в Петербурге не далее чем в 20–25–минутной пешей доступности от метро. Проекты ГК "Пионер" также размещаются в обжитых районах города, охваченных уже существующими станциями метрополитена. "Транспортная доступность является одной из важных характеристик объектов под брендом LIFE, — говорит Светлана Лежнева, — с этой точки зрения следует отметить квартал "LIFE–Лесная", который реализуется у одноименной станции метро".

"При анализе экономической целесообразности развития жилого проекта на том или ином земельном участке перспективная схема развития метро, безусловно, рассматривается, но это не является существенным фактором выбора, — отмечает Светлана Лежнева, — в противном случае девелоперы вообще перестали бы строить новые микрорайоны, например, в зоне пр. Маршала Блюхера или на юго–западе, куда метро так и не пришло до сих пор".

Все зависит от того, как скоро должна появиться станция метро. "Если перспектива очень отдаленная, то никакого влияния ни на спрос, ни на стоимость заявление о близости к будущей станции не оказывает, — говорит Ольга Трошева, — более того, в нашем городе есть такие районы, где появление метро обещают десятилетиями, а его там до сих пор нет". Например, в большинстве периферийных локаций, где происходит возведение крупных микрорайонов, строительство станций метро планируется в более поздние сроки, после 2028 года. И такие планы не влияют на стоимость жилья, так как перспектива появления метро очень отдаленная.

Открытие метро в краткосрочном периоде — через 2–3 года — может увеличить стоимость строящегося жилья в пределах 5–10% и подстегнуть спрос. "Но существенную прибавку к цене можно ожидать после ввода новых станций в эксплуатацию", — комментирует Юлия Ружицкая. При этом перспективная схема метрополитена имеет значение для инвесторов, которые заинтересованы в приобретении недвижимости в расчете на будущий рост ее стоимости за счет открытия новых станций метро. Покупатели семейного жилья (двух– и трехкомнатных квартир) больше ориентированы на текущую ситуацию, поскольку наличие удобного маршрута в садик / школу / на работу для них в приоритете.

Если говорить о строительстве в зоне перспективного появления новых станций, то можно упомянуть о таких уже реализуемый проектах, как ЖК "МореОкеан" от Setl City в локации станции "Беговая", ЖК "Палацио" от SetlCity у станции "Большой проспект", ЖК "София" от "ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад" у "Проспекта Славы", ЖК "Балканы" от "Лидер Групп" у станции "Дунайская".

При этом каждая станция метро имеет разный потенциал для повышения цен на недвижимость в своей локации — многое зависит от района застройки и качества самого проекта. Так, открытие "Беговой" за счет улучшения транспортной доступности территории существенно повлияет на стоимость квадратного метра жилья и коммерческих помещений, рассказывает Юлия Ружицкая. Так, цена "квадрата" на вторичном рынке недвижимости уже выросла на 15–20%. "Лахта и сегодня является достаточно популярным районом, а с появлением новой станции метро локация может стать престижной", — комментирует Юлия Ружицкая, отмечая, что для жителей микрорайона "Юнтолово" это станет возможностью быстро добраться в любую часть города, что, безусловно, добавит привлекательности комплексу.

Самые перспективные

Самые перспективные районы для застройки сегодня — Приморский, Калининский, Красносельский, а также юг Петербурга. Как отмечают в ГК "КВС", эти районы уже активно застраиваются и будут застраиваться дальше. По данным аналитического центра "Главстрой–СПб", в ближайшей перспективе для нового строительства будут интересны участки вблизи фиолетовой ветки метро (№ 5) — ее южной части. "Для данной локации характерны менее плотная конкуренция, кроме Шушар, и наличие локального отложенного спроса", — поясняет Юлия Ружицкая. По ее словам, планы по развитию метрополитена помогут существенно улучшить транспортную доступность Фрунзенского района (Купчино и Шушары), а также положительным образом скажутся на Красносельском, Василеостровском и Приморском районах. Передвигаться станет удобнее в центре города, но на спальные районы среднесрочные планы развития метро существенно не повлияют.

Больше всего станций должно появиться в Приморском районе. Сейчас здесь конечные станции — "Комендантский проспект", с одной стороны, и "Беговая", которая должна заработать к чемпионату мира по футболу, — с другой. А таких необходимых станций, как "Шуваловский", "Магистраль", "Каменка", "Коломяжская", "Парашютная", "Академгородок", "Осиновая роща", придется еще ждать и ждать, несмотря на то что эти локации требуют строительства станций метрополитена в кратчайшие сроки. Активно застраивается и район Юнтолово, следовательно, жителям необходим удобный, быстрый и дешевый транспорт.

"Не охвачен метро и юг города вдоль Петергофского шоссе, где располагается "Балтийская жемчужина", а людей там живет очень много, — отмечает заместитель генерального директора по развитию ГК "КВС" Юрий Единач, — так что на сегодняшний день наиболее востребованными станциями метро являются "Кудрово" и "Юго–Западная" — их открытия ожидают сотни тысяч петербуржцев".

Нельзя забывать об активно застраиваемых участках Ленобласти, прилегающих к границам Петербурга, таких как Бугры, Новое Девяткино, микрорайон до Кузьмолово, которые необходимо обеспечить доступным транспортом, которого на данный момент нет.

Целесообразно появление дополнительных станций метро в Пушкинском районе города, где активно ведется строительство жилья. При этом есть районы, которые и вовсе остались не охваченными планом развития метро. В частности, по словам Ольги Копейкиной, это Колпинский район.

В качестве альтернативы город предлагает к 2020 году запустить скоростной трамвай из Шушар в Колпино. И в идеальной схеме развития метро могло бы дотянуться и до таких крупных городов Ленобласти, как Гатчина.