Девелоперский андеграунд. Знаковые долгострои Невского района

Юго-восточная часть Петербурга объединяет промышленный кластер и спальные кварталы. Отсюда — классические проблемы девелоперов, связанные с реновацией заводских территорий и освоением огромных торговых площадей. В список главных долгостроев Невского района по версии "ДП" попали проблемные башни и небоскребы общественно-делового назначения, мост — предшественник ВСД и легендарный дворец, в котором выступал Виктор Цой со своей группой "Кино".

Несбыточная доминанта

Главной доминантой Невского района мог стать МФК Icebridge на углу проспекта Большевиков и улицы Коллонтай. С 2006 года компания ООО "Донк", входящая в структуру ГК "Единые решения" Владимира Артеева (брата Андрея Артеева, в 2012-2013 годах — руководителя комитета по строительству), пыталась реализовать проект надземного комплекса-моста над перекрестком, по бокам от которого планировалось возвести две башни высотой более 140 м. Внутри небоскребов предполагалось разместить офисы и гостиничные номера. Инвестиции в проект оценивались в $500 млн.

Гигантские деловые центры хотели построить к концу 2011 года. Сложности начались, когда комиссия по землепользованию отказала "Донку" в превышении высотного регламента. Инвесторам пришлось пойти на компромисс и снизить высотность. В марте 2009–го город выделил участки под изыскания. Затем "Донк" обратился в комитет по строительству, чтобы тот вынес проект на рассмотрение правительства. В тот момент ведомство возглавлял Андрей Артеев. Но административный ресурс никак не сказался на успешности проекта, его так и не вынесли на рассмотрение.

"Прототип этого моста, только без небоскребов, придумал Василий Сопромадзе еще в 2004 году, и уже тогда было ясно, что он там не нужен, — вспоминает гендиректор Hansa Group Олег Барков. — Район перегружен, городу досталась бы лишь головная боль, а инвестплатежи за девять неликвидных участков для "ног паука" были бы ничтожными".

"ДП" писал, что в марте 2013 года "Донк" оспорил бездействие чиновников в арбитраже и выиграл иск. В августе 2013 года Андрей Артеев ушел из Смольного, а в декабре того же года "Донк" выиграл суд в кассации. Но чиновники затянули исполнение решения и летом 2014–го явились с мировым соглашением.

По соглашению сторон застройщик отказывался от притязаний на девять участков в Невском районе. Взамен Смольный обязался "в установленные сроки" рассмотреть заявку "Донка" на другие наделы в Петербурге. Как поясняли в комитете по строительству, причиной отказа компании от проекта стало нежелание его реализовывать и, если "Донк" обратится с новой заявкой, она будет рассмотрена "на общих основаниях".

В январе 2016-го года выяснилось, что ГК "Единые решения" оказалась на грани банкротства. Иск к компании подал "Банк Москвы". Организация добивалась полного возврата денег, взятых в кредит. В следующем году был задержан основатель холдинга Владимир Артеев. Как уточнили в петербургском СК, бизнесмена заподозрили в мошенничестве на 18 млн рублей при строительстве детской школы искусств на Туристской улице. Подрядчик якобы не выполнил работы по госконтракту в полном объеме. Более 18 млн рублей, по информации следствия, были похищены.

Мост в никуда

Строительство Большого Смоленского моста через Неву в створе улицы Коллонтай и Большого Смоленского проспекта, заложенное в генплане города, начали осторожно обсуждать в Смольном при Валентине Матвиенко, однако наибольшую активность в этом вопросе незадолго до своей отставки проявлял вице-губернатор Марат Оганесян. Изначально власти Петербурга планировали построить к 2015 году 34 новых моста и тоннеля. На эти цели требовалось около 40 млрд рублей, заявлял в 2008 году зампредседателя комитета по благоустройству и дорожному хозяйству Сергей Кельбах. По его словам, в программу возведения переправ должен был попасть и Большой Смоленский мост.

"Проектирование такого сложного инженерного объекта будет длиться не менее 1,5 года. Начало строительства моста намечено на 2010 год", — уточнял чиновник. Время шло, но планы чиновников оставались нереализованными. Лишь в 2013 году в правительстве пообещали, что переправу все-таки спроектируют. Вместе со строительством стоимость транспортного объекта оценивали в 12 млрд рублей, а на воплощение замысла в реальность отвели 3 года.

В начале 2015 года Смольный объявил о завершении предпроектных работ. К тому моменту были получены технические и экономические обоснования строительства. Проект рассматривался как часть новой магистрали и бесплатный аналог ВСД от проспекта Стачек до проспекта Энергетиков с мостом через Неву в створе Большого Смоленского проспекта и улицы Коллонтай.

Инженеры представили три варианта переправы: разводной мост, высоководный вантовый мост и тоннельный переход. Приоритетным выбрали 6-полосный разводной мост протяженностью 483,5 м. Стоимость строительства по такой схеме оказалась значительно ниже затрат на вантовый мост и на порядок меньше тоннеля. Другой причиной выбора стала забота о сохранении исторических панорам недалеко от площади Александра Невского. Предполагалось размещение трамвайных линий на новом пути.

"Это перспективный и дорогостоящий проект, реализация которого начнется в том случае, если это позволит экономическая ситуация, если будут определены приемлемые для города механизмы финансирования. Тем не менее считаю возможным уже сейчас начать анализ общественного мнения на тему целесообразности строительства того или иного типа переправы в створе Большого Смоленского проспекта", — говорил вице-губернатор Марат Оганесян. Спустя 2 месяца он уйдет в отставку.

"Предпроектные изыскания прошлого года и общественное обсуждение в Интернете подтвердили, что мост необходим Петербургу. В бюджете 2015 года денег на него нет. Но в городском "листе ожидания" у Большого Смоленского моста — первый номер", — подтверждал Георгий Полтавченко интерес Смольного к проекту, выступая с ежегодным отчетом перед городским парламентом.

В правительстве начали искать инвестора, который мог бы заинтересоваться и поучаствовать в строительстве моста. Также шло согласование финансово-экономической модели. В этих вопросах чиновники продвинулись только к концу 2017 года. Распоряжением комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) к этому времени началась подготовка документации территории, по которой хотят построить разводной мост. Завершение этой работы ожидается 20 декабря 2018 года.

Строительный рок

Дворец культуры "Невский" на левом берегу реки начали проектировать в 50-х годах прошлого столетия. Изначально архитекторы создали эскиз, напоминающий здание Биржи на Васильевском острове. Но двойника исторической постройки возвести не получилось. Работы были приостановлены на стадии фундамента. Спустя десятилетие был придуман новый облик дворца культуры — на этот раз в стиле сталинского ампира.

Когда концертный зал наконец открылся, в нем стали устраивать вечеринки модные рок-группы и художники-экспериментаторы. Место превратилось в неформальную площадку ленинградского музыкального андеграунда. До развала СССР в ДК успели выступить "Аквариум", "Кино", "Пикник", "Алиса", "Аукцыон" и другие известные коллективы. В 90-е здание постепенно приходит в упадок и закрывается.

По данным Фонда имущества, законсервированный комплекс находится на балансе у ОАО "Невский завод". Как сообщал "ДП", собственники участка неоднократно обсуждали с девелоперами возможность выкупа ДК. Крайне перспективное место для строительства жилья привлекало крупные бизнес-структуры, но к реальным сделкам стороны не переходили. Например, в 2012-м стало известно, что более 30 га территории Невского завода будет отдано под общественно-деловую и жилую застройку. Была разработана предварительная концепция редевелопмента. По оценке Colliers SPb, в промзоне можно построить от 500 тыс. м2 площадей, затратив на это до $1 млрд.

По генплану территорию Невского завода перевели в зону формируемой общественно-деловой застройки с условно разрешенной жилой функцией. Однако целесообразность переезда или закрытия производственных корпусов после модернизации отпала. ДК остался в законсервированном состоянии и превратился в полигон для многочисленных сообществ сталкеров. Видео с руферами, гуляющими по заброшенному зданию, регулярно выкладываются на YouTube.

Кризисная искра

ТЦ "Искра" на Искровском проспекте не могут построить с 2005 года, со времени губернаторства Валентины Матвиенко. Участок площадью около 2 га был выделен компании "Скейлс" под торговый комплекс на 21 тыс. полезных площадей. Инвестиции оценивались в $34 млн. При этом финансирование строительства предполагалось вести в том числе за счет предварительной продажи коммерческих помещений.

Эксперты сразу предупреждали, что схема с привлечением капитала на стадии проекта может обернуться неприятностями. Руководитель отдела развития и продвижения Praktis Consulting & Brokerage Сергей Федоров говорил, что "из-за продажи помещений разным компаниям инвесторам будет сложно выдержать общую концепцию". На его взгляд, целесообразнее было бы строить объект "на аренду", а затем продать его целиком.

К 2010 году на фоне экономического кризиса стройка встала, котлован будущего ТЦ стало затапливать. Срок окончания строительства перенесли на 2015-2016 годы. Вместе с тем по инициативе инвестора в собственность города обещали безвозмездно передать помещение площадью 600 м2 для МФЦ Невского района.

Выйти из кризиса застройщикам оказалось сложно. К компании начали поступать иски о банкротстве. Фонд имущества дважды выставлял на аукцион право достраивать проект и стопроцентную долю уставного капитала компании, но покупатель так и не нашелся. По последним данным, каркас здания выполнен на 85%, на 40% завершены внутренние работы. Недостроенный комплекс на 60% принадлежит частным инвесторам.

В октябре 2018-го "ДП" сообщал, что власти Петербурга в итоге привлекли для достройки объекта компанию "Стоун" бизнесмена Андрея Кузнецова. Он обещал завершить комплекс к середине 2019 года. "Стоун" выкупил долги двух компаний, пытавшихся обанкротить "Скейлс", и частично погасил задолженность компании по арендным платежам городу, передав часть помещений под МФЦ Невского района.

Однако урегулировать ситуацию и спокойно завершить долгострой пока не удается. Часть совладельцев ТРК "Искра" обвинили СК "Стоун" в рейдерских действиях — принуждении к продаже имущества по заниженной цене. Андрей Кузнецов подобные заявления отрицает — по его мнению, денег на достройку хватит.

"250 млн рублей — затраты на общестроительные работы, 130 млн — долги по арендным платежам перед городом, и около 80 млн — плата за подключение к естественным монополистам. С учетом того, что в комплексе остались непроданными около 9 тыс. м2 арендопригодных площадей, средств хватит", — заверил Кузнецов.

Замороженная столица

Тягу девелоперов к огромным деловым комплексам необычной формы продолжил проект общественного бизнес-центра "Морская столица". Участок под реализацию был выделен компании "БалтИнвестСтрой" (входит в ГК "РосСтройИнвест") в 2009 году. БЦ должен был появиться на месте бывшего золоотвала, где пересекаются Зольная улица и Дальневосточный проспект.

Административное 30-этажное здание спроектировали в форме корабля с двумя стеклянными башнями, между которыми на верхних этажах протянули переход. Часть помещений компания должна была передать в собственность Петербурга для размещения администрации Невского района. Объем инвестиций оценивался в $75 млн. Завершение строительства ожидалось в 2012 году, но из-за задержек с выделением кредитов крайний срок перенесли на 3 года.

Успеть к обозначенной дате застройщик не смог, поскольку планы девелоперов изменились. РСИ переехал в реконструированное здание на проспекте Добролюбова, поэтому необходимость в новых площадях под собственные нужды отпала.

Совладелец "РосСтройИнвеста" Игорь Креславский рассказал "ДП", что компания рассматривает возможность продажи долгостроя. Однако окончательного решения по этому поводу принято не было. "Если мы примем решение достраивать, то завершим общественно-деловой комплекс в течение 2 лет", — подчеркнул Креславский.

Кроме того, инвестор предложил администрации Невского района денежную компенсацию вместо предоставления офисов, и это предложение было принято. "Мы сделаем это в ближайшее время, после заключения дополнительного соглашения, и этот вопрос будет закрыт", — заявил собеседник "ДП", не уточнив сумму компенсации.