Ожидания девелоперов и собственников бизнес–центров относительно взлета арендных ставок в связи с переездом сотрудников структур группы "Газпром" в "Лахта Центр" не оправдались.
В самое высокое здание Европы переедет лишь небольшая часть персонала, поэтому тотального высвобождения площадей в высококачественных офисных зданиях не произойдет.
Как рассказал Николай Антонов, генеральный директор "МТЛ. Управление недвижимостью", 2018 год прошел для рынка офисной недвижимости без ярких событий, за исключением ввода башни "Лахта Центра". Единственное пополнение в ряду бизнес–центров класса А произошло за счет делового комплекса "Риверсайд", однако компания Setl Group построила его под собственные нужды. Что касается спекулятивного рынка, то здесь нового предложения так и не появилось.
Весьма скромные результаты показал и рынок офисной аренды. По данным Knight Frank St. Petersburg, в 2018 году прошло несколько сделок с бизнес–центрами класса А, самой крупной из которых стала аренда компанией MTS 9,5 тыс. м2 в Петроградском районе. "В течение 2018 году поглощено всего 109 тыс. м?, что сопоставимо с итогами рынка в 2013 году, — комментирует Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St. Petersburg. — При этом 80% арендованных офисов — это офисы класса B".
Крупных инвестиционных сделок с бизнес–центрами в 2018 году было всего две. Летом прошла сделка по продаже БЦ Sinop площадью 22 тыс. м2 за 2 млрд рублей, которая состоялась между инвестгруппой "РВМ Капитал" и АО "Бизнеспроф". Кроме того, компания "Приморское объединение" купила у "Ростелекома" за 476 млн рублей здание площадью 6 тыс. м2 на Большой Морской. По подсчетам Николая Антонова, годом раньше было заключено 12 инвестиционных сделок, и по крайней мере половина из них была совершена с объектами классов А и В+. "Снижение количества инвестиционных сделок прежде всего связано с меньшим объемом предложения на продажу, поскольку в условиях низкой вакантности и роста ставок аренды собственники не готовы избавляться от объектов", — поясняет Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в Санкт–Петербурге.
Обманчивые ожидания
Дефицит, который наблюдается уже не первый год, в значительной степени спровоцировал пресловутый "фактор "Газпрома". Не только кризис заставил девелоперов отказаться от планов по строительству новых деловых центров, но и прогноз, что в связи с завершением строительства "Лахта Центра" и переездом в него персонала нефтегазового гиганта в Петербурге в сегменте качественной деловой недвижимости появится много свободных площадей.
Предположение вполне резонное, поскольку, по данным Colliers International, в конце 2018 года структуры группы "Газпром" занимали офисные помещения не менее чем в 50 бизнес–центрах города, 70% из которых — объекты класса А. Однако, как рассказала Алена Мариничева, директор департамента рекламы и маркетинга УК "Адамант", ПАО "Газпром" уже начало переезд своих структур и, по заявлениям представителей самой компании, открытие "Лахта Центра" не спровоцирует рост вакантных площадей в бизнес–центрах класса А. Эксперты Colliers International объясняют это тем, что площади в проекте "Лахта Центр" займут служащие основных подразделении? компании "Газпром", а это чуть более 6 тыс. сотрудников высшего и среднего звена и не более 100 тыс. м2 высококлассных площадей, которые может получить рынок. При этом в общей сложности ПАО "Газпром" и его дочерние компании занимают 424 тыс. м2. "Несмотря на ввод "Лахта Центра", структуры "Газпрома" не торопятся освобождать занятые ими помещения в бизнес–центрах класса А, — подтверждает Николай Антонов. — Учитывая, сколько подразделений у главной сырьевой корпорации России, и инерционность самого "Газпрома", я думаю, что и к 2020 году они освободят крайне мало офисов. Договоры аренды с "Газпромом" заключались на длительный срок, и я не слышал, чтобы какие–то из них были расторгнуты или по ним существенно менялись условия. Со своей стороны, "Газпром" не заявлял о выезде с какого–либо из крупных объектов".
На низком старте
Между тем, по словам Николая Антонова, спрос на офисы класса А стабилен. "Если здание соответствует своему классу по всем параметрам, вакансия там не превышает 2–3%. Некоторые же из них заполнены "под самую крышу", — рассказывает Николай Антонов.
В то же время эксперт полагает, что ожидать нового притока арендаторов в 2019 году не приходится: с ужесточением законодательства и налоговой политики предпринимательская активность падает.
"С открытием метро "Беговая" и дальнейшим вводом "Лахта Центра", — считает Сергей Швецов, генеральный директор УК "Атлантик Сити", — мы наблюдаем высокий спрос на офисы, особенно на пространства большой площади — от одного этажа и больше. Возросла доля арендаторов ИТ–компаний, с 40% до 60% за последний год. Остальные отрасли — это финансовая, строительная".
По мнению Владислава Фадеева, эффект от переезда "Газпрома" в "Лахта Центр" офисный рынок Петербурга ощутит не ранее 2022 года, когда будет заселена вторая очередь объекта.
Согласно прогнозу Colliers International, с реализацией второй очереди "Лахта Центра" и первой очереди делового комплекса "Морская резиденция" в Шкиперском протоке, в котором также поселятся сотрудники нефтегазовой компании, ПАО "Газпром" и его структуры будут занимать в Петербурге порядка 1 млн м2. "Но, скорее всего, освободившиеся вследствие переезда площади будут оперативно заняты другими структурами компании. Вероятно, что возможное высвобождение площадей совпадет с выводом на рынок спекулятивных офисных центров, строительство которых начнется в ближайшее время. Мы видим финальные проработки на этапе проектной документации, и девелоперы почти готовы приступать к строительству", — рассказывает Владислав Фадеев.
Кроме того, по данным Knight Frank St. Petersburg, в настоящий момент на стадии строительства и реконструкции находится 16 офисных центров классов А и В суммарной арендопригодной площадью 117 тыс. м?, которые предназначены для сдачи в аренду, и заявленных к вводу в эксплуатацию в 2019 году.
Однако, по мнению Владислава Фадеева, говорить о подъеме девелоперской активности в целом на рынке Петербурга несколько преждевременно, так как в нецентральных районах экономическая целесообразность запуска проектов пока неочевидна.
