Половина торговых комплексов Петербурга построены на заре 2000–х годов и нуждаются в обновлении. Крупнейшие девелоперы ХК "Адамант", FortGroup и "ИКЕА" инвестируют 3,5 млрд рублей в реконцепцию восьми торговых комплексов в городе в надежде на рост трафика и доходности.
Расплатой Петербурга за статус колыбели торговли стало огромное количество устаревших комплексов. Как указывают в Knight Frank St Petersburg, от начала работы комплекса до наступления момента целесообразной реконцепции обычно проходит 7–14 лет. Далеко не все объекты, открытые в начале 2000–х годов, прошли испытание временем. По данным Colliers Int., доля таких проектов превышает 50% от общего числа торговых центров города. По подсчетам "ДП", в Петербурге более 40 комплексов старше 10 лет.
Ситуацию усугубляет тот факт, что иногда экстренные меры нужны для сравнительно молодого объекта. "Один из индикаторов — стабильно высокий уровень вакантных площадей, — говорит Екатерина Заволокина, руководитель направления стратегического консалтинга компании JLL в Петербурге, — если этот показатель составляет порядка 20%, то собственнику уже точно стоит задуматься об изменениях, если свыше 30%, то реконцепция становится необходимостью, так как объект умирает". Чтобы избежать этого, владельцы торговой недвижимости проводят масштабные обновления.
"ИКЕА" в ногу со временем
Крупнейший владелец торговых комплексов в Петербурге — ХК "Адамант", под управлением которой 22 торгово–развлекательных комплекса общей площадью более 1,2 млн м2, сообщила о реновации четырех своих комплексов. Так, в ТРК "Балкания NOVA" (начал работу в 2006 году) проходит процесс обновления двух этажей. В ТРК "Меркурий" (открыт в 2003 году) "Адамант" проводит обновление торговой галереи, добавлены магазины. После перепланировки появились новые арендаторы площадью более 1 тыс. м2.
ТК "Балканский 5" (первая очередь сдана в 2004 году) меняет внутреннюю архитектуру и интерьер. Реконструкция проходит сразу на двух этажах, их общая площадь — 5 тыс. м2. В список работ входит обновление отделки, внешнего вида общих зон, интерьера, а также новый панорамный лифт. Наконец, в ТРК "Континент" на Бухарестской ул. планируется увеличение площади пространства с китайскими товарами "Китай–Город", открытого в 2017 году. "Формат показал свою эффективность и здесь, и на Выборгском шоссе, поэтому принято решение о расширении", — говорят в пресс–службе.
Второй по масштабу владелец торговых комплексов — FortGroup — также ведет обновление ряда своих комплексов. В августе начинает реконцепцию ТРК "Сити Молл", первый этап которой включает создание нового фудкорта на четвертом этаже комплекса, замену витрин и обновление отделки на втором этаже. На время работ комплекс продолжит работу, финал реконструкции намечен на 2019 год.
В течение 2 лет проходила реновация ТРК "Южный Полюс" (открыт в 2006 году), в рамках которой появилась развлекательная зона, была реконструирована центральная входная группа, изменены планировочные решения ряда зон.
Наконец, "ИКЕА", которая с двумя комплексами "МЕГА" (оба открыты в 2006 году) занимает 12% рынка торговой недвижимости города, сейчас трансформирует комплексы в пространства для встреч.
"Обновляются дизайн–концепции, состав магазинов, кафе и ресторанов, открываются парки и скверы", — говорят в пресс–службе "ИКЕА" в России, не раскрывая инвестиций в проект. В апреле в "МЕГЕ Дыбенко" открылось MEGA Mesto — пространство для встреч, в котором уже состоялось множество событий и выставок. За последний год в "МЕГЕ Парнас" появилось 36 новых арендаторов. На следующий год запланировано обновление ТК "Променад", сообщили в комплексе.
Нет конкурентов — нет обновлений
"В числе объектов, которым не помешало бы обновление, некоторые комплексы "Адаманта", объекты компании "Торговый дом" у станций метро "Академическая" и "Проспект Большевиков", — говорит Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg. По его мнению, такие комплексы можно достроить, не повредила бы и смена арендаторов.
Затраты на обновление сильно варьируются в зависимости от объема работ. По оценке Сергея Федорова, руководителя направления складской и индустриальной недвижимости Rusland SP, на смену дизайна, планировки потребуется 15–20 тыс. рублей на 1 м2 общей площади.
Исходя из этой оценки, за последние 2 года крупнейшие девелоперы инвестируют в реконцепцию и частичный ремонт около 3,5 млрд рублей. Наиболее затратная часть обновления — инженерные системы, а также подъемные механизмы (эскалатор, лифт). В случае их замены затраты ощутимо вырастут. Однако цена ошибки еще выше.
"Если объект не менялся долгое время, непременно наступит рубеж, когда посетители начнут отдавать предпочтение другим торговым центрам, а товарооборот и платежеспособность арендаторов снизятся. В результате доля арендной платы в общем объеме товарооборота станет несопоставимо велика, и арендатор покинет комплекс", — предупреждает Екатерина Аридова, исполнительный директор департамента управления недвижимостью Colliers International.
Впрочем, пока ситуация на рынке не располагает к обновлениям. В прошлом году не было введено ни одного торгового комплекса, в этом году к вводу запланированы скромные 13 тыс. м2. "С одной стороны, это повышает спрос на существующие объекты, с другой стороны, однако, отсутствие ввода не меняет конкурентную среду для существующих объектов, а появление других комплексов рядом заставляет собственников начинать изменения в своем объекте", — отмечает Екатерина Заволокина.
“
Как правило, срок жизни торгового центра составляет 10 лет. После объекту требуется реконцепция, так как он уже не будет отвечать потребностям современного покупателя, а показатели посещаемости и товарооборота будут падать. В Петербурге у нас молодые объекты, и реконцепция им не требуется. Тренды говорят о том, что торговые центры становятся не просто местами, где ты можешь сделать покупки, а общественными пространствами, где можно встретиться с друзьями. Но стоит помнить о качестве состава арендаторов, отвечающих потребностям целевой аудитории.
Патрик Сьоберг
Исполнительный Директор По Управлению Торговыми Центрами Srv В России
“
Мы проводим нестандартную реконцепцию. Обычно устаревшие торговые комплексы приводят в соответствие с современными трендами, мы же решили переформатировать торговый центр в бизнес–центр. Сейчас эта работа в разгаре, надеемся в течение полугода завершить. Решение было связано с тем, что комплекс не выдержал конкуренции с соседними ТК, потерял актуальность. По поводу ожидаемой доходности скажу так: у торгового центра она была нулевой, наш бизнес–центр будет однозначно доходным.
Георгий Рыков
генеральный директор "БестЪ"
“
Мы начали реконструкцию "Пассажа" в 2014 году, окончание — в 2018 году. Уже отреставрировали фасад, входные группы, части лестниц, провели ремонт кровли, установку значительной части новых инженерных сетей, гидроизоляцию и укрепление сводов цокольного этажа, подготовку под отделку для новых арендаторов. "Пассаж" был заполнен всегда, но сейчас мы привлекаем арендаторов более высокого уровня, генерирующих трафик, в том числе связанных с едой и развлечениями. Это отвечает мировым тенденциями развития торговых центров. Торговое пространство дополняется зонами для активного семейного времяпрепровождения.
Дмитрий Абрамов
партнер Jensen Group
