Минстрой РФ готов освободить от применения эскроу–счетов проекты, имеющие готовность не менее 30% и продажи по ДДУ не менее 10%.
Об этом рассказал замглавы Минстроя Никита Стасишин на совещании в Госдуме. Предполагается, что в постановлении правительства будет два условия, которые освобождают от применения эскроу–счетов: степень строительной готовности проекта не менее 30% и количество заключенных договоров с дольщиками не менее 10%. По оценкам экспертов, эти критерии подойдут к 70% проектов, получивших разрешение на строительство по старым правилам. Не пройдут законодательное сито лишь замороженные проекты или проекты на перепродажу.
Впрочем, не факт, что пожелания министерства будут приняты. Параметры меняются в ежедневном режиме. По словам генерального директора СРО А "Объединение строителей СПб"Алексея Белоусова, полностью методика включает в себя 12 критериев, каждый из которых влияет на общий коэффициент перехода или не перехода на эскроу–счета. "Но все–таки строительная готовность и количество проданных ДДУ — основные критерии", — уточнил он. Впрочем, в благотворительность властей эксперт не верит: "Окончательный вариант будет 50 на 50".
Сквозь воронку банков
Критерии вызывают больше вопросов, чем ответов. "Освобождение от перехода на эскроу–счета объектов, готовых не менее чем на 30%, призвано помочь застройщикам перейти на работу по новым правилам. Однако на данный момент неясно, как именно будет рассчитываться готовность объекта", — полагает генеральный директор ГК "Ленстройтрест"Валерия Малышева. "10% — это тот самый минимум, который позволит определить интерес покупателей к проекту и обеспечить соблюдение графика строительства", — говорит Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.
Доля проданных ДДУ — неочевидный показатель, так как существенно зависит от общего количества квартир в доме. "Чем 10% в 1000–квартирном доме хуже 50% в 100–квартирном? Нужно придерживаться духа закона и поправок, которые призваны защитить дольщиков в первую очередь", — считает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg. "Впрочем, любой показатель в ДДУ легко достижим для большинства проектов — достаточно продать квартиры собственным работникам", — считает Алексей Белоусов.
Цели и средства
Главная беда — непоследовательность властей, постоянно желающих менять правила игры. "Логика понятна. Издан закон о переходе на эскроу, и отрасль ускорилась с получением разрешительной документации. Абсолютно нормально для бизнеса создать задел на переходный период. Потом законодатели решили, что задел — это очень плохо и надо с 1 июля 2019 года перевести на эскроу все проекты, включая уже стартовавшие", — рассказывает Алексей Ефремов, вице–президент по финансам и экономике Группы RBI. Затем пришло осознание того, что банки станут "узким горлом" для перевода уже строящихся и финансируемых банками проектов — просто в силу огромного количества строек.
"А главное — стало очевидным, что проекты, которые строятся без кредитов и не смогут получить банковское финансирование вообще, остановятся. То есть вместо решения одной проблемы регионы получат другую — замороженные стройки", — говорит Алексей Ефремов. "Если учитывать все полученные разрешения, то на работу по эскроу–счетам перейдет от 30 до 50% строек. Однако этот прогноз актуален только в том случае, если критерии для достройки объектов по старой схеме будут приняты в том виде и пропорции, которые сейчас обсуждаются. Как показывает практика, все еще может сильно поменяться", — говорит Александр Брега, генеральный директор ГК "Мегалит".
