Отвергнутые небоскребы. Знаковые долгострои Красногвардейского района

"ДП" подготовил новый обзор самых известных строительных проектов, реализацию которых пришлось отменить или перенести на неопределенный срок. Очередная ревизия охватывает Красногвардейский район. Особняком среди всех проблемных объектов этого места стоит "Охта Центр". Небоскреб на клочке земли, где еще в допетровскую эпоху появились шведские крепости, общественность приняла в штыки.

Другие примеры застройки на Охте, как показывает практика, наглядно демонстрируют незавидную участь крупных инвесторов, столкнувшихся со сложностями при взаимодействии с чиновниками. Так случилось, например, с планами УК "Теорема" Игоря Водопьянова провести редевелопмент промзон на разливе.

Небоскреб на Охте

"Охта Центр" навсегда вошел в историю Петербурга как самый амбициозный и дорогой проект, в спорах вокруг которого участвовали все возможные стороны, от градозащитников и международных сообществ до президента России. Описание мельчайших подробностей этой стройки может занять целую книгу. Остановимся на главных и судьбоносных моментах.

Начало эпопеи датируется 2004 годом, когда администрация города выделила "Газпрому" участок на Охтинском мысу, где еще до основания Петербурга находились замок Ландскрона и шведская крепость Ниеншанц. Корпорация объявила о планах строительства делового центра, в котором смогли бы разместиться штаб-квартиры дочерних структур. Проект, получивший рабочее название "Газпром Сити", поддержала губернатор Валентина Матвиенко. Позже территория под комплекс была расширена за счет земель завода "Штурманские приборы" и гостиницы "Охтинская".

Концепцию застройки впервые представили в 2006 году на выставке Научно-исследовательского музея Российской академии художеств. В конкурсе участвовали шесть идей, победа досталась британскому архитектурному бюро RMJM London. Доминантой делового центра предлагалось сделать 400-метровую башню. Стоимость проекта оценивалась в 60 млрд рублей, строительство планировали полностью завершить в 2016 году.

В 2007 году глава "Газпрома" Алексей Миллер объявил о переименовании "Газпром Сити" в "Охта Центр". Поводом для этого стало расширение социальной функции. К комплексу добавили бассейн, концертную и театральную площадки, выставочный зал, а также спортивный центр. Тогда же стало известно, что город и газовый холдинг решили разделить траты почти поровну. "Газпром" должен был внести 51% средств, а 49% хотели взять из казны Петербурга.

После появления первых рендеров будущего небоскреба протесты общественности усилились. Несколько раз противники "Охта Центра" пытались инициировать судебные иски и референдум против стройки в знаковом для Петербурга месте, оппозиционные партии и политические движения неоднократно проводили марши и устраивали акции в защиту исторического наследия.

Одной из ключевых проблем проекта стала судьба развалин Ландскроны и Ниеншанца. Проводившие раскопки археологи в числе прочего обнаружили фрагменты шведских крепостей. Ученые заявили, что место впадения Охты в Неву обладает уникальной ценностью. Возведение общественно-делового комплекса, по мнению историков, уничтожило бы остатки древних построек, поэтому их было бы целесообразно превратить в музей.

К полемике активно подключилось правительство города и федеральные органы власти. Валентина Матвиенко допустила, что Охтинский мыс, как и весь Петербург, можно попытаться законсервировать, но "жить в банке под крышкой" она не захотела.

Еще одним доводом против огромной башни стали опасения о возможной утрате "небесной линии" исторического центра Петербурга. Получить добро комиссии по стратегическим проектам у инвесторов получилось после показа компьютерной видеоэкскурсии. 3D-модель "Охта Центра" позволила увидеть небоскреб из разных точек города. Выяснилось, что высотное здание не окажет негативного влияния на архитектурный ландшафт города.

В 2008 году финансовый кризис заставил петербургских чиновников задуматься о сокращении бюджетных расходов. Среди проектов, на которые Смольный мог урезать траты, назывался "Охта Центр". В итоге деньги перераспределили в пользу арены для футбольного Чемпионата мира. В результате переговоров с "Газпромом" было достигнуто соглашение о том, что город будет финансировать стадион, поскольку он является бюджетным проектом.

В 2009 году документ о выходе города из реализующей проект компании "Общественно-деловой центр "Охта" был принят окончательно. Тогда же ЮНЕСКО обратилась к России с просьбой не допустить сооружения небоскреба. Международная организация предупредила, что в противном случае город на Неве будет включен в список объектов мирового культурного наследия, находящихся под угрозой.

Минкультуры тоже выступило с критикой башни. "Я, как министр культуры, против строительства такой башни, мое мнение разделяют и другие сотрудники министерства. Мы будем принимать решительные меры, чтобы не допустить возведения небоскреба", — говорил глава ведомства Александр Авдеев.

В декабре 2010 года Валентина Матвиенко заявила, что "Охта Центр" будет построен в другом месте. "Бесконечно эта дискуссия продолжаться не может! Даже если меньшинство горожан против, нам бы не хотелось, чтобы этот проект стал поводом для какого-то противостояния. Мы провели переговоры с "Газпромом" и приняли совместно окончательное решение о необходимости переноса этого проекта на другое место", — подчеркивала она.

Неожиданную идею высказали власти Ленобласти. Губернатор региона Валерий Сердюков предложил дочерней структуре "Газпрома", финансировавшей "Охта Центр", несколько мест для размещения штаб-квартиры. Среди потенциальных площадок под застройку были названы районы Демидовской усадьбы, Вантового моста (рядом с КАД), в Кудрово и Новом Девяткино.

На волне роста протестных настроений появилась идея перенести башню из Охты в Лахту. В 2011 году структуры "Газпрома" официально сообщили, что на купленном участке в Лахте вырастет такой же небоскреб, который хотели построить в Красногвардейском районе. За основу архитектурной концепции общественно–делового комплекса взяли нашумевший проект "Охта Центра". Дмитрий Медведев, занимавший на тот момент пост президента РФ, одобрил строительство бизнес-центра в Лахте, отметив, что сам проект небоскреба ему всегда нравился, но "над местом надо было думать".

По приблизительным подсчетам "Газпрома", на проект строительства "Охта Центра" было потрачено 7,2 млрд рублей.

В феврале нынешнего года на очередном биеннале "Архитектура Петербурга" бюро бывшего главного архитектора города Юрия Митюрева представило концепцию освоения мыса на набережной Невы, где хотели построить "Охта Центр". Зодчий предложил возвести здесь невысокий музейно–культурный комплекс, по форме напоминающий когда–то стоявшую на участке крепость. По задумке автора, здание должно быть приподнято над землей на расположенных по периметру ножках. Таким образом, строение нависло бы над территорией археологических раскопок, с одной стороны прикрывая их от вредных воздействий, а с другой — не нарушая целостности находок.

"Охтинский мыс, так или иначе, должен быть застроен", — полагает Юрий Митюрев. Зодчий уточнил, что проект музейно–выставочного комплекса — его собственная инициатива.

Трудности редевелопмента

Еще один сложный проект в Красногвардейском районе связан с развитием территорий, расположенных вдоль Охты. Речь идет о редевелопменте промзон на месте заводов "Химволокно" и "Пластполимер", расположенных по обеим берегам разлива. УК "Теорема" Игоря Водопьянова (№99 в рейтинге самых богатых бизнесменов Петербурга с состоянием 8,6 млрд рублей по оценке "ДП") на протяжении нескольких лет вынашивает планы строительства общественно-делового комплекса с торгово-офисными и жилыми кварталами.

Как ранее сообщал "ДП", УК "Теорема" приобрела "Химволокно" в "Пластполимер" в 2006 и 2011 годах. Предполагалось, что жилье возведут на 60 га земли, где, по предварительным подсчетам, можно построить 500 тыс. м2 жилой недвижимости. Строительство планировали начать не раньше лета 2017 года, поскольку, по прогнозам компании, на разработку проекта планировки территории "при самом лучшем раскладе" потребовалось бы 1,5 года, а еще 2-2,5 года заняла бы работа с документами. До тех пор предприятию поставили задачу сдавать в аренду офисные, складские и производственные помещения, а также поддерживать производство.

В 2015 году были окончательно одобрены поправки в генплан Петербурга, которые в том числе разрешили жилое строительство на территориях охтинских заводов. Однако для приватизации земельных участков, как писал "ДП", понадобилось обращаться в суд. ОАО "НИИ Химволокно" (входит в УК "Теорема") приватизировало два надела общей площадью 14,5 га на ул. Химиков, 28. Свое преимущественное право юристы компании объяснили тем, что у них в спорной зоне есть здания в собственности общей площадью 65 тыс. м2. От суда при этом требовали установления фиксированной цены выкупа — 72 млн рублей за оба участка. КИО отказал в приватизации, объясняя, что не видит необходимости продавать такой большой земельный массив: для обеспечения использования зданий институту хватит и куда меньшей площади. Но привлеченный судом эксперт ООО "Морион" подтвердил, что вся площадь участка является необходимой для использования зданий. В итоге суд иски удовлетворил.

Компания "Пластполимер–Т", тоже связанная с холдингом Игоря Водопьянова, судилась за право преимущественного выкупа четырех участков общей площадью 9,1 га на ул. Коммуны, 3. От суда также требовалось установить выкупную цену на уровне 65 млн рублей за все четыре участка. Истцы мотивировали свое право тем, что на участках располагаются их достроенные и недостроенные здания. Комитет возразил, что площади застройки в 5–10 раз меньше площади участков. Но все те же эксперты ООО "Морион" опять подтвердили, что без этих 9 га компании не обойтись.

В 2017 году архитектурная мастерская "Евгений Герасимов и партнеры" в сотрудничестве с бюро Speech Сергея Чобана по заказу Игоря Водопьянова представили концепцию застройки промышленных территорий. Согласно эскизу, авторы предусмотрели сохранение объектов культурного наследия, прежде всего комплекса построек Охтинского порохового завода. Между двумя берегами реки проектировщики задумали проложить пешеходный мост.

"Композиционное решение жилой застройки квартала "Пластполимер" основано на сочетании открытого пешеходного пространства вдоль береговой линии, которое формирует жилую застройку первой линии, с более плотной застройкой второй линии. Первая линия сформирована зданиями с уникальной тектоникой фасадов, в которых будут располагаться видовые квартиры большого метража — то есть жилье высокого класса. Максимальная высота проектируемой застройки — 13 этажей", — пишут авторы о своей работе. Застройка кварталов "Химволокна" была запроектирована по единому принципу с "Пластполимером".

В сентябре прошлого года проект, прошедший слушания в Градсовете, фактически оказался ненужным. Комиссия по поправкам в генплан одобрила идею продления проспекта Маршала Блюхера до КАД. Трасса разрезала территорию завода "Химволокно" пополам, перечеркнув тем самым работу Евгения Герасимова и Сергея Чобана. Игорь Водопьянов спорное решение о планировке дорожной сети назвал издевательством.

15-летняя выдержка

Один из самых известных долгостроев Петербурга ЖК "Охта-Модерн" на Большеохтинском проспекте отсчитывает свою историю с 2003 года. Изначально жилой комплекс на 482 квартиры общей площадью 28,4 тыс. м2 должны были сдать к 2006 году. Однако с реализацией планов возникли проблемы. Первым застройщиком была впоследствии обанкротившаяся компания "ИВИ-93". В 2009 году права на достройку перешли от ИВИ-93 к ООО "Балтжилинвест", в 2012 году объект заполучило ООО "Питер-Констракшн".

По официальным данным Смольного, с покупателями квартир в "Охта-Модерн" было заключено 476 договоров долевого участия. Сроки строительства многократно переносились, что каждый раз вызывало негативную реакцию дольщиков. Пытаясь привлечь внимание властей, люди объявляли голодовку, проводили митинги и обращались в разные инстанции — вплоть до президента Владимира Путина.

В декабре 2017 года стало известно, что Арбитражный суд Петербурга и Ленинградской области ввел процедуру наблюдения в отношении ООО "Питер-Констракшн". Власти Петербурга еще перед стартом дела о несостоятельности начали поиски возможных партнеров и компаний, которые согласились бы достроить проблемный объект.

В частности, сообщалось, что АО "Эталон ЛенСпецСМУ", входящее в Группу "Эталон", приступит к оценке проектной документации и физического состояния ЖК "Охта-Модерн". Стоимость продолжения работ оценивали в 400-600 млн рублей. Но со скандальным ЖК в "Эталоне" решили не связываться.

В феврале прошлого года в Смольном состоялось подписание меморандума о завершении строительства с "ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад".

"По решению правительства Санкт-Петербурга для достройки проблемного объекта выбрана именно компания "ЛСР". Мы уверены, что они смогут качественно и в установленный срок завершить строительно-монтажные работы и ввести в эксплуатацию один из самых длительных по продолжительности долгостроев нашего города. Наша задача — в кратчайшие сроки завершить строительство", — отрапортовал руководитель аппарата вице-губернатора Игоря Албина Алексей Золотов.

В октябре пришедший на смену Георгию Полтавченко Александр Беглов встречался с председателем совета директоров "Группы ЛСР" Андреем Молчановым. Беглов отметил, что "нужно решать непростую ситуацию с завершением строительства проблемного дома". Молчанов в ответ подтвердил готовность достроить ЖК до 1 сентября 2019 года.