Снижение инвестиций в строительство новых складов в Петербурге при сокращении уровня вакантных площадей приведет к росту ставок аренды на 3–5%.
По итогам первого полугодия 2018 года зафиксирована положительная динамика средневзвешенной ставки аренды на помещения класса А. По данным Knight Frank St. Petersburg, по отношению к концу 2017 года в этом классе отмечен рост показателя на 3% (479 рублей за 1 м2 в месяц, включая НДС и операционные расходы).
Таким образом, впервые с первого полугодия 2015 года прекратилось снижение ставок. Ставки аренды складов в классе B остаются стабильными (440 рублей за 1 м2 в месяц, включая НДС и операционные расходы). "Пообъектные изменения ставок в классах А и В незначительны и составили в среднем 3 и 1% соответственно", — отмечает Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St. Petersburg.
В ожидании спекулянтов
С начала 2018 года в Петербурге было введено в эксплуатацию четыре складских комплекса общей площадью 25 тыс. м2, это на четверть меньше показателя первых 6 месяцев 2017 года. Среди ключевых объектов — 4–й корпус класса А складского комплекса "Октавиан" и качественный склад в составе нового строительного центра СТД "Петрович" на пересечении Выборгского шоссе и проспекта Энгельса.
"При этом все введенные площади сданы в аренду на этапе строительства или построены по схеме built–to–suit", — обращает внимание Наталья Киреева, руководитель отдела исследований рынка Maris в ассоциации с CBRE.
До конца 2018 года в Санкт-Петербурге планируется ввод в эксплуатацию 235 тыс. м2 складских площадей, среди которых несколько спекулятивных складских зданий и комплексов класса А: "Логопарк М10" в Шушарах (31,5 тыс. м2), "Логопарк Троицкий" в Обухово (12,3 тыс. м2), комплекс "Реформа" на Парнасе (33 тыс. м2), в котором около половины площадей будет использовано под собственные нужды компании–застройщика. В начале 2019 года будет построен новый корпус терминала "Осиновая Роща" (38 тыс. м2).
По словам Ксении Трегубовой, руководителя отдела аренды ООО "Шушары Логистик", ввод в эксплуатацию комплекса "Логопарк М10" запланирован на IV квартал 2018 года. Пока же в единственном действующем складском комплексе класса А Nordway (106 тыс. м2) данной компании вакантных площадей не осталось.
"Существенного изменения ставок в сторону понижения в связи с вводом заявленного объема складов не предвидится, так как объем небольшой и может быть поглощен несколькими компаниями", — полагает Филипп Чайка, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости компании IPG.Estate.
"Несмотря на снижение рентабельности спекулятивных складских комплексов (в силу роста цены строительства и снижения ставок аренды) девелоперы продолжают развитие своих проектов, наполняя рынок качественным предложением. В то же время игроки рынка проявляют живой интерес к новым объектам, ведь склады высокого класса площадью более 5 тыс. м2, доступные для аренды в Петербурге на сегодня, можно пересчитать по пальцам одной руки", — говорит Антон Шулико, руководитель агентства коммерческой недвижимости SPB4RENT.
По словам Филиппа Чайки, компании из разных сфер, обладающие свободными финансовыми ресурсами, начинают все больше задумываться и прорабатывать вопрос строительства складских объектов как под собственные нужды с излишком для сдачи в аренду, так и для чисто спекулятивных целей.
Меньше выбора
Уровень вакансии на складском рынке Петербурга незначительно уменьшается. В классе B на 1,4 процентных пункта продолжилось снижение уровня вакантных площадей (он составил 3,9%), подсчитали в Knight Frank St. Petersburg. Уровень вакантных площадей класса А составил 3,7%, увеличившись на 0,9 процентных пункта по сравнению с концом 2017 года, что во многом связано с освобождением крупных складских блоков в двух комплексах. Суммарное вакантное предложение по итогам первого полугодия 2018 года составило 123 тыс. м2.
"Ряд комплексов заполнен на 100%, что говорит о возможном росте ставок. В то же время не многие компании готовы к повышению цен. И при условии роста ставок они склонны к оптимизации занимаемых складских площадей, перестроению логистики либо отказу от низкорентабельных направлений деятельности, что связано с сокращением площадей", — говорит Антон Шулико.
Аппетиты выросли
В настоящий момент на рынке более востребован формат build–to–suit, а доля спекулятивных проектов сокращается. "Поэтому объем предложения практически не увеличивается, а имеющиеся вакантные площади постепенно заполняются даже на фоне относительно невысокого спроса", — отмечает Вячеслав Зелепуга, директор по развитию ГК A Plus Development. По его словам, в первом полугодии произошло укрепление позиций формата build–to–suit и рост объема заказов на строительство индустриально–складских объектов со стороны производственных предприятий.
"К положительным моментам можно отнести рост спроса на большие проекты формата build–to–suit — площадью от 40 тыс. м2. Если в начале года заявок на такие проекты практически не было, то во II квартале они появились и сформировали свою долю спроса", — добавляет Вячеслав Зелепуга.
"Наибольший интерес к аренде складских площадей в первом полугодии проявили производственные и логистические компании — 31 и 26% площадей в сделках аренды и продажи качественных складов соответственно. В соответствии с запросами, поступившими в Knight Frank St. Petersburg, в структуре спроса преобладали отапливаемые складские и производственные помещения до 1,5 тыс. м2 с бюджетом до 450 рублей за 1 м2 в месяц, включая НДС и операционные расходы, на юге города. При этом растет количество запросов на большую площадь — от 20 тыс. и до 50 тыс. м2", — рассказывает Михаил Тюнин.
Парки ждут логистов
Крупным логистическим компаниям, заинтересованным в быстром строительстве собственных складов, удобно размещаться на территории действующих индустриальных парков. "Для логистических операторов размещение в индустриальном парке имеет ряд преимуществ, — объясняет Александр Паршуков, директор по инвестициям "ВТБ Девелопмент" (управляет индустриальным парком "Марьино"). — Во–первых, они приобретают земельный участок, обеспеченный всей инженерной и транспортной инфраструктурой и полностью готовый к строительству, что позволяет возвести новый объект в кратчайшие сроки — за 10–12 месяцев. Во–вторых, оператор склада получает гарантированный спрос со стороны промышленных предприятий, действующих в индустриальном парке, а в дальнейшем может рассчитывать на расширение своей клиентской базы за счет новых резидентов, начиная работу с ними уже на этапе заказа, доставки и таможенной очистки оборудования для новых заводов и расширяя сотрудничество после ввода предприятия в эксплуатацию — в части доставки сырья и отгрузки готовой продукции". Еще одно важное преимущество — транспортная доступность. Как правило, индустриальные парки расположены вблизи к крупным магистралям и транспортным хабам.
По прогнозам экспертов, дальнейшее снижение ввода качественных складских площадей и уровня вакансии приведет к росту арендных ставок в пределах 3–5%.
