00:2218 сентября 201800:22
15316просмотров
00:2218 сентября 2018
В Генплане появится новая функциональная зона — среднеэтажной жилой застройки. Сейчас такая застройка объединена с многоэтажной. Разделение означает, что где–то максимально допустимое число этажей урежут, а где–то добавят. Новая зона позволит лучше поддерживать и воспроизводить привычную для Петербурга среду, говорят эксперты. До воплощения ее в жизнь — 2 года.
Как стало известно "ДП", комиссией по подготовке изменений в Генеральный план уже утверждена новая зона 4ЖД. В ней будет возможна жилая застройка высотой не более шести этажей, подтвердили в КГА. Это ограничение более строгое, чем заданное для среднеэтажной застройки в утвержденном Минэкономразвития классификаторе видов разрешенного использования земельных участков (восемь этажей). "По меркам Петербурга восемь этажей все–таки уже не среднеэтажная застройка", — объяснил понижение планки глава центра экспертиз "ЭКОМ" Александр Карпов.
Инициатива с созданием новой зоны исходила из парламента, сказали в КГА. Решение принимали "с боем", депутатам пришлось преодолевать скепсис директора — главного градостроителя СПб ГКУ "НИПЦ Генплана Санкт–Петербурга" Юрия Бакея.
Зоны без логики
Сейчас в Генплане три жилые зоны: индивидуальные дома (1ЖД), малоэтажные — до четырех этажей (2ЖД), а также зона среднеэтажной и многоэтажной застройки (3ЖД), где ограничений по числу этажей нет. "Д" означает, что на этой территории допустимо строительство общественно–деловых зданий. Изначально под среднеэтажную застройку хотели переделать уже существующую зону 3ЖД, а для высоток ввести номер 4ЖД. Это позволило бы сохранить логику в нумерации зон. Но в НИПЦ Генплана Санкт–Петербурга выступили против, пришлось бы исправлять все законодательство.
Поэтому старую зону 3ЖД оставили как есть, а новой присвоили индекс 4ЖД. Сразу после завершения работы комиссии Юрий Бакей ушел в отпуск и не может дать комментарии, сообщили "ДП" в "НИПЦ Генплана Санкт–Петербурга". "Предполагается, что это изменение позволит увеличить разнообразие типов городской застройки", — прокомментировали "ДП" смысл ввода новой зоны в КГА.
Время менять карты
Однако, хотя зону эту утвердят уже в рамках нынешней корректировки текущего Генплана, действующего до 2021 года, перекрашивать карты будут только в новом. "Они сделали такую "двухходовочку", чтобы объяснить всем заинтересованным (жителям, девелоперам, администрации), что появляется новый важный градостроительный инструмент", — прокомментировал "ДП" глава центра экспертиз "ЭКОМ" Александр Карпов. По данным "ДП", работа по подбору территорий для зоны 4ЖД уже ведется. Город рассматривает возможность перевода под среднеэтажную застройку части земель в историческом центре, ныне находящихся в зоне 3ЖД, для дополнительного высотного регулирования в интересах сохранения среды. В частности, сообщают источники "ДП", под среднеэтажную застройку переведут всю территорию Петроградской стороны, где сейчас допустима и многоэтажная. Также новая зона востребована на таких территориях, как Пушкин, где неоднократно звучали призывы запретить многоэтажную застройку, а оптимальной представляется среднеэтажная.
Таунхаусы не вписались
Кроме того, создается реестр коммерческих интересантов, которые предпочли бы перевести свои территории в зону 4ЖД. Войти в этот перечень могут, в частности, те проекты, которые изначально разрабатывались под требования зоны малоэтажной застройки 2ЖД, но более в нее не вписываются из–за изменений в законах. Ранее под понятие малоэтажной застройки попадали таунхаусы в четыре этажа с мансардой, теперь же мансарда считается полноценным этажом, и реализация нескольких проектов в пригородах затруднена.
Один случай — в Колпинском районе. На общественных слушаниях по корректировке Генплана соответствующую поправку подал генеральный директор ООО "ЛСТ Проджект" (контролируется АО "Ленстройтрест") Денис Заседателев. Компания застраивает территорию возле Лагерного шоссе в Колпине, относящуюся к зоне 2ЖД. По заказу фирмы финский архитектор Юкко Тикконен разработал проект четырехэтажек с мансардой. Три дома уже ввели в эксплуатацию. Но с 2016 года в Правилах землепользования и застройки Петербурга в связи с изменением федерального классификатора для участка установлено ограничение: четыре этажа, включая мансарду.
"В рамках данных ограничений существенно изменяется концепция застройки, технико–экономическое обоснование проекта, что ставит под сомнение исполнение застройщиком социальных обязательств", — посетовал Денис Заседателев, напомнив о том, что его фирма уже начала возводить детский сад. В связи с чем он просит установить для территории зону 3ЖД.
В другом же случае к смене зоны проявляет интерес комитет по строительству, говорит на условиях анонимности его сотрудник: там достраивать дом за разорившимся девелопером приходится городу, а вся экономика проекта была рассчитана на пять этажей.
При подготовке нынешних корректировок Генерального плана сразу несколько инвесторов просили перевести землю из малоэтажной застройки в зону 3ЖД. В частности, с такой инициативой в Парголове выступили ООО "ИнвестКапитал" (структура холдинга "ЦДС") и структуры, близкие к УК "Музей" Игоря Минакова. Если бы в Генплане существовала зона среднеэтажной застройки, город мог бы в таких случаях устанавливать ее как компромиссный вариант.
Морфология среды
В комментарии "ДП" Александр Карпов отметил, что для новой функциональной зоны нужно еще написать территориальные регламенты в Правилах землепользования и застройки, уточняющие режимы их использования. Ведь речь идет не только об ограничении по высоте (для такого регулирования в принципе можно было не вводить новую зону, а обходиться высотными регламентами), но и об особой "морфологии среды". "Нам нужно сохранять архитектурный облик Петербурга и воспроизводить его уже на новом качественном уровне. И мы считаем, что соответствующие зоны должны быть в Генплане, потому что под них закладывается определенная плотность, а также определенная планировочная и градостроительная концепция", — сказал собеседник газеты. По мнению Карпова, сегодня ситуация такова, что среднеэтажная застройка в новых проектах фактически исчезла. "В зоне 3ЖД среднеэтажной застройки либо вообще нет, либо она морфологически ничем не отличается от высотной, только количеством этажей", — заключил эксперт.
По данным Юлии Ружицкой, директора по продажам компании "Главстрой — Санкт–Петербург", сейчас порядка 80% мало– и среднеэтажных проектов располагаются на территории Ленинградской области. Внутри границ Санкт–Петербурга доля проектов малоэтажного формата составляет не более 10%. Практически все они находятся в Приморском, Выборгском, Пушкинском и Красносельском районах.
Если новая зона будет внесена в Генплан, она сразу породит необходимость корректировки Правил землепользования застройки, поскольку возникнет несоответствие между генпланом и ПЗЗ, соглашается партнер компании "Качкин и партнеры" Дмитрий Некрестьянов. Но корректировка ПЗЗ в любом случае планируется, так что ничего экстраординарного тут нет. "Однако в этот период времени могут возникать риски для проектов, документация которых оформлена на многоэтажную застройку, а по Генплану земля переходит в среднеэтажную", — сказал "ДП" Некрестьянов.
"Такие ограничения очень хорошо дополняются архитектурой и комфортом, и покупатели готовы голосовать рублем за это. Себестоимость, конечно же, претерпит изменения, но опять же капитал проекта будет другой, нежели у домов на окраине города с низкой стоимостью реализации", — считает Максим Жабин, заместитель генерального директора СК "ЛенРусСтрой". Среднеэтажное жилье сегодня пользуется спросом, и связано это в первую очередь с размерностью проекта: он не будет громадным по количеству квартир, и это привлекает потенциальных покупателей, говорят эксперты. "Для многих из них важен и фактор высотности собственной квартиры: далеко не все хотят жить "на высоте". Что касается себестоимости, то для среднеэтажного строительства она всегда выше, чем для высокоэтажного, поэтому в переведенных локациях стоит ждать определенного роста цен", — говорит Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга группы RBI.
“
Высотное строительство в том масштабе, в каком оно ведется сейчас в городе и особенно на территориях, к нему прилегающих, на мой житейский взгляд, абсолютное зло. Это должно регулироваться городскими властями. Потому что, когда от застройщиков ждут, что они сами возьмутся за человеколюбивое малоэтажное строительство с большими рекреационными зонами, удобными и достаточными парковками, это все равно что ждать вегетарианства от хищников. Я не верю также и в потребителя, доходы населения пока столь невелики, а спрос так далек от насыщения, что будут покупать то, что дают и что подешевле. Даже экологичные гуманисты шведы строят на наших территориях по 23 этажа и нисколько не рефлексируют. Поэтому как горожанин отвечу — да, нужна, а как застройщик спрошу в ответ: а где тогда экономика? При тех нагрузках на девелоперов, которые сейчас существуют, строить по шесть этажей — это вылететь в трубу. Пусть тогда вместе с ограничением высотности подумают и об ограничении нагрузок на строящих в таких зонах.
Надежда Калашникова
директор по развитию «Л1»
“
Как–то странно вводить новую зону только ради разницы в два этажа с малоэтажной застройкой. По–моему, в нашем городе найдется не много мест, где такая зона будет актуальной. Может быть, ее решатся установить только в отдельных пригородных районах. Я не верю, что зону 3ЖД будут в товарных количествах заменять на новую зону шестиэтажек. Боюсь, как бы ее не стали использовать не для ограничения высоты застройки, а в противоположных целях: для повышения высотности в нынешних районах малоэтажки. Опасность подмены зоны 2ЖД новой среднеэтажкой вполне реальна. Введение же функциональной зоны в Генплан только для того, чтобы подстраховать закон «О зонах охраны...», выглядит несколько нелепым (хотя подстраховка лишней не бывает никогда). Тогда уж надо бороться с исключениями в этом законе. Справедливости ради отмечу, что они и так в нем уже сильно ограничены.
Дмитрий Литвинов
член ВООПИиК
“
Новая зона Генплана нацелена на защиту архитектурной целостности города. Законодателям следует присмотреться к разным частям Василеостровского, Адмиралтейского района, Крестовскому острову и Петроградке. Рекомендации необходимо давать, исходя из реальной ситуации. Это не только сохранит архитектурную гармонию, но и снимет ограничения для застройщиков, которые должны украсить наш город современными проектами. На текущий момент многие устали от массовой, многоквартирной застройки. В цене — клубность и эксклюзивность, комфорт.
Екатерина Запорожченко
коммерческий директор ГК Docklands development
“
Я глубоко убежден, что настолько подробное зонирование и определение ограниченного функционала использования территории губительно, утопично и препятствует развитию города. Никто, кроме инвестора, не вправе решать, какой функционал он хочет построить. Функционал должен определяться спросом на потенциал локации. А законодательно можно ограничить даже не этажность, а высоту зданий. Логично ограничение высотности, которое для исторического центра может определяться небесной линией и архитектурными доминантами. Для спальных районов этот показатель может быть менее зарегулирован. В целом функциональное зонирование, предопределяющее использование территорий, губительно для развития города в целом. И я отрицательно отношусь к таким нововведениям.
Илья Андреев
управляющий партнер УК Zenith PM
В контексте
Написать такие градостроительные правила, которые бы работали годами, не нуждаясь в постоянной коррекции, почему–то не выходит. Строить так, чтобы процесс не хотелось постоянно ограничивать, — тоже. Итогом борьбы являются не особо живописные руины.
Была в Петербурге застройка малоэтажная, была многоэтажная, а теперь будет еще и специальная среднеэтажная. Увеличиваем то есть многообразие типов городской застройки — никак не получается описать все эти типы, все время оказывается, что чего–то не учли, а именно это неучтенное позарез и нужно.
Процессы приспособления строек к законам и обратного приспособления — законов к стройкам — движутся параллельно друг другу встречными курсами, как движение по полосам автодороги. Здравый смысл вечно сталкивается с законом. Заманчиво выглядит перспектива установить раз и навсегда строгие правила, все измерить и регламентировать: здесь можно так, здесь — этак, вот тут граница, и отступать от нее не дозволено никому, хоть вывернись.
Вопросы вылезают сразу после принятия правил. Хорошо, соглашаются заинтересованные лица, мы понимаем. Тут строить нельзя, потому что, условно говоря, вид на Неву загораживается. Но если на пару сотен метров дальше, то ведь уже не загораживается. Но строить все еще нельзя. Нельзя ли с этим что–нибудь сделать? Выделить в зоне, где нельзя, подзону, где все–таки немного можно? Или границу чуть–чуть подвинуть? А почему мансарду нельзя? Вчера ведь еще было можно. Про классификатор это все понятно, но по сути–то почему стало нельзя? И здравый смысл соглашается: действительно, странно. Это же, в конце концов, Колпино, не Невский проспект.
Авторов норм и регламентов тоже понять можно. Они опасаются произвола как бюрократического, так и архитектурно–художественного. В одном месте разрешишь, в другом лазейка появится. И вот получается, что годами могут стоять руины хоть бы и в центре Петербурга, пока строители и градозащитники бьются в кабинетах чиновников. Здравый смысл шепчет: ну не нужны они никому. Это же просто труба давно не существующей котельной, утилитарное сооружение. Вокруг пустырь. Можно вместо нее дом построить. Закон суров: не труба, а памятник. Вы эту трубу снесете, а взамен опять нагородите что–нибудь непотребное, еще и сайдингом обошьете, чтобы подешевле, тьфу.
На уровне экспертного отбора действительно красивых и подходящих Петербургу зданий, ради которых можно было бы пожертвовать чем–то уже ненужным, механизм почему–то не работает. Утратили, видимо, потомки чувство меры и стиля. Вот и вынуждены постоянно переписывать законы.
