По статистике, в новостройках класса масс–маркет к моменту сдачи остается непроданной десятая часть жилья. В высоком сегменте доля недопродаж может достигать 50%. В этом году объем нереализованных метров в готовых проектах может вырасти.
Впрочем, как говорят эксперты, это довольно низкий показатель — даже на фоне роста предложения. По данным КЦ "Петербургская недвижимость", на начало 2019 года доля готовых объектов в петербургской агломерации составляла 7% от общего объема предложения жилья в массовом сегменте первичного рынка.
Спрос на все готовенькое
Участники рынка указывают совершенно разные причины наличия готовых квартир в портфеле застройщика. "Все зависит от маркетинговых целей компании, ее ценовой политики, также не стоит забывать о стабильном спросе на построенные дома. По итогам 2018 года порядка 14% сделок с жильем массового спроса было заключено на готовые объекты (данные по петербургской агломерации)", — рассказывает Ольга Трошева, руководитель КЦ "Петербургская недвижимость".
Процент разнится в зависимости от объекта, его класса, популярности девелопера и прочих факторов. "Но в целом чем выше класс жилья, тем выше процент непроданных квартир в уже сданных объектах. У некоторых девелоперов действительно существует план продаж и не весь объем квартир выставляют сразу на старте продажи объекта. Но, как правило, к моменту ввода в эксплуатацию остаются в продаже реальные остатки по квартирам", — полагает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.
"Как правило, на момент сдачи проекта элитного класса нераспроданными остаются порядка 40% квартир, в бизнес–классе — порядка 20–25%, в массовом сегменте — порядка 10%. Но это при условии, что у застройщика выстроена грамотная ценовая политика, маркетинговая программа, работают профессиональные менеджеры по продажам", — соглашается Полина Яковлева, директор по развитию ProExpert.
Есть на рынке и долгострои, где доля остатков может составить все 50%. Это, как правило, небольшие проекты от малоизвестных компаний.
По мнению экспертов, большой объем непроданных квартир чаще всего свидетельствует о невостребованности проекта из–за неудачной локации, неправильного позиционирования, слишком большого объема предложения и внутренней конкуренции. Причиной могут быть также неудачные планировки по определенным стоякам или переоценка стоимости жилья. Есть и редкие примеры, когда застройщик сознательно выводит квартиры в продажу на более поздних этапах строительства, чтобы получить максимальную маржу.
Дорого, да мило
При этом разница в стоимости квадратного метра на этапе котлована и уже готового жилья в зависимости от объекта и локации варьируется в пределах 15–30%, хотя может быть и больше. "Разница в 30–40% в стоимости квартир на разных этапах готовности (от котлована до сдачи дома) существует и сейчас. Это проекты с правильным ценообразованием от крупных игроков, заинтересованных в обеспечении объемов продаж, а также незакредитованные проекты, рассчитывающие только на поступления от продаж. Однако сегодня ситуация уже меняется: с вводом эскроу–счетов ряд девелоперов просто перестанет продавать квартиры на ранних стадиях", — полагает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International. В масс–маркете подорожание меньше. "Недвижимость в конце срока строительства у нас в среднем дороже на 12–16%", — констатирует Алексей Муравьев, директор по маркетингу УК "Новоселье".
Наибольшим инвестиционным потенциалом (разница в цене) обладают однушки и евродвушки в развитых районах, рядом с метро и в черте города, а также точечные проекты в старом городе.
Впрочем, интерес покупателей к готовому жилью всегда достаточно высок, даже несмотря на то, что квартиры после ввода дома в эксплуатацию заметно прибавляют в цене. "Интересом также пользуются объекты со сроком сдачи в ближайшие полгода, когда снаружи они полностью готовы и уже продвигают сами себя", — рассказывает Владимир Гаврильчук, генеральный директор АН "Адвекс".
"Мы изначально оставляем 7–10% квартир для тех, кто готов покупать только готовое жилье. По рынку в целом доля покупателей, которые предпочитают покупать только готовое жилье в только что сданных новостройках, не столь велика и варьируется в пределах 7–15%", — говорит Евгений Жуков, генеральный директор ГК "Абсолют Строй Сервис".
Также многим покупателям хочется увидеть квартиру до того, как совершить сделку: некоторым это важно, чтобы избежать риска недостроя, а часть предпочитает такой вариант, чтобы не платить одновременно ипотеку и арендные платежи.
Впрочем, в ближайшее время объем нераспроданных остатков жилья в Петербурге, по прогнозу экспертов, вырастет: "В течение 2–3 лет он может увеличиться до 15–20%". Это связано с тем, что застройщики последний год активно выводили новые проекты в продажу, чтобы успеть реализовать их по старым правилам.
Вопрос лишь в том, будет ли расти объем продаж в новостройках в ближайшее время.
“
В части политики продаж застройщики начинают перестраиваться. Если раньше стояла задача продать большую часть лотов к моменту ввода дома в эксплуатацию, то теперь планы продаж скорректируются с целью формирования товарного запаса готовой недвижимости. Это нужно в первую очередь для сохранения необходимого уровня маржинальности девелоперского бизнеса.
Ирина Соловьева
директор по продажам компании «Эталон ЛенСпецСМУ»
“
Сегодня спрос на рынке стабильный, без ажиотажа, покупательная способность населения не увеличивается, значительного роста продаж не ожидается. По итогам прошлого года на рынке квартир классов эконом и комфорт можно увидеть некоторое преобладание предложения над спросом. При этом в декабре на петербургский рынок было выведено рекордное количество жилья, по официальным данным — 2,4 млн м2 . Это серьезно увеличило конкуренцию.
Юлия Ружицкая
директор по продажам компании «Главстрой Санкт–Петербург»
“
На спокойном рынке стоимость строящегося жилья, а также перспективы изменения цены зависят от локации, где реализуется проект, и от объема спроса на данную территорию. В 2018 году ситуация изменилась после анонсирования перехода от долевого строительства к проектному финансированию. Последствия данных законодательных изменений скажутся на рынке в течение ближайших 2–3 лет. Уже сейчас можно прогнозировать не менее чем 10%–ный рост цены квадратного метра в строящихся объектах в 2019 году. Это обусловлено в числе прочего и более высокой себестоимостью строительства при переходе на новую схему финансирования.
Петр Буслов
руководитель группы маркетинга компании «ЦДС»
“
Средняя цена квадратного метра по первичному рынку за последние 2 года выросла на 10% в массовом сегменте, в бизнес–классе — на 17%. И в начале 2019 года мы видим, что довольно активный рост цен продолжается. Вероятно, тренд не изменится и в будущем, после 1 июля. Новая схема работы ведет к увеличению издержек застройщиков, им придется оплачивать большую сумму кредитов, и это предпосылка к росту цен. Но это, конечно, не будет моментальный скачок утром 1 июля — цены повышаются постепенно. А каковы они будут на объекты, которые начнут выходить на рынок после этой даты, сегодня предсказать не может никто.
Вера Сережина
директор управления стратегического маркетинга группы RBI
“
Скорее всего, до середины осени рынок проживет на инерции и старых запасах. А что будет дальше, не знает никто. А кто говорит, что знает, — шарлатан.
Надежда Калашникова
директор по развитию компании «Л1»
