Застройщики активно осваивают территории рядом с кладбищами. С точки зрения девелопмента одни плюсы — "тихие соседи", зеленая зона. Но негативная эмоциональная нагрузка вынуждает привлекать покупателей ценой, она на 5–10% ниже, чем в среднем по локации.
Сейчас, по данным "ДП", вокруг кладбищ возведены и строятся 25 жилых комплексов. При этом ряд локаций рядом с историческими кладбищами (в первую очередь Васильевский остров, Московский район) давно освоены, новых проектов здесь ожидать не стоит. Последние годы развивается территория вокруг Богословского кладбища в Калининском районе, а также объекты вблизи кладбищ в Красногвардейском, Невском и Приморском районах. В активной фазе девелопмента находится зона Пулковских высот, где тематика близости к Обсерватории в медийном плане перекрыла соседство с Южным кладбищем. В перспективе — локация в районе Александро–Невской лавры, Еврейского и Большеохтинского кладбищ.
Рацио
Для девелоперов освоение земель рядом с кладбищами создает дополнительные риски. "При работах компании могут столкнуться с проблемой, когда границы кладбища оказываются шире, чем считалось: неожиданно вскрывается древний слой захоронений, который может повлиять на то, что проект будет изменен", — объяснил Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru. Соответственно, по мнению экспертов, девелоперу, перед тем как приобрести участок возле кладбища, следует провести несколько экспертиз. Требуется проверить проект сокращения санитарно–защитной зоны (при наличии), градостроительный регламент территории, в котором могут быть дополнительные обременения (например, в ПЗЗ), и провести качественную археологическую экспертизу.
Так, большими проблемами обернулась для "УНИСТО Петросталь" находка археологов на Сытнинской улице, где компания собиралась строить коммерческую недвижимость за 1,5 млрд рублей. Исследователи нашли в земле захоронение первых строителей Петербурга и фрагменты фундамента лютеранской церкви. Их КГИОП признал объектом культурного наследия и строить в этом месте запретил. Задержка в графике работ оказалась фатальной — пока шли исследования, были приняты поправки в генплан, которые запретили строить на участке все, кроме спортивной площадки или сквера. "УНИСТО Петросталь" пытается оспорить это решение в суде и вернуть вложенные в проект 150 млн рублей (участок, кстати, был куплен у города на торгах Фонда имущества).
Как говорят эксперты, с учетом того, что в советское время часть исторических кладбищ была фактически ликвидирована и застроена промышленными зданиями без фиксации этого документально, наткнуться на подобный "камень" вполне реально. В городе есть участки с полностью утраченными кладбищами, таких территорий в границах города около трех десятков.
"На этапе девелопмента основной проблемой может стать работа с общественным мнением и активистами", — говорит Александр Демин, первый заместитель генерального директора Gatchina Gardens. Именно из–за этих рисков застройщики игнорируют территорию в районе Митрофаньевского кладбища.
Эмоцио
Если для девелоперов застройка около кладбища несет не только плюсы, но и минусы в виде рисков, то для покупателей негатив сконцентрирован в основном на эмоциональном фоне. "На практике при приобретении квартиры соседство с погостом в большинстве случаев не является для потребителя определяющим и уходит исключительно в сферу эмоций. Для покупателя это в первую очередь зеленая зона, которая гарантирует тишину в вечернее время. Кладбище — всегда охраняемая зона, с отсутствием асоциальных элементов и так далее", — считает Александр Демин. "Участков под застройку в городе мало, и их все меньше. Поэтому компании осваивают территории и с таким соседством. Лично меня оно бы сильно смутило, особенно если это центр и стоит не очень дорого", — говорит Надежда Калашникова, директор по развитию "Л1".
Таким образом, по мнению экспертов, в практическом смысле локация рядом с кладбищем для потребителя кроме эмоциональной нагрузки, которая сугубо индивидуальна, не несет никаких отрицательных последствий. "При реализации проектов в таких локациях, по моему мнению, нужно учитывать ориентацию жилого комплекса. В центре кладбища жилье не строят, а значит, захоронения будут где–то с одной, максимум с двух сторон от него. Таким образом, архитектор должен предусмотреть минимальное количество квартир, окна которых будут выходить на кладбище", — говорит Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu. "Другое дело, если этот дом находится, например, рядом с Ковалевским кладбищем, привлекательности жилью такое соседство вряд ли добавит. Так что все зависит от взаимного расположения кладбища и участка, вопрос в том, насколько впритык друг к другу", — считает Сергей Бобашев.
"Собственно продажи самостоятельной проблемы не образуют. Вместе с тем данная локация изначально при ценообразовании формирует определенную скидку (до 10–15%) в сравнении с аналогичными объектами, но уже без кладбища по соседству", — говорит Роман Мирошников, исполнительный директор СК "Ойкумена".
