При этом объем вакантных площадей остается на низком уровне. Доля незанятых офисов упала до уровня 2007 года.
В петербургских бизнес–центрах растут ставки аренды. По данным компании JLL, за III квартал в классе А стоимость аренды увеличилась на 1,6% и составила 1748 рублей за 1 м2 в месяц (включая НДС и операционные расходы). В классе В — на 1,2%, до 1218 рублей за 1 м2 в месяц.
"Рынок офисной недвижимости на стороне арендодателя, поэтому стоимость аренды растет, — говорит руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт–Петербурге Владислав Фадеев. — На динамику цен влияет возможность арендодателя повышать ставку без риска потери существующих арендаторов или запрашивать более высокую ставку при переговорах с новыми".
Окраина дорожает
По данным JLL, увеличение арендных ставок в среднем по городу происходит преимущественно за счет динамики показателя в нецентральных районах. Именно в них еще в начале года имелись вакантные помещения, которые предлагались по невысоким ценам. Но по мере заполнения этих площадей собственники объектов начали повышать ставки аренды.
Впрочем, в любой рыночной ситуации можно найти исключения. "В ряде локаций наблюдаются опережающие среднерыночные темпы роста ставок, а в отдельных объектах, наоборот, произошло их небольшое снижение, — говорит Владислав Фадеев. — При этом случае уменьшения ставки единичны. Они обусловлены желанием собственника объекта заполнить "зависшие" площади с недостатками".
Так, в Knight Frank St Petersburg отмечают, что средневзвешенные ставки на офисные помещения выросли в популярных у арендаторов объектах на набережных, в Центральном районе и на Московском пр. В Василеостровском и Адмиралтейском деловых районах зафиксированы обратные тенденции. "Это может быть связано с неликвидными помещениями, — отмечает заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин. — Поскольку уровень вакантных площадей по итогам полугодия там составил менее 2%".
Аналитики считают, что снижающийся уровень вакантности и минимальный объем ввода объектов, предназначенных для сдачи в аренду, будут поддерживать рост арендных ставок. В Knight Frank прогнозируют, что до конца года ставки аренды вырастут на 4–6%. Прогноз JLL более оптимистичный — рост средних показателей на 1–1,5%. Однако в среднесрочной перспективе тенденции роста аренды офисных площадей сохранятся.
Объем сокращается
Будущий рост ставок обусловлен сокращением предложения.
"На ставки в бизнес–центрах непосредственно влияет сокращение предложения на рынке, особенно крупных качественных блоков, — говорит директор департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International Игорь Темнышев. — Понижения ставок собственники не планируют, а скидки предоставляют крайне редко. Если сделка происходит, то обычно по запрашиваемой ставке аренды".
Доля свободных офисов действительно сокращается. По данным JLL, вакантные площади класса А достигли минимума последних 10 лет. Так, впервые с I квартала 2007 года доля вакантных площадей в бизнес–центрах класса А оказалась ниже 5% и по итогам III квартала 2018 составила 4,4%. За прошедший квартал показатель уменьшился на 1,0 п. п. Свободные площади сократились и в классе В — на 0,4 п. п., до 7,6%. "В условиях отсутствия достаточного количества крупных офисных блоков на рынке каждая сделка, связанная с расширением компаний, приводит к снижению доли свободных площадей, — отмечает Владислав Фадеев. — До конца года в Петербурге не ожидаются новые спекулятивные объекты класса А, тогда как спрос на них сохраняется. Это приведет к дальнейшему снижению вакантности в IV квартале до 4,2% в классе А и до 7,3% — в классе В".
Низкий ввод
Сокращение вакантных площадей обусловлено низким объемом ввода новых офисных центров. Так, в течение III квартала в эксплуатацию были введены два бизнес–центра: бизнес–центр Riverside (класс А, 16,3 тыс. м2) и бизнес–центр Grani (класс B, 8,3 тыс. м2). При этом Riverside полностью занят собственником и на рынок аренды не выводился.
Всего же за первые три квартала текущего года было введено 39,6 тыс. м2. Из них лишь 15,2 тыс. м2 пришлось на спекулятивные проекты.
Объем спекулятивного девелопмента вообще крайне низок.
Например, из заявленных к вводу до конца года офисных площадей около 80% (180 тыс. м2) приходится на "Лахта центр". "Поэтому выбор помещений для арендатора, которому нужно 5–10 тыс. м2, практически отсутствует не только в существующих, но и в будущих объектах, — говорит руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт–Петербурге Регина Волошенко. — Ряд компаний готовы рассматривать заключение договоров аренды в формате built–to–suit. Однако такая схема на офисном рынке Петербурга еще не прижилась".
Новые тенденции на рынке офисной недвижимости в 2018 году (по данным Maris|Part of the CBRE Affiliate Network):
— Арендодатели готовы проводить ротацию и оптимизацию в составе арендаторов, привлекать более платежеспособных клиентов и расторгать договоры с текущими арендаторами при наличии альтернативы.
— Крупные компании рассматривают площади в аренду в бизнес–центрах, которые находятся на стадии строительства. Однако реальные сделки все же заключаются на завершающих этапах строительства.
— Компании нефтегазовой отрасли и сферы IT — основные драйверы спроса.
— Появляется интерес к сегменту built–to–suit в офисной недвижимости.
По данным Maris|Part of the CBRE Affiliate Network
