В стадии строительства в Петербурге и Ленобласти находится более 5 млн м2 жилья. Это почти на 20% больше, чем год назад.
Несмотря на рост объемов рынка, ситуация у подрядных организаций остается тяжелой: себестоимость растет, цены остаются прежними, а значит, падает прибыль.
По данным Центра конъюнктурных исследований Высшей школы экономики (ВШЭ), практически каждая пятая строительная компания в России находится в предбанкротном состоянии. В 2017 году количество банкротств среди строителей выросло на 12%, и сектор стал лидером по их числу: из 13,5 тыс. компаний, признавших себя неплатежеспособными, 20% были заняты в строительстве. В ближайшее время сектор ждет новая волна ухода, предупреждает ВШЭ. К концу I квартала рентабельность строительных работ в России рухнула до 2,4% и стала самой низкой среди всех секторов экономики. По данным Росстата, за январь–май более 80 тыс. строительных компаний по всей стране смогли заработать лишь 2,6 млрд рублей суммарной доналоговой прибыли.
Тяжелый бизнес
В Петербургской агломерации ситуация на подрядном рынке лучше, чем в среднем по России. "Банкротства подрядчиков случались всегда, и нет ощущения, что сейчас ситуация сильно изменилась или есть массовые банкротства. За последние 1–2 года среди подрядчиков на наших проектах не было банкротств, которые вызвали бы проблемы со строительством объекта в срок. Финансовые трудности периодически возникают у многих, но это рабочая ситуация", — рассказывает Майкл Миллер, директор по строительству Группы RBI (RBI и "Северный город").
"С проблемой банкротства подрядных бригад мы боремся очень просто — вовремя платим им в полном объеме за проделанную работу. Подрядчики и застройщики взаимосвязаны друг с другом. Нужно понимать, что если сегодня подрядчик не получит оплату, то завтра никто из рабочих не выйдет на объект, а послезавтра застройщик не сможет сдать квартиры в срок. Цены на услуги подрядчиков растут по законам инфляции вместе с увеличением стоимости материалов, энергии, топлива", — рассказывает исполнительный директор ЗАО "Ойкумена"Роман Мирошников.
По данным "Петростата", за январь–сентябрь 2018 года в Петербурге строители выполнили подрядных работ на 105 млрд рублей (из них 73 млрд рублей — общестроительные), что на 20% больше, чем год назад. В области показатели выросли на 16%, до 31 млрд рублей.
Тем временем в Петербурге и пригородной зоне Ленобласти за 9 месяцев 2018 года было продано 3,5 млн м2 строящегося жилья, это на 21% больше, чем в аналогичном периоде 2017 года.
Бартер в помощь
Подкашивают подрядчиков бартерные сделки из–за финансовых сложностей застройщиков. Показатель этой ситуации на рынке — количество сделок по переуступке квартир: количество случаев, когда недвижимость перепродается еще на стадии строительства, за год удвоилось. Как говорят эксперты, львиная доля таких сделок — это продажа подрядчиками квадратных метров, полученных по бартеру за выполненные работы. "В первую очередь количество бартера увеличивается у мелких застройщиков. В отличие от крупных компаний, у которых есть стабильный поток средств, у мелких застройщиков он нерегулярен. Они не всегда могут рассчитываться с подрядчиком живыми деньгами. Вдобавок спрос на жилье почти не растет. Поэтому на проблемных объектах доля бартера достигает практически 100%. Чем проект благополучнее, тем меньше случаев бартерных отношений", — считает Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru.
Переход на бартерные схемы — это стандартная практика застройщиков при наступлении кризиса, говорят эксперты. Удлиняются сроки оплаты выполненных контрактов, в итоге часть расчетов идет по бартеру. Ничего хорошего в этом нет. Подрядчику, взявшему квартиру, надо продать ее быстрее, а значит, дешевле. Так что застройщик, расплачиваясь жильем, зачастую сам себе ухудшает продажи. Впрочем, больше половины нынешних застройщиков выросли именно на подобных схемах в конце 1990–х — начале 2000–х годов. В кризис 2008–2009 годов доля бартерных работ достигала 80%. Стандартная схема была такова: 30% стоимости оплачивали живыми деньгами, остальное — квартирами.
Сложный поиск
Поиск подрядчиков — это головная боль каждой строительной компании, говорят участники рынка. "Подрядные организации массово нарушают сроки сдачи работ, что, естественно, отражается и на сроке строительства домов. В процессе стройки могут меняться цены на услуги. Причины разные: поставщик поднял цены на материалы, понадобилось новое оборудование, изначально была допущена ошибка в смете или что–то иное, но застройщик в таких условиях вынужден нести дополнительные траты или искать нового подрядчика", — жалуется Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.
С подобной проблемой девелоперы борются с помощью естественного отбора. "За годы работы вокруг компании сформировался пул проверенных подрядчиков и субподрядчиков, с которыми мы работаем почти на всех объектах", — говорит Роман Мирошников.
"У нас есть пул из пяти–шести генподрядчиков, с которыми мы сотрудничаем. Из этого пула мы на каждый проект выбираем генподрядную организацию на основе конкурсных процедур. Субподрядчиков также выбираем через конкурс, за исключением тех случаев, когда договор с генподрядчиком заключен по твердой цене. Именно потому, что хотим быть уверены в их надежности. В ходе конкурсных процедур сами тщательно проверяем финансовое состояние компаний и их технологическую оснащенность", — заключает Майкл Миллер.
