По данным компании JLL, во II квартале совокупный объем купленных и арендованных складских площадей в Петербурге составил 94,5 тыс. м2. Этот показатель почти сравнялся с цифрами 2014 года, когда рынок складской недвижимости был практически на пике спекулятивного строительства.
"Этому способствовала активизация спроса со стороны производственных компаний, — поясняет руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт–Петербурге Владислав Фадеев. — Впервые за первое полугодие их доля превысила 50% в структуре сделок и составила рекордные 54%, а в абсолютных цифрах они заняли свыше 50 тыс. м2".
Увеличение спроса со стороны промышленных предприятий является прямым следствием оживления в данном секторе. По данным JLL, в 2017 году промышленное производство в Петербурге выросло на 5,5%, за январь–июнь 2018 года — на 3,5%. "Наряду с фармацевтической и пищевой индустриями, показывающими традиционный рост на протяжении нескольких последних лет, развиваются и другие отрасли. Так, в числе лидеров по динамике за первое полугодие 2018 года находится производство мебели, где увеличение составило 27%, и сегмент электрического оборудования, показавший рост на 26%", — комментирует Владислав Фадеев.
После заметного спада активности в 2017 году вновь начала увеличиваться и доля ретейлеров. По данным Knight Frank St Petersburg, только за первую половину года торговыми компаниями арендовано на 9% больше площадей, чем за весь 2017 год.
Долой спекулянтов
По словам руководителя УК "Мультимекс" Андрея Пригульного, увеличение спроса привело к тому, что впервые с 2013 года складской сегмент оказался на пороге дефицита. По подсчетам эксперта, на сегодня в складах классов А и В осталось всего 6,5% свободных площадей. "Это объясняется как внезапно восстановившимся интересом арендаторов к складской недвижимости, так и отсутствием ввода качественных складов в этом году, поскольку в течение первой половины года на рынке не появилось ни одного нового объекта", — комментирует Андрей Пригульный. Согласно подсчетам NAI Becar, общая площадь введенных за первое полугодие складов составила всего 14,4 тыс. м2, что в 2 раза меньше показателей аналогичного периода прошлого года и в 5,5 раза меньше объема ввода за второе полугодие 2017 года.
Андрей Пригульный также отметил, что в складском сегменте по–прежнему преобладает формат build–to–suit. Причем, как добавляет директор департамента складской недвижимости Colliers International Алексей Лазутин, почти треть спроса — 30% — во II квартале 2018 года была сформирована "строительством под заказ" производственного и логистического назначения. "Направление built–to–suit находится на подъеме и активно рассматривается со стороны клиентов с запросами от 5 тыс. до 50 тыс. м2. Похоже, что эта модель отношений будет доминировать на рынке ближайшие 3–5 лет", — прогнозирует заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин.
Спекулятивный ввод до конца года, согласно прогнозам аналитиков Colliers International, не превысит 50 тыс. м2. "Уровень арендных ставок в Петербурге сейчас не позволяет девелоперам зарабатывать на реализации подобных проектов. Перспектив для роста спекулятивного девелопмента не видно", — считает директор по развитию ГК A Plus Development Вячеслав Зелепуга.
Арендные цены действительно вполне демократичны. По данным JLL, максимальные ставки по сравнению с 2017 годом не изменились и находятся в диапазоне от 400 до 450 рублей за 1 м2 в месяц (включая НДС и операционные расходы).
Процесс пошел
По данным Knight Frank St Petersburg, до конца года планируется ввести в эксплуатацию 235 тыс. м2 складских площадей. "Принимая во внимание имеющийся опыт реализации складских комплексов у девелоперов, которые в данный момент занимаются возведением дополнительных очередей, можно говорить о том, что при благоприятных рыночных условиях строительство около 70–80% заявленных площадей с большой вероятностью завершится в установленный срок", — убежден Михаил Тюнин.
Драйверами новых складских проектов в Петербурге и области на ближайшую перспективу останутся промышленные предприятия и дистрибьюторы, которым необходимы качественные здания, отвечающие современным требованиям и позволяющие оптимизировать внутренние процессы.
Так, по данным Knight Frank St Petersburg, на завершающей стадии находятся проекты на территории PNK–парка "Софийская–КАД", реализуемые по схеме built–to–suit, строится третья очередь логистического комплекса группы компаний "СКРАП" на Парнасе. Кроме того, подписано инвестиционное соглашение о строительстве автоматизированного складского комплекса Nokian Tyres во Всеволожске. Крупнейшему шинному производителю требуется новый объект для наращивания объемов продукции и совершенствования логистики, его строительство планируется осуществить рядом с функционирующим заводом на участке размером 5 га. В более отдаленной перспективе возможна реализация масштабного строительства на землях суммарной площадью 240 га в Буграх индустриального парка под названием "Европарк", в состав которого может войти уже существующий комплекс "Raum Бугры".
