Появившись несколько лет назад на рынке недвижимости, комплексы апартаментов успели разделиться на несколько сегментов, которые имеют существенные отличия. Кроме того, до сих пор не всем понятно, почему в апартаментах можно жить, но это не жилье в прямом смысле слова.
По данным Knight Frank St. Petersburg, к концу III квартала 2018 года продажи велись в 41 комплексе апартаментов, что на 14% больше по сравнению с итогами 2017 года. Свободное предложение составило 5,8 тыс. апартаментов, или 271 тыс. м2. Суммарная площадь всех строящихся проектов, находящихся в продаже, достигла рекордного для рынка апартаментов значения в 641 тыс. м2.
При этом, как отмечают эксперты, рост обусловлен, в основном, выводом на рынок сервисных апартаментов, или апарт-отелей, фактически конкурирующих с классическими гостиницами. Только за три квартала в продажу вышло пять новых объектов данного формата. Они рассчитаны на инвесторов, приобретающих недвижимость для получения регулярного дохода за счет аренды, как долгосрочной, так и краткосрочной.
"Механизмы инвестирования с программами доходности и взаимодействия с управляющими компаниями становятся более понятными для потенциальных инвесторов и девелоперов, а статус сервисных апартаментов имеет большую правовую определенность с точки зрения законодательства, в отличие от других форматов", — отмечает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg.
Но при этом апарт-отели должны классифицироваться подобно гостиницам и подтверждать свою звездность. Плюс они предлагают дополнительные сервисы, аналогичные гостиничным: речь идет о прачечных, зонах ресепшн, меблировке помещений и других опциях. Это накладывает дополнительные обязательства на застройщика и управляющую компанию и приводит, как правило, к повышению стоимости апартаментов по сравнению с жильем аналогичной площади.
Для собственного проживания больше подходят классические комплексы апартаментов. Они не предусматривают дополнительных сервисов, но обладают всеми характеристиками, присущими аналогичному классу жилья. Например, комплекс NEOPARK от "Группы ЛСР" по всем параметрам соответствует бизнес-классу: это и уникальная локация на границе с Пулковским парком в престижном Московском районе, и видовые характеристики, и современные системы безопасности, инфраструктура и многообразие планировок. "Именно эти параметры важны для покупателя апартаментов, если речь идет о собственном проживании", — отмечает коммерческий директор "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад" Ольга Аветисова.
Но при этом покупателям необходимо помнить, что и такие апартаменты все-таки не являются жильем в классическом его понимании. С точки зрения законодательства это коммерческая недвижимость, поэтому в них нельзя оформить постоянную регистрацию, затраты на коммунальные платежи чуть выше, а при покупке нельзя воспользоваться материнским капиталом. Зато, как и при покупке обычной квартиры, можно получить ипотечный кредит.
При этом, по словам экспертов, несервисные апартаменты стоят дешевле, а их расположение может быть привлекательнее. "В условиях дефицита земельных участков под строительство жилья, особенно в крупных городах, этот формат недвижимости оказался в более выигрышном положении", — отмечает Ольга Аветисова. Как правило, это территории уже сложившейся застройки, где покупатели апартаментов получают возможность воспользоваться окружающей инфраструктурой. Например, NEOPARK расположился в квартале, уже сформированном "Группой ЛСР", — рядом находится построенный компанией жилой дом бизнес-класса NEO, что важно с точки зрения формирования правильной социальной среды. При этом большинство апартаментов имеют панорамные виды, а рядом находятся Яблоневый сад и несколько парков.
Сейчас, оценив все преимущества этого формата недвижимости, клиенты проявляют все большую активность от квартала к кварталу. По данным Knight Frank St. Petersburg, всего за три квартала 2018 года было реализовано 3158 апартаментов всех форматов, таким образом, спрос на 74% превысил показатель аналогичного периода 2017 года.
Как прогнозируют эксперты, в течение ближайших двух лет объем рынка может увеличиться до 940 тыс. м2 апартаментов с учетом проектов, на которые получена разрешительная документация, но они еще не выведены в продажу. Стимулировать развитие рынка может также формирование четкой законодательной базы, которая установила бы единые правила взаимодействия субъектов рынка, а значит, интерес к сегменту апартаментов еще бы вырос, как у девелоперов, так и у покупателей.
