Депутаты парламента Петербурга готовы в очередной раз переписать городской закон о зеленых насаждениях общего пользования, если выяснится, что суд все-таки поставит крест на планах по строительству БЦ "Астана" в Приморском районе. Как правило, ко второму чтению таких поправок всплывают не самые приятные сюрпризы для девелоперов, работающих на Петроградской стороне. "ДП" изучил, какие проекты заявляли здесь раньше, кто пришел из новичков на эту территорию, и попытался понять, кому могут включить красный, если депутаты пойдут по пути дальнейших ужесточений городского законодательства в отношении уплотнительной застройки и сохранения зеленых насаждений.
Поправки в городской закон о зеленых насаждениях общего пользования (ЗНОП) депутаты Законодательного собрания утвердили в целом на днях. Но неделей раньше, 21 февраля, глава комиссии по городскому хозяйству петербургского парламента Сергей Никешин уже успел анонсировать новую волну корректировок по проекту БЦ "Астана" на улице Савушкина, 112. Территории готовы присвоить статус сквера, если Верховный суд встанет на сторону градозащитников и поставит крест на планах по возведению бизнес-центра. Примечательно, что в рамках этого же второго чтения неожиданно впервые статус ЗНОП приобрела площадка площадью 4,8 га аккумуляторной компании "Ригель" на Петроградской стороне, где уже не раз возникали конфликты у девелоперов и представителей законодательной власти.
Первый в списке
Первого потенциального претендента на включение в список ЗНОП назвал сам глава Законодательного собрания Вячеслав Макаров. Это участок НИАИ "Источник" на улице Даля, 10. Как отметил глава ЗакСа, речь идет о площадке в 12 га.
Как пояснила "ДП" директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Петербурге Елизавета Конвей, "Источник" располагается на территории научно-производственного комплекса "Ригель". "Здесь только зона под жилую застройку составляет порядка 48 тыс. м2. Результатом распространения ограничений на эту площадку, где, к слову, растет сейчас не так много деревьев, станет отказ девелоперов от нее. А значит, она так и останется стоять промышленным пятном в центре Петроградки. Обратного эффекта можно было бы достигнуть при условии наличия у девелопера обязательств перед городом по сохранению, насаждению, выделению под отдельную зеленую зону какого-то определенного участка — это пошло бы на пользу всем. И городу, и людям", — рассказала она.
Впрочем, как отмечает руководитель центра экспертиз "ЭКОМ"Александр Карпов, территории в Петроградском районе уже давно в основном "разобраны".
При этом еще в начале прошлого года претензии у депутатского корпуса вызвал проект строительства гостиницы Radisson Blue у дома №24 на Петроградской набережной. Начать возводить гостиницу планировали в конце лета 2018 года, построить обещали к лету 2020 года. Однако в рамках последних корректировок о гостинице забыли.
Старая гвардия
О планах ГК Legenda Intelligent Development Василия Селиванова построить на месте АТС жилой дом на пересечении улиц Чапыгина и Уфимской стало известно в январе прошлого года. Тогда девелопер и компания "Телеком 5", дочерняя структура корпорации "Ростелеком" и "Сбербанк CIB", подписали соглашение о реализации девелоперского проекта в Петроградском районе Петербурга. АТС на участке площадью 0,1 га хотели снести и построить элитный жилой дом площадью 5 тыс. м2 (жилая — 3 тыс. м2) на 20 квартир с двухуровневым подземным паркингом. Объем инвестиций в проект оценивался в 600 млн рублей. Оценивая риски, связанные с изменением законодательства, сам Василий Селиванов говорил тогда: "Дом будет как драгоценная шкатулка. Мы аккуратно впишем его в габариты участка — займет он даже меньше места, чем сама АТС. Поэтому говорить об уплотнительной застройке в этой ситуации я бы не стал". Начать строительство хотели уже во второй половине 2018 года. Как сообщили "ДП" в пресс-службе компании, к настоящему времени работы так и не начались.
Гораздо дольше тянется история с участком площадью 0,46 га на улице Академика Павлова, 11, литера А, рядом с Лопухинским садом, Группы RBIЭдуарда Тиктинского. Надел, представляющий собой территорию лодочной станции, был приобретен под возведение гостиницы еще в 2009 году. Однако в августе 2013 года комитет по охране памятников по предложению Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры изменил границы Лопухинского сада и участок RBI снова оказался его частью. После чего девелопер обратился в суд, но в итоге его проиграл. В 2017 году Эдуард Тиктинский рассказал о том, что город готов предоставить взамен пятна в Лопухинском саду наделы общей площадью 1,9 га в Московском районе на проспекте Космонавтов. Впрочем, как сообщили "ДП" в пресс-службе компании, до сих пор обмена не произошло. "С учетом нового руководства в Смольном мы надеемся на положительный результат кампании", — отметили там, подтвердив, что по факту пока RBI является собственником участка в Лопухинском саду.
Кто на новенького?
О том, что проектом МФК на набережной реки Карповки на месте долгостроя гостиницы "Северная корона" заинтересовались компании, близкие к Саиту–Саламу, младшему брату миллиардера Михаила Гуцериева, стало известно 27 февраля. В рамках комплекса планируется возвести около 33 тыс. "квадратов" жилья. Однако разрешение на возведение объекта, выданное Госстройнадзором в 2016 году, истекает летом этого года. О начале демонтажа здания так и не достроенной гостиницы стало известно в конце 2018 года.
Как отмечает руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге Владислав Фадеев, любая территория в Петроградском районе интересна для девелопмента, если это не противоречит принятым градостроительным документам. Речь может идти как о жилой застройке, так и о коммерческой. "Другой вопрос, что если обсуждается частная собственность, то непонятны основания, почему эта территория должна быть переведена в список зеленых насаждений. Если же территория уже относится к зеленым насаждениям, то обычный девелопер не будет входить в проект застройки этой территории. В нынешних условиях риски реализации девелоперских проектов, связанные с административными согласованиями, достаточно велики и трудно просчитываемы", — заключает он.
По мнению руководителя отдела исследований и консалтинга компании IPG.Estate Валерия Трушина, в центральных районах Петербурга, действительно, ощущается нехватка зеленых зон, особенно в Василеостровском и Петроградском районах. На застройщиках, которые реализуют жилые проекты в Петроградском районе, и так наложен ряд ограничений по высотности, плотности застройки, обеспеченности парковочными местами. Поэтому обязательства по объемам зеленых насаждений могут привести к тому, что объем ввода нового жилья в локации сократится, поскольку маржинальность будет низкой. "Конечно, наличие зеленых зон и соответствие нормам должны быть обязательными, но депутатам городского собрания стоит индивидуально подходить к каждому проекту", — говорит она.
Директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Петербурге Елизавета Конвей считает, что существующие ограничения по зеленым насаждениям не справляются с их прямым назначением: количество деревьев в городе продолжает таять. При этом расширение запретов никак их не защитит: обходных путей получить "порубочные" листы очень много. "На мой взгляд, оптимальной мерой в данном случае было бы не усиливать существующие ограничения, а вменять сохранение зеленых насаждений девелоперам в обязательства", — констатирует Елизавета Конвей.
