врио начальника Службы государственного строительного надзора и экспертизы Петербурга Вячеслав Захаров
00:2019 марта 201900:20
8805просмотров
00:2019 марта 2019
В Петербурге закончилось действие около 400 разрешений на строительство — больше, чем выдано в 2018 году. Чиновники говорят, что в большинстве случаев девелоперы виноваты сами, так как не позаботились о продлении заранее. Но для строительного бизнеса это плохая новость, ведь за частью непродленных разрешений стоят незаконченные долгострои с обманутыми дольщиками либо нереализованные проекты.
По словам Вячеслава Захарова, врио начальника Службы государственного строительного надзора и экспертизы Петербурга, на данный момент закончилось действие около 400 разрешений. «Из них 87 — давно замороженные проекты, по ним работы даже не начинались. В прочих случаях девелоперы забывали продлить разрешение или спохватывались в последний момент и не укладывались в положенные 10 рабочих дней. Есть сложные проекты, где сейчас просто некому продлевать разрешение», — объясняет он.
Как прояснили в службе, 4 августа 2018–го, когда поправки Градостроительного кодекса вступили в силу, 134 разрешения были в стадии стагнации. «Мы проводили всю необходимую работу по информированию застройщиков о необходимости своевременно продлевать разрешения на строительство», — заявили чиновники. Достучаться до всех участников рынка так и не удалось.
Еще около 50% застройщиков совершенно осознанно не подавали заявления о продлении разрешений на строительство, так как к этому моменту фактически завершили все строительные работы. По подсчетам экспертов, сейчас в Петербурге действует около 1,2 тыс. разрешений на строительство, исполнение которых контролирует Госстройнадзор.
Впрочем, найти перечень «пострадавших» компаний оказалось крайне сложно: ни в Госстройнадзоре, ни в Смольном его раскрывать не захотели, объясняя тем, что от этого может пострадать репутация застройщиков.
Продлить бы рад
«Действие разрешения на строительство прекращается в связи с истечением срока, на который оно было выдано, если срок не был продлен. За продлением действия разрешения на строительство необходимо обратиться не менее чем за 10 рабочих дней до истечения срока. В противном случае во внесении изменений в разрешение на строительство, связанных с продлением срока его действия, будет отказано. Нарушение застройщиком сроков подачи соответствующего заявления предусмотрено Градостроительным кодексом РФ в качестве самостоятельного основания для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство», — поясняет Евгения Петрова, руководитель практики недвижимости и градостроительства Rightmark Group.
По действующему законодательству, если девелопер не продлил своевременно разрешение на строительство, ему необходимо получать новое, в соответствии со всеми новыми градостроительными нормами и правилами. А это просто бывает невозможно, если проект уже построен наполовину. В Госстройнадзоре предлагают внести изменения в закон. «Мы сейчас готовим изменения в законодательство, по которому для получения нового разрешения можно будет опираться на ранее прошедшую экспертизу проектную документацию», — говорит Вячеслав Захаров. Это должно снять остроту ситуации.
«Практика применения новых положений Градостроительного кодекса РФ об основаниях для отказа в продлении сроков действия разрешения на строительство еще только складывается. Однако говорить об их смягчении в будущем в рамках судебной практики не приходится», — уточняет Евгения Петрова. Сложности могут возникнуть при достройке «горячих» объектов с обманутыми дольщиками.
Так, в августе служба надзора отказала в продлении очередного разрешения на строительство жилого комплекса «Охта Модерн». Основанием послужило отсутствие у компании «Питер–Констракшн», в отношении которой сейчас ведется конкурсное производство, страхования гражданской ответственности застройщика. Страховка истекла в конце 2016 года, когда на площадке объекта прекратились работы. В итоге стройка находится в патовой ситуации, и «Группе ЛСР», которая взялась достраивать проблемный объект, по закону придется получать новое разрешение, сносить все, что построено, и строить заново.
Что будет в этой ситуации с дольщиками, чьи договоры уже зарегистрированы в Росреестре, пока непонятно. «Сейчас ведется всесторонний диалог именно о продлении разрешения на строительство, чтобы достроить существующие корпуса и ввести их в эксплуатацию. Сносить комплекс никто не собирается», — заявили в «Группе ЛСР», которая выступает техническим заказчиком достройки комплекса.
На данный момент в Петербурге насчитывается 26 проблемных объектов, часть из них также утратили разрешение на строительство. С начала года город ввел в эксплуатацию уже три долгостроя, еще 19 домов планируется завершить в 2019 году. На 2020 год намечено решение проблем по оставшимся семи объектам.
Крупный бизнес стабилен
Впрочем, несмотря на большой объем непродленных разрешений на строительство, на работе крупных компаний это никак не сказалось. «У «Эталон ЛенСпецСМУ» нет проблем с продлением срока действия разрешений на строительство», — заявили в пресс–службе группы «Эталон».
«В «СПб Реновации» все полученные разрешения на строительство действительные. А поскольку в практике нашей компании ввод объектов происходит в срок или досрочно, то продление разрешений в этом году мы не планируем», — заявил руководитель службы по работе с государственными органами ООО «СПб Реновация» Дмитрий Михалев.
У компании «Полис Групп» в городской черте есть действующие разрешения на строительство, и в их продлении не было необходимости, так как застройщик укладывается в установленные сроки реализации проектов. Большинство же застройщиков официально комментировать ситуацию отказались, хотя в личной беседе признались, что проблем не видят.
Как рассказывают участники рынка, в категорию «непродляемых» в первую очередь попали банкротящиеся компании или небольшие фирмы со слабыми юридическими службами. «Часть подобных компаний — это те, в которых работать просто некому, кто испытывает финансовые сложности и денег не платит. Для другой части строительство просто представляет собой непрофильный бизнес», — рассказал «ДП» один из застройщиков. По подсчетам чиновников, около 10% застройщиков с «просроченными» разрешениями уже перерабатывают свою проектную документацию, приводя ее в соответствие с действующими регламентами, что позволит получить новые разрешения на строительство в ближайшее время.
Плохая новость для рынка
Но даже просто новость о таком большом количестве непродленных разрешений девелоперами воспринимается негативно. «Строительная отрасль, особенно в нынешних реалиях, как ни одна другая нуждается в стабильности и последовательности. Такие вести негативно сказываются как на рынке недвижимости в целом, так и на дольщиках в частности. Люди постепенно могут утратить доверие к отрасли и поставить под сомнение необходимость приобретения квартир, потому что нет гарантии, что действующее разрешение не будет отозвано, а объект заморожен на неопределенный срок», — говорит Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.
По мнению Ольги Ульяновой, директора департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп», санкции относительно выданных разрешений также коснулись и областных локаций. «Это связано с решением региональных властей контролировать и корректировать застройку территорий здесь. Эти действия обоснованы, так как в последние годы в Ленинградской области было выдано большое количество разрешений на строительство, план по вводу жилья перевыполняется», — говорит она. От массового отзыва разрешений может пострадать и рынок земли под застройку, объем актуальных предложений на нем снизится, а значит, вырастет цена на участки.
В контексте
Согласно рейтингу легкости ведения бизнеса Всемирного банка Doing Business, проще всего получить разрешение на строительство в Гонконге, Тайване и Малайзии. Причем в Гонконге этот документ могут подготовить за 3 дня Среди европейских стран лидирует Дания. Стоимость услуги запроса разрешения на строительство в этой стране составляет примерно 134 тыс. датских крон, в пересчете на рубли это более 1,2 млн. Семь процедур там можно пройти за 64 дня.
На 5–м месте в рейтинге Объединенные Арабские Эмираты, где власти фактически обязывают нанимать для прохождения всех процедур консалтинговую компанию. То есть первой процедурой для застройщика является наем специалиста, ответственного за надзор и прохождение необходимых согласований. Только он может обращаться в органы власти за получением разрешительной документации. Цена такой услуги — 140 тыс. дирхамов (около 2,3 млн рублей). Административных процедур здесь 14, а пройти их можно всего за 50 дней.
Особенностью выдачи разрешительной документации в Новой Зеландии (6–е место в рейтинге) является принцип платности государственных услуг. Прямые отчисления в бюджет или унитарное образование составляют порядка 1,8 млн российских рублей. На 10 процедур уходит 93 дня. На 7–м месте Литва. Замыкают десятку благополучных стран Сингапур, Австралия, Корея. Срок выдачи разрешений на строительство жилья в Австралии достигает 6 месяцев.
Процесс получения разрешения на строительство в Германии (24–е место) в среднем занимает 90–120 дней и зависит от вида строительного проекта и от утверждающей организации. Оформление будет стоить от 400 до 1000 евро. В Финляндии (34–е место) необходим лицензированный специалист, который будет производить все работы, связанные со стройкой. Выдача разрешения (лицензии) на строительство дома занимает 30–60 дней. За лицензию и относящийся к строительству надзор взимается плата, размер которой устанавливается соответствующим муниципалитетом, — 500–1000 евро. Разрешение на производство работ стоит 100–300 евро, а уведомление — менее 100 евро.
В Петербурге многое делается для подачи документов в электронном виде, что должно помочь избежать коррупции при получении разрешений. Однако если заполнить документы в электронном виде и послать их в контрольно–разрешающий орган, то там могут обнаружиться ошибки, исправление каждой может достигать 30 дней. Чтобы избежать ошибок, можно нанять проверяющую организацию. Стоит эта услуга, по данным застройщиков, всего 100 рублей за 1 м2.
“
400 разрешений — это большая цифра, которая, безусловно, повлияет на рынок в целом и на общую картину вывода объектов в продажу, например. Если мы говорим о непродлении разрешений на строительство новых объектов, реализация которых еще не началась, то есть о разрешениях, полученных, что называется, про запас, до 1 июля 2018 года, то по этим объектам поменяется финансовая модель, квартиры в них подорожают, и, вполне возможно, какие–то из этих проектов будут заморожены. Отмена разрешений на строительство объектов, которые уже строятся, мне представляется достаточно странной. Власти, как и девелоперы, заинтересованы в том, чтобы строящийся объект был закончен. А непродление разрешений, по сути, ведет к появлению обманутых дольщиков.
Николай Урусов
генеральный директор строительной компании "Красная стрела"
“
Правила продления разрешений на строительство существенно поменялись в 2018 году. Во–первых, ввели обязательный критерий — начало строительства,
который многие не соблюдают. И, наконец, сократили
и сделали пресекательным срок обращения за продлением — не позднее чем за 10 дней до истечения срока разрешения — многие по привычке пропускают срок.
Если срок продлить не успели, то для строительства нужно получать новое разрешение, и, вероятно, параметры застройки уже будут другие, так как законодательство меняется.
Дмитрий Некрестьянов
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании "Качкин и Партнеры"
