На рынок коммерческой недвижимости Петербурга вышел новый игрок. АО "Приморское объединение", ранее владевшее складами и плодово–овощной базой, приобрело особняк генерала И.Ф. Тутолмина на Большой Морской улице, 28/13, под бизнес–центр класса В.
Объект стал первым активом АО "Приморское объединение", который был приобретен в рамках новой стратегии развития компании, планирующей выйти на рынок коммерческой недвижимости.
Продали с третьего раза
Компания "Приморское объединение", возглавляемая Николаем Безруковым (152–е место в Рейтинге миллиардеров "ДП"), приобрела у корпорации "Ростелеком" дом генерала И. Ф. Тутолмина (6 тыс. м2) на Большой Морской улице, 28/13.
Сумму сделки в компании не раскрывают. Однако известно, что в конце ноября прошлого года "Ростелеком" уже пытался реализовать этот объект через торги Российского аукционного дома, выставив особняк по стартовой цене 496 млн рублей. Однако торги не состоялись.
"Ростелеком" пытался реализовать этот объект и в конце 2015 года на площадке "Фабрикант", однако найти покупателя не удалось. Тогда недвижимость оценивали в 476 млн рублей.
На фото: Дворец Кушелева-Безбородко. Санкт-Петербург, наб. Кутузова, 24. Сумма сделки: 740 млн рублей
Бизнес–центр класса B
Новый собственник предполагает в рамках развития объекта проведение реконцепции и обновление здания, включая разработку дизайн–проекта мест общего пользования, переоборудование входной зоны, полную реконструкцию пожарной и охранной систем и систем безопасности. В результате девелопер планирует получить современный и качественный торгово–деловой центр класса В.
Ранее "Приморское объединение" продало часть территории складского хозяйства Приморской плодоовощной базы (25,5 га) на Коломяжском пр. группе "Мегалит" под строительство жилого комплекса "Приморский квартал". Сумму сделки участники также не назвали, однако, по оценкам экспертов, она могла составить не менее 4 млрд рублей.
Деньги от сделки АО "Приморское объединение" планирует инвестировать в новые проекты коммерческой недвижимости.
На реновацию — лето
Проведением реконцепции и обновлением здания займется компания "МТЛ. Управление недвижимостью", которая выступает в качестве партнера "Приморского объединения", а также является консультантом и управляющей компанией по этому объекту. Разработкой концепции, выведением новых объектов на рынок, поиском арендаторов также будет заниматься "МТЛ. Управление недвижимостью".
Как рассказал генеральный директор "МТЛ. Управление недвижимостью" Николай Антонов, до того как здание было выставлено на торги, в особняке на Большой Морской ул. находился один из внутренних офисов "Ростелекома", в котором, в частности, размещалось оборудование и некая телефонная станция (небольшая). Часть здания площадью около 2 тыс. м2 использовалась в качестве мини–отеля.
По словам Николая Антонова, уже начата реновация мест общего пользования и входной зоны. Полностью завершить работы по обновлению здания планируется осенью 2018 года. "Арендные помещения будут обновляться под арендаторов и по договоренности с ними", — уточняет Николай Антонов.
Время для старта
Эксперты, опрошенные "ДП", считают, что сейчас самое время для старта новых проектов.
"Рынок Петербурга сейчас на подъеме, есть спрос на недвижимость во всех сегментах, тем более в столь престижной локации. Поэтому если новый игрок обеспечит своим объектам достойное качество и грамотное управление, то он будет иметь успех", — убежден руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость управляющей компании Maris в ассоциации с CBRE Алексей Федоров.
Генеральный директор компании "Леонтьевский мыс" Игорь Оноков согласен с коллегой. Кроме того, по его мнению, компания "Приморское объединение" очень удачно выбрала первый объект для инвестиций.
"Если отталкиваться от стоимости, которую в свое время озвучивал Российский аукционный дом, то цена квадратного метра составит чуть более 80 тыс. рублей. Для такого места это копейки. Если бы объект продавался не полностью, а по частям, отдельными помещениями, то, уверен, из покупателей бы уже очередь стояла", — говорит Игорь Оноков.
Алексей Федоров также считает, что локация рядом с "золотым треугольником" пользуется хорошим спросом — соседние бизнес–центры заполнены на 95–100%.
"Например, новый БЦ "Пономарев" заполнился арендаторами за полгода, в такие же сроки должен уложиться и новый объект. Общая окупаемость проекта может составить 9–10 лет", — добавляет Алексей Федоров.
По словам руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg , Морские улицы еще до 1917 года сформировались как центральный деловой район города и сейчас также представляют собой место с достаточно высокой степенью концентрации деловой активности.
"Развитие такого объекта в качестве пробы пера для нового девелопера вполне логично: здание сравнительно небольшое, и создание бизнес–центра класса В возможно без кардинальной переделки, что сокращает и сроки, и объем необходимых инвестиций. При этом объект располагается в хорошей локации, а опыт работы с историческими зданиями вполне пригодится для дальнейшего развития компании", — комментирует Игорь Кокорев.
Ротация арендаторов
По данным Knight Frank St Petersburg, по итогам первого полугодия 2018 года в среднем ставки аренды офисов класса B в данной локации находятся на уровне 1500–1700 рублей за 1 м2 в месяц. Заполняемость подавляющего числа бизнес–центров составляет выше 90% — свободное предложение представлено здесь в ограниченном размере, что связано с ротацией арендаторов.
Между тем, по мнению Алексея Федорова, без переделки инженерных систем реновация особняка на Большой Морской ул. обойдется собственнику в 5–10 тыс. рублей за 1 м2.
"Однако в этом месте целесообразно было бы потратить чуть больше (25–30 тыс. на 1 м2) и сделать объект класса B+. В этом случае арендные ставки составят 1600–1800 рублей за 1 м2 против 1100–1300 рублей в классе B.
“
Объект статусный, лакомый и дорогой. В городе его все знали. Аукционному дому удалось заинтересовать инвесторов из Москвы и крупного игрока из Сибири — всего пять потенциальных покупателей. Думаю, мы получили бы минимум 20% превышения на торгах. Но незадолго до аукциона Северо–Западный "Ростелеком" инициировал целевую продажу здания, которую сам и провел, оставив за бортом всех наших претендентов. Если не было договоренности о дисконтной продаже, то цена сделки могла бы составить 496,7 млн рублей. А если бы нам дали провести торги, то она могла бы увеличиться до 596,04 млн. Сейчас готовится к реализации на конкурсе с инвестусловиями здание на Большой Морской ул., 22–26. Хочется верить, что в отношении такого мегаобъекта не случится быстрых решений: будет длительная экспозиция и достойный инвестор.
Алина Куберская
руководитель департамента по информационной политике АО "Российский аукционный дом"
“
Исторические здания обычно имеют существенные ограничения, связанные с планировочными решениями, а значит, с этой точки зрения бизнес–центр не будет соответствовать современным требованиям. В то же время качественно выполненные входные группы, современные инженерные системы, аккуратный ремонт общественных зон смогут сделать из объекта добротный бизнес–центр класса В. Повышение класса потребовало бы намного больше вложений, возможно нецелесообразных для данного объекта.
Игорь Кокорев
Руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg
