Компании, принадлежащие застройщикам, управляют жилыми домами общей площадью 22,4 млн м2. Этот бизнес позволяет им дополнительно заработать 20–30 млрд рублей в год.
В Петербурге и Ленинградской области работает около 3,8 тыс. управляющих компаний (УК) и товариществ собственников жилья (ТСЖ), говорится в исследовании Knight Frank St. Petersburg. Общая площадь жилых домов, находящихся в их эксплуатации, составляет 190,5 млн м2.
По данным Knight Frank, из 14 млн м2 жилья, сданных девелоперами за 3 года, 52% помещений остается в управлении застройщиков. "По домам, сданным ранее 2015 года, доля площадей, находящихся в управлении подконтрольных застройщикам компаний, намного ниже — около 12%. Данный факт свидетельствует о том, что в первые 3 года после ввода в эксплуатацию домов застройщики сами занимаются эксплуатацией дома и выполняют гарантийный ремонт", — говорит Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg.
По площади больше всего жилых зданий находится в управлении компаний, аффилированных с группой "Эталон", — около 3,7 млн м2, на втором месте управляющие компании "Группы ЛСР" — около 2,8 млн м2. У "Главстроя-СПб" в управлении 2,4 млн "квадратов", у группы "ЦДС" — 2 млн м2.
Один дворник на несколько домов
По мнению Анны Отрощенко, директора по связям с общественностью "Главстроя СПб", управляющая компания, аффилированная с застройщиком, имеет ряд преимуществ перед сторонними УК. "Она участвует в приемке домов, то есть ее сотрудники знают все тонкости инженерных систем и их эксплуатации. Поэтому такая компания может работать эффективнее сторонней и оказывать качественные услуги по управлению с момента заселения в квартиры. Кроме того, жители домов сразу после заселения знают, куда обращаться с возникшими вопросами, — это увеличивает скорость решения возможных проблем. УК заинтересована в положительном имидже своего объекта, репутации группы компаний в целом, поэтому отвечает за качество".
Кроме того, за счет значительного объема эксплуатируемого жилья собственная УК обладает необходимым количеством квалифицированных сотрудников, а также имеет материально–техническую базу. Благодаря этому аффилированная УК может предлагать некоторые услуги по тарифам ниже городских.
Небольшие УК или ТСЖ редко владеют подобными ресурсами на старте заселения домов, говорят эксперты.
В отличие от управляющей компании товарищество собственников недвижимости (ТСН) как юридическое лицо может объявить себя банкротом в любой момент, предупреждают застройщики. "С вероятностью 99% вернуть вложенные средства членам товарищества будет практически невозможно. Кроме того, у ТСН могут возникать проблемы со сбором средств на текущие расходы, в том числе на ремонт. Всегда найдется определенный процент людей, которые будут против каких–либо работ, некоторые будут недовольны условиями, иные вообще просто откажутся платить. Все эти факторы могут привести к аварийному состоянию дома", — уверен Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы "ЦДС".
Кроме того, ТСН или ТСЖ вынуждено содержать целый штат сотрудников (председатель, мастер, техник, электрик, сантехник, плотник, дворник, секретарь, бухгалтер, юрист и др.). Даже если часть служб будет на аутсорсинге, это все равно средства одного дома. У крупной УК по крайней мере часть сотрудников может быть закреплена за несколькими жилыми комплексами с целью оптимизации затрат.
Бонусные услуги
Впрочем, сколько конкретно застройщики зарабатывают на управлении — они не раскрывают. По оценкам экспертов, эта сумма может составлять 20–30 млрд рублей. Конечно, она несравнима с выручкой девелоперов, которая, по данным ЦИАН, в прошлом году составила 440 млрд рублей, но тем не менее существенна. "Официальная статистика показывает невысокую рентабельность управляющих компаний — от 5 до 10%. Это одна из причин, почему в эту сферу неохотно идет частный бизнес. Еще одна сложность, с которой сталкиваются УК, — дебиторская задолженность жильцов. Взыскать ее можно только через суд, что очень долго", — поясняют в "Главстрое-СПб".
"Безусловно, у крупной управляющей компании доход в разы больше, чем у ТСН/ТСЖ. Создание товарищества требует весомых вложений, но рентабельность бизнеса невысока — от 1 до 10%", — уточняет Сергей Терентьев.
Бизнес управляющих компаний не всегда создается ради высокой доходности, как бы парадоксально это ни звучало. Основными бонусами для девелопера от занятия низкодоходным бизнесом по управлению жилыми домами являются две его составляющие: имиджевая и информационная, которые позволяют сохранять постоянный контакт с клиентами и доступ к поведенческим моделям своего покупателя.
Впрочем, иногда у УК есть возможность повысить маржинальность своей деятельности. "В ряде случаев УК может получать небольшой доход за счет включения в общий перечень государственных услуг с фиксированными тарифами неких собственных, эксклюзивных сервисов, оплачиваемых дополнительно. Эти услуги прописываются в числе требований управляющих компаний и учитываются в договорах, которые дольщикам предлагается подписать по умолчанию", — отмечает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.
Есть нюансы
Несмотря на всю шоколадность положения, когда домами управляют структуры застройщика, часто они вступают в противостояние с жильцами. В феврале жители новостроек "Группы ЛСР" в Калининском и Красногвардейском районах (ЖК "Калейдоскоп" и "Новая Охта") при поддержке УФАС потребовали провести конкурсы по выбору новых управляющих компаний.
Сейчас 13 домов обслуживает ООО "Квартира Люкс Сервис", аффилированное с застройщиком. Новоселы объясняют: они хотят избежать ситуации, при которой УК выберут не через конкурс, организованный местной властью, а через общее собрание, где со 100%–ной вероятностью победит компания застройщика.
Более 3 лет жители ЖК "Жемчужный фрегат" (застройщик "Балтийская жемчужина") бьются со своей УК "Приморский город". И счет таких случаев идет на десятки. Как говорят эксперты, главная претензия жильцов к "управляшкам", аффилированным с застройщиком, в том, что они навязывают излишние работы и услуги либо завышают плату, за счет которой компенсируют строительные недоделки.
Особое отношение к теме управления жилыми домами структурами, близкими к застройщикам, выявилось и при подготовке данного обзора. От комментариев отказались лидеры рейтинга — "Группа ЛСР" и группа "Эталон", отказались от общения и другие девелоперы.
“
В управлении МКД компанией, аффилированной с застройщиком, больше плюсов, чем минусов. Это подтверждает 12–летний опыт проведения конкурса, в ходе которого потребители и профессиональные эксперты оценивают в том числе реализованные проекты жилых комплексов различных классов.
Можно отметить несколько основных плюсов такого управления. Так, УК от застройщика вовлечена в процесс управления домом уже на стадии проектирования и строительства. У нее появляется возможность оперативно управлять домом сразу после ввода его в эксплуатацию. Специалисты УК знают особенности введенного объекта и его технологического оборудования.
У застройщика, заинтересованного в поддержании положительного имиджа всей группы компаний, появляется возможность осуществлять дополнительный контроль за деятельностью управляющей компании, а у его служб — более эффективно взаимодействовать со специалистами УК.
Олег Островский,
сопредседатель оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» рынка недвижимости Петербурга и Ленинградской области
“
Сотрудники нашей управляющей компании изначально хорошо знакомы с домом, который им предстоит обслуживать. Они участвуют во многих процессах создания проекта еще до этапа проживания, включая согласование ТЗ на проектирование дома, формирование концепции СКУД (система контроля и управления доступом), ввод дома в эксплуатацию, передачу квартир новоселам.
Кроме того, у нас налажены бизнес–процессы взаимодействия управляющей компании и застройщика, которые особенно важны на период действия гарантии — первые 5 лет. Поэтому мы всегда рекомендуем жителям пользоваться ее услугами. В этом случае не возникает ситуаций, когда задуманное застройщиком не реализуется на практике.
Михаил Гущин
директор по маркетингу группы RBI
